成都青羊萬達3小時吸金8.2億 “3.5代產(chǎn)品”如何賣？

每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)實習記者王婷婷 發(fā)自成都

6月18日，萬達在成都千億布局的首發(fā)項目——成都青羊萬達廣場正式開盤，首批商鋪3小時銷售300余套，銷售額約8.2億。

這一銷售效果與龍湖金楠天街、萬達金牛廣場等熱點產(chǎn)品不相上下。不過，相較而言，青羊萬達廣場在物業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)安排、營銷打法等方面都有所不同，其中體現(xiàn)的則是萬達3.5代產(chǎn)品的一些獨特打法。

3小時吸金8.2億

在青羊萬達廣場開盤現(xiàn)場，邦地產(chǎn)看到上午到場客戶超過800人，在這群人中，故事不少。

邦地產(chǎn)了解到，項目不少二級城市的客戶來自阿壩、達州等較遠地區(qū)。其中有一位曾在上海經(jīng)營川菜館的謝女士，開盤當天清晨5年從內(nèi)江趕來，平日她經(jīng)常參加萬達的活動，也是早期繳納10萬誠意金大客戶，但最后她選的鋪子被先買走了，她也只能抱憾而歸。

這樣的人有多少，項目負責人說，還有200多位認籌的客戶，到開盤結(jié)束沒買到商鋪。

據(jù)介紹，上午開盤的3小時內(nèi)，項目首批的商鋪300余套售罄，銷售額約8.2億。

“龍湖金楠天街剛賣商鋪的時候，大概賣了3個億，已經(jīng)算比較好的銷量，同是面向城西客戶，青羊萬達的銷售情況算很不錯了。”有投資過兩個項目的業(yè)內(nèi)人士直言。

萬達“3.5代”的打法

這一銷售成效背后，邦地產(chǎn)注意到，青羊萬達廣場作為萬達3.5代產(chǎn)品，已經(jīng)出現(xiàn)了不少變化。

目前萬達的產(chǎn)品系已進化到“第四代”，從第一代5萬平方米左右的出售型單店產(chǎn)品，到第二代規(guī)模擴大3倍以上的購物中心產(chǎn)品，再到第三代的城市綜合體產(chǎn)品，發(fā)展到第四代產(chǎn)品，萬達的“萬達城/萬達茂”要求規(guī)模已經(jīng)擴大到約60萬平方米以上，在原有單體購物中心、寫字樓、酒店、街區(qū)的基礎上，將主力升級為文化娛樂業(yè)態(tài)。

但值得指出，雖然第四代為萬達的最新產(chǎn)品，但此類產(chǎn)品對規(guī)模、業(yè)態(tài)、運營能力等要求更高，即產(chǎn)品開發(fā)門檻更高。而更多情況下，萬達需要根據(jù)開發(fā)條件，多代產(chǎn)品同時打造。這也衍生出一種，在第三代產(chǎn)品上增加第四代基因的產(chǎn)品——3.5代產(chǎn)品，就運營而言，青羊萬達廣場則是3.5代產(chǎn)品的典型樣本。

該項目由商鋪、公寓、寫字樓組成，物業(yè)結(jié)構(gòu)已調(diào)整為出售公寓、住宅等物業(yè)，支持商業(yè)經(jīng)營，其中商鋪的外圍部分銷售、核心商業(yè)自持的安排，是萬達第三代產(chǎn)品的普遍特點。

但就具體業(yè)態(tài)安排，以青羊萬達為例的3.5代產(chǎn)品中，“體驗式”業(yè)態(tài)的占比占主流，具備地方特色及符合地方需求的業(yè)態(tài)，占比也大幅提升。

據(jù)介紹，成都青羊萬達廣場除了安排3000平方米引進省會城市第一家的“寶貝王”兒童娛樂互動樂園，其他業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂、休閑（其中又以餐飲占比更重），安排了成都本土受歡迎的火鍋、美容等品牌。超市也是將伊藤洋華堂、永輝、沃爾瑪?shù)葞准页啥急镜卣J可度不錯，且檔次中上等的品牌為選擇對象。

實際上，成都青羊萬達廣場本身具有一定制約，不同于成都萬達其他已開發(fā)產(chǎn)品，該項目地塊屬性為純商業(yè)，這也意味著項目沒有來自住宅的回款支持和對商業(yè)的帶動。

“對于青羊萬達來說，這樣的結(jié)構(gòu)是受土地性質(zhì)的制約，但放在具體的區(qū)位環(huán)境下，這不成問題。”青羊萬達廣場營銷副總陳初銀曾接受邦地產(chǎn)采訪時表示，就成都西面而言，居住氛圍非常濃，但缺乏大型商業(yè)綜合體項目，缺乏一個中心概念，是顯著的問題。

所以在這一開發(fā)一個沒有純住宅產(chǎn)品，但投資效益更顯著的項目，可能還會有利大于弊的效果。

不過，對這類產(chǎn)品往往對營銷則有更高要求。商鋪、公寓和寫字樓銷售難度不一，在沒有住宅的自帶人流保證下，如何將投資效益極大凸顯至關重要。

“我們的營銷節(jié)奏非常快。”據(jù)陳初銀介紹，項目的營銷本質(zhì)并沒有太大變化，主要是在營銷節(jié)奏和結(jié)點的把握上，會要求更精準。

前期的標準打法是，通過各種活動和宣傳引爆市場，引起區(qū)域客戶的關注，在每周大大小小的活動保證人氣的基礎上，對方圓5公里內(nèi)各種協(xié)會、商會、公司，以及成都各專業(yè)市場的渠道拓展，會非常準確地按照結(jié)點開展并鋪開，最終的要求則是“產(chǎn)生有效客戶”。

這樣的營銷對投資效益的認可度挖掘，看起來是有效的。

“集團給我們的指標是20億，我們團隊自己定了26億，首批商鋪的任務是超預期完成的，我們有信心7月份推國民公寓也能超預期完成，因為現(xiàn)在儲備客戶已經(jīng)是充裕的。”陳初銀表示。