易居私有化猜想：周忻想講一個更簡單的資本故事

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

最近，在美上市的中概股刮起了一股私有化風潮。

6月9日，當易居中國的兩大股東——周忻和沈南鵬共同發(fā)起私有化要約時，市場紛紛猜測此舉是為回歸A股做鋪墊。畢竟，與競爭對手世聯(lián)行400多億的市值相比，布局更廣泛的易居僅拿到了華爾街不到百億的估值。

雖然天下熙熙皆為利往，但僅因市值被低估，就離開更為成熟的美國市場，投身站到高位卻后市不明的A股市場，顯然把周忻和沈南鵬想得太簡單。

從易居中國董事局主席周忻本人接受采訪時的表態(tài)，不難看出他對美股的偏愛，不過，是否回A股，他沒有給出確定的答復(fù)，只是稱“易居可選擇的路很寬”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從諸多跡象發(fā)現(xiàn)，易居中國私有化后的路徑或許是，先分拆，然后再將各個板塊放置不同資本市場，這之中，既有美股，也有A股，甚至包括港股。

分拆：將復(fù)雜的故事變得簡單

任何商業(yè)行為背后，都有其掌舵者一以貫之的商業(yè)邏輯可循。從周忻過往的經(jīng)歷不難發(fā)現(xiàn)，當估值或者上市不利于公司發(fā)展時，他會果斷選擇私有化，絕不死守。

目前，周忻和沈南鵬只是提出了私有化的要約價格，易居后續(xù)怎么走，要從這家公司本身來分析。

8年時間，易居的故事已經(jīng)從一個輕資產(chǎn)概念演變到傳統(tǒng)代理營銷、專業(yè)數(shù)據(jù)咨詢、房產(chǎn)電商，O2O業(yè)務(wù)等。圍繞著房地產(chǎn)交易，深入到產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)。

雖然規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，但是對于資本市場而言，龐大的身軀講不出簡單的故事，對估值顯然不利。

周忻稱，發(fā)起私有化，是想告訴大家，易居長大了、成熟了，在大平臺下有著代理營銷、數(shù)據(jù)庫、互聯(lián)網(wǎng)、金融、社區(qū)五大品牌，從公司角度看，私有化更有利于發(fā)展。

據(jù)他介紹，與中國市場講市值所不同的是，美股講究的是簡單，最好能用一句話闡述自己的商業(yè)模式。

當?shù)谝粋€公司易居中國上市時，周忻的故事只有一句話，“我是賣房子的”；第二個公司克而瑞上市，故事同樣是一句話，“我是中國最大的地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫”；第三個公司樂居上市，故事被濃縮成一個詞，“折扣”，即房地產(chǎn)電商概念。

但是，現(xiàn)在的易居，故事可以從不同角度、不同板塊來解讀。周忻稱，這使得自己和美國投資人之間的交流時間變得很長。

所以，“將目前易居一個相對復(fù)雜的故事，變成未來N個簡單的故事，是這次私有化的一個非常重要的考慮因素”，周忻稱。

誰會重返美國？

相較A股市場，周忻顯然更偏愛紐交所。

6月12日，周忻就回歸A股市場的猜測，向《每日經(jīng)濟新聞》記者作出正面回應(yīng)。他稱，“我對紐交所情有獨鐘，自己已在美股上市了三次，雖然它不像A股市場該瘋狂的時候瘋狂，但它看公司的眼光是很穩(wěn)健的。”

另外，周忻坦言，雖然A股市場現(xiàn)在越來越開放、成熟，他本人也做過A股市場某公司的管理層，但是自己從來不炒A股，甚至沒在A股開賬戶。

目前，易居中國有五個業(yè)務(wù)板塊，但不是每個都賺錢，而且各個市場對之估值態(tài)度不一。

從2014年財報可知，易居中國全部收入的九成以上來自房地產(chǎn)在線服務(wù)（real estate online services）、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)信息和咨詢服務(wù)（即克而瑞，其已私有化，未來動向不明），新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融和社區(qū)增值服務(wù)暫時沒有收入。

具體來看，與世聯(lián)行（002285，SZ）類似，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)在總收入中占據(jù)重要比例。不同的是，近兩年易居中國的經(jīng)紀收入增長緩慢，其在總收入的占比走低明顯，從45%（2012年）到38%（2013年），再到31%（2014年）。而2014年同期，世聯(lián)行營銷代理業(yè)務(wù)收入占總收入的65.48%。

不過，營銷代理業(yè)務(wù)給資本市場帶來的想象空間有限，占比走低并不是壞事，至少A股市場給其競爭對手世聯(lián)行的高估值的原因不在于此。

這意味著，周忻將易居中國的營銷代理板塊帶離美國市場的可能性頗低。不過，該板塊如果重新上市，再講一個“賣房子”的故事顯然不合時宜，未來上市要么增加故事元素，要么僅作為基礎(chǔ)，然后搭配其他板塊。

周忻在房地產(chǎn)金融有三個樁腳——易居資本、鉅派投資和房金所。房地產(chǎn)金融，或許是他想留在美國的第二個板塊。判斷依據(jù)是一項正在進行中的事件。

今年4月（當時，A股市場也處于牛市），易居中國宣布，旗下的易居資本將與鉅派投資合并，合并后易居中國持有鉅派投資37%的股份，成為鉅派投資的最大股東。目前，新成立的鉅派投資向美國證監(jiān)會遞交了招股書。

周忻認為，這是易居私有化與A股牛市無關(guān)的證據(jù)之一。他稱，如果僅因A股市場目前的高溢價，就提出回購，從邏輯上是講不通的，因為他作為大股東參股的鉅派投資，正走在美國上市路上。

哪些可能回歸A股？

在6月12日的表態(tài)中，周忻沒有完全否認回歸A股市場的可能性，只是說“私有化后，易居的路很寬，美股、A股、港股等都不排除”。

這一點可以理解，商場瞬息萬變，誰也不能保證如果重新回歸美股，華爾街一定會給出合理估值，周忻沒必要為自己提前設(shè)置一個籠套。另外一個原因或許是，分拆后的這些板塊，有些會回到中國市場。

目前，占據(jù)易居中國收入最大份額的業(yè)務(wù)板塊是房地產(chǎn)在線服務(wù)，2014年的占比為55%。在線業(yè)務(wù)的收入占比上升迅速，要知2012年時該數(shù)字僅為37%。

易居中國所提供的房地產(chǎn)在線服務(wù)，主要包括在線廣告、電子商務(wù)、掛牌服務(wù)，這些都是易居中國另一家美國上市子公司——樂居的業(yè)務(wù)范圍。

周忻曾表示，雖然2014年中國房地產(chǎn)市場整體走弱，但得益于線上板塊樂居業(yè)務(wù)的持續(xù)高增長，2014年易居的總營業(yè)額表現(xiàn)強勁。

當年，易居中國憑借與搜房網(wǎng)（紐交所證券代碼：SFUN）相近的業(yè)務(wù)模塊，同樣獲得高估值，不過去年以來，隨著搜房網(wǎng)的盈利模式備受質(zhì)疑、股價大跌，易居中國的股價也落至低位。

與此同時，中國市場對房地產(chǎn)電商的估值高漲，包括房多多、鏈家地產(chǎn)等一系列快速擴張的行為，都被視作是搶占國內(nèi)房地產(chǎn)電商O2O第一股地位之舉。

雖然樂居已經(jīng)在美國上市，但是持有其約七成股份的易居中國有沒有可能帶它回歸A股呢？要知道，當世聯(lián)行的電商和金融等圍繞房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)，只做到總收入的10%時，它的估值已突破至約480億元人民幣，形成鮮明對比的是，易居中國雖然配置更全，但市值甚至不到10億美元，不及世聯(lián)行零頭。

除了私有化問題，在當日采訪中，周忻講的最多也最生動的是他的“實惠”。這是其在社區(qū)增值服務(wù)方面正在布局的一個產(chǎn)品，旨在通過免費福利，提供一套完整的線上至線下的精準營銷解決方案。

目前，該產(chǎn)品已推廣至全國40余個城市，也在快速跑馬圈地中。近期，不少企業(yè)運作社區(qū)增值服務(wù)概念風生水起，彩生活在港上市后市值反超母公司，是掀起這波風潮的原因之一。

不過，從易居中國財報可見，目前社區(qū)增值服務(wù)只有支出，沒有實質(zhì)性收入，想說上市還太早。