眉山“最強(qiáng)”購房補(bǔ)貼效果如何？5月商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增67%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 攝影報道    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 攝影報道

5月29日下午，回四川省眉山市收房的易女士走在街上，看到滿城盡掛“500元/平方米購房補(bǔ)貼”的標(biāo)語，甚為驚訝，也很興奮。一問才知道，這事兒不虛，堪稱最強(qiáng)地方救市，但補(bǔ)貼對象僅限于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民。

那么，補(bǔ)貼初衷是什么？實(shí)施1個月以來，成效如何？供地有何變化？會不會透支后市需求？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日赴眉山進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

在“穩(wěn)增長”背景之下，地方頻出狠招。繼去年7月祭出全市購房補(bǔ)貼60元/平方米之后，今年5月，四川省眉山市繼續(xù)推出“大殺器”——加碼購房補(bǔ)貼。

據(jù)了解，今年5月中旬，眉山市低調(diào)出臺購房補(bǔ)貼新政，今年5月1日至7月底補(bǔ)貼500元/平方米，8月1日至年底補(bǔ)貼400元/平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在推出救市政策后，當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣恳渤霈F(xiàn)了大幅攀升。

每平方米可補(bǔ)貼500元

兩年前，易女士在眉山市高鐵站附近買下了萬景集團(tuán)開發(fā)的“威尼斯”項(xiàng)目一套70多平方米的房子，今年5月份剛到收房季。樓盤號稱是當(dāng)?shù)氐钠焚|(zhì)樓盤，易女士購買時一平方米4000多元。去年12月底，眉山高鐵開通了，但不少像“威尼斯”這類項(xiàng)目的售價不僅未漲，反而略有下降。

這次回眉山收房，易女士看到上述勁爆的購房補(bǔ)貼標(biāo)語，除了后悔自己“房子買早了”，她冒出念頭，想借新政紅包再買一套，即便手頭并不寬裕。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查了解到，今年4月底，眉山市委、市政府發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)鼓勵農(nóng)村居民進(jìn)城落戶促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試行意見》（眉辦【2015】2號），5月中旬，眉山市住建局等又出臺了實(shí)施辦法。文件規(guī)定，凡是今年5月1日~12月31日在眉山中心城區(qū)購買新建商品住宅，并在眉山市房管局網(wǎng)簽備案且符合條件的農(nóng)村居民，均可享受財(cái)政補(bǔ)貼及其他優(yōu)惠。

該購房補(bǔ)貼分兩個階段。今年5月1日至7月底，符合條件的進(jìn)城購房農(nóng)村居民可享受政府補(bǔ)貼300元/平方米，房企再給予200元/平方米補(bǔ)貼；8月1日至12月底，政府補(bǔ)貼降至200元/平方米，房企補(bǔ)貼不變。

政策一出，外界熱議即至。眉山市相關(guān)部門向記者解釋說，他們出這個政策的初衷，主要是基于眉山城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，購房補(bǔ)貼只是手段。政府補(bǔ)貼資金從何而來？當(dāng)?shù)匾晃还賳T表示，政府不會單列出專項(xiàng)資金，樓市成交活躍了，政府從房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)收取的稅費(fèi)等收入，足以覆蓋該部分支出。

5月商品房成交環(huán)比猛增

記者走訪了解到，眉山城區(qū)新樓盤主要集中在眉州大道、岷東新區(qū)等熱門片區(qū)。“眉山的存量房可能偏大一些，但這在全國二三線城市較為普遍。”眉山市住建局副局長王新東說，這是正常的市場行為。

眉山市房管局房地產(chǎn)市場管理科副科長萬春鑫透露，目前眉山市城區(qū)在售樓盤40多個，一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)卮媪糠矿w量為200萬平方米，實(shí)際上有100萬平方米多一點(diǎn)，這中間的缺口是保障房和尾盤。

購房補(bǔ)貼推出了1個月，市場成交到底如何？記者從眉山市房管局獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，作為購房補(bǔ)貼受益最直接的眉山市城區(qū)，5月份成交商品房2090套，環(huán)比增長52%，其中商品住宅1785套，環(huán)比上增長67.76%；商品房總成交面積為15.87萬平方米，環(huán)比增長近57.17%，其中商品住宅成交近14.66萬平方米，環(huán)比增長16.78%。

領(lǐng)地集團(tuán)位于眉山的凱旋國際社區(qū)，是此次補(bǔ)貼政策出爐之后的熱門樓盤。雖然其售樓部門前正在加修一條直通成都天府新區(qū)的大道，但看房客仍絡(luò)繹不絕。

該項(xiàng)目銷售經(jīng)理王薇說，“市場應(yīng)該觸底了，5月份已賣了268套，最近每個月增量成交130套左右，69~89平方米的‘剛改’樓盤最好賣了，下一步項(xiàng)目還會漲價。”“明年市場可能差一些，主要是現(xiàn)在短期政策刺激需求，會透支一部分剛需。”某房企副總裁表示。萬春鑫對房企的需求透支等擔(dān)憂并未否認(rèn)。他說，下一步存量不會降，剛需房會減少，供給結(jié)構(gòu)會升級換代，樓市也會呈現(xiàn)不均衡格局，大房企房子好賣，小房企難賣。

5月僅成交1宗地塊

作為樓市上游的土地市場，也顯現(xiàn)微調(diào)跡象?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，2011年眉山市本級供地41宗，占地847畝；2012年市本級供地43宗，占地3385.8畝；2013年市本級供地24宗，占地1853.1畝；到2014年，市本級供地41宗，占地4501畝，達(dá)到近幾年來供地高點(diǎn)。

去年，眉山市通過招拍掛成交40余宗土地，但今年前5個月成交慘淡。眉山市國土局土地儲備中心主任劉鑫透露，整個5月份成交了1宗位于東坡島的地塊，不過面積較大，成交價7.9億元。

“當(dāng)前土地市場疲軟，處于買方市場。”劉鑫說，一年賣地也就是1000畝左右，去年賣地收入10多億元。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年前5個月，眉山市成交商品房用地僅3宗，都是熱門地塊，其中兩宗位于東坡島，1宗位于岷東新區(qū)。

今年3月份，國土部發(fā)文《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，目的就是優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，支持自住和改善型住房需求等。

王新東表示，“現(xiàn)在土地供應(yīng)減少了，新開工項(xiàng)目比去年減少了30%。因?yàn)槭袌龅兔?，開發(fā)商放緩了開發(fā)速度。”

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官方釋疑

眉山市住建局副局長：購房補(bǔ)貼會產(chǎn)生吸附效應(yīng)

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

今年5月份，眉山市出臺了針對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民的購房高補(bǔ)貼政策，引來市場熱議。該政策出臺的初衷到底是什么？農(nóng)村居民買房進(jìn)城之后怎么辦？眉山是否做好了準(zhǔn)備？如何推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化？

結(jié)合這一串焦點(diǎn)問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）近日專訪了眉山市住建局副局長王新東，他逐一作了答復(fù)。

購房補(bǔ)貼“一舉兩得”

NBD：眉山出臺農(nóng)村居民購房補(bǔ)貼是基于怎樣的考慮？

王新東：這個政策主要是想解決農(nóng)村居民的出路問題，現(xiàn)在農(nóng)村人口分兩部分，一部分在外地打工，另一部分是農(nóng)村的閑置人口。我們想把他們吸引到眉山來工作、生活，但首先要解決他們住的問題，有個落腳的地方，再找工作。

NBD：怎么理解農(nóng)村居民“購房補(bǔ)貼”這一短期政策？

王新東：這部分人口可比作一灘水，我們先打開一個口子，把這部分水往這里引。如果不創(chuàng)造條件，挖低點(diǎn)，水就引不過來。一旦把渠道修好，慢慢就會有帶動效應(yīng)。這個政策只有半年多，但帶動效應(yīng)是長期的。

以往我們也都在出臺相關(guān)政策，今年之所以進(jìn)一步加大補(bǔ)貼，主要是經(jīng)濟(jì)下行壓力可能更大，這個補(bǔ)貼算是一舉兩得，既消化存量房，也會促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)。

NBD：眉山存量房規(guī)模大的原因是？

王新東：這是眉山獨(dú)特的城市發(fā)展情況決定的。1997年成立地區(qū)，2000年建市，之后必定會帶來城市高速建設(shè)，城市擴(kuò)張較快，土地相對充沛，以前是縣，改成地級市后，相應(yīng)指標(biāo)會增加。

整個眉山的建設(shè)高潮在2007年，道路修起來之后帶動土地供應(yīng)增加，這也造成眉山市存量房進(jìn)一步增多?，F(xiàn)在土地供應(yīng)開始減少了，新開工項(xiàng)目比去年減少了30%，市場低迷，開發(fā)商減緩了開發(fā)速度，土地供應(yīng)在減少。

激活城市“吸附效應(yīng)”

NBD：此次購房補(bǔ)貼會不會透支了本地的購房需求？

王新東：眉山現(xiàn)在城市人口40多萬，超過50萬就會有吸附效應(yīng)，周圍很多東西就會吸引過來，比如餐飲、商業(yè)，開始很緩慢，但到一定程度就會加速。

NBD：農(nóng)民進(jìn)城之后，他們的身份和地位是否改變了？

王新東：我們并不是簡單地把農(nóng)民引入城市，李克強(qiáng)總理提出“三個1億”，其中1億就是有意向、有一定能力的農(nóng)村居民，購房進(jìn)城，第二是就業(yè)、保障等問題，眉山市很重視這一塊，把它放在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新型城鎮(zhèn)化的背景下，我們推出了四種模式、四種轉(zhuǎn)變，都是一種手段，最終是“四有”，即有財(cái)產(chǎn)、有工作、有住房、有保障。

NBD：眉山作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重點(diǎn)區(qū)和農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革的試點(diǎn)，您如何看待眉山推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的四種模式？

王新東：我認(rèn)為這是梯級式統(tǒng)籌，應(yīng)該分成三級，第一級是中心城區(qū)或幾個縣的縣城，第二級是建制鎮(zhèn)，第三級就是鄉(xiāng)村。

整個眉山人口呈梯級流動，第一個是有能力、有愿望的人到城市里區(qū)居住，既沒能力又沒有愿望的，可以就近在鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住，往下就是農(nóng)村，往往居住在建制鎮(zhèn)周圍。

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深度剖析

眉山力推購房高補(bǔ)貼救市還是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

從成都出發(fā)，沿成樂高速南下，沿途綠油油的稻田、被架起的葡萄藤、五顏六色的花卉，依著田間小路而建的村落……穿過古色古香的眉山收費(fèi)站，人們仿佛重歸“東坡故里”，但這里現(xiàn)在卻是高樓林立，恍如隔世。

眉山作為一座年輕地級市，面臨樓市“去庫存”的煩惱，外界質(zhì)疑其購房高補(bǔ)貼是為了“救市”，但實(shí)際上，這更像一場城市人口搶奪戰(zhàn)。在當(dāng)?shù)夭簧俟賳T的眼里，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房只是眉山統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的第一步，他們正在探索創(chuàng)新“四種”模式，試圖打造眉山特色的城鄉(xiāng)一體化。

5月去化形勢良好

去年初，眉山市東坡區(qū)出了個政策，凡是到眉山中心城區(qū)購買首套房的東坡區(qū)農(nóng)民 (拆遷安置戶除外)，由政府按60元/平方米予以補(bǔ)助，若是全家自愿登記為城鎮(zhèn)居民，另外再給予3000元/人的獎勵等。去年7月份，這一政策進(jìn)入了眉山市為穩(wěn)增長而推出的“眉山26條”。

搜房網(wǎng)報告顯示，2013年，眉山市城區(qū)房地產(chǎn)總銷售面積為166.5萬平方米，供應(yīng)量超過220萬平方米，加上庫存和增量，去年供應(yīng)量預(yù)估超過450萬平方米，被認(rèn)為是供需失衡。

記者從該市房管局網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)顯示，去年7月政策出臺當(dāng)月，眉山市城區(qū)商品房成交量為112套，相比6月份的84套環(huán)比增加28套。受此變化鼓勵，到了今年4月底及5月中旬，眉山市再度祭出力度更大的農(nóng)村居民購房補(bǔ)貼政策。

眉山市房管局房地產(chǎn)市場管理科副科長萬春鑫對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，去年過年時，當(dāng)?shù)氐姆课莨?yīng)量達(dá)到了峰值，外界預(yù)估的總存量200萬平方米，拿到預(yù)售證有40多個項(xiàng)目（未統(tǒng)計(jì)尾盤），實(shí)際上總存量為100萬平方米多一點(diǎn)。萬春鑫說，今年5月份，眉山市城區(qū)商品房銷量接近16萬平方米，已相當(dāng)于2013年的平均水平，預(yù)示這一形勢非常好。

“救市就是飲鴆止渴，我們政策本意絕不是這樣的。”眉山市一位不愿具名的官員說，他們希望針對眉山農(nóng)村居民的購房補(bǔ)貼政策，成為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要抓手。

記者從眉山市委一份官方文件了解到，早在2012年，當(dāng)?shù)鼐统雠_了《關(guān)于創(chuàng)新“四種”模式加快“四個轉(zhuǎn)變”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)施意見》。“眉山城區(qū)人口只有40多萬，與川內(nèi)其他同級別的城市相比，還有較大的差距。”萬春鑫說，農(nóng)民進(jìn)城購房高補(bǔ)貼提供了契機(jī)，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)很有吸引力。

進(jìn)城農(nóng)民身份何以蛻變

實(shí)際上，農(nóng)民進(jìn)城并不難，但他們進(jìn)城之后干的是最苦的活，卻難以獲得與城市市民同等的待遇和公共服務(wù)。這也是當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化步入深水區(qū)的難題。

國家發(fā)改委社會發(fā)展研究所所長楊宜勇接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“目前很多地方是趕農(nóng)民進(jìn)城，建農(nóng)民城，失地農(nóng)民就在農(nóng)民城里，它和城市是‘兩張皮’，這個問題怎么辦？答案是要尊重人選擇的權(quán)利。”

在楊宜勇看來，人的城鎮(zhèn)化應(yīng)是人的權(quán)利城鎮(zhèn)化，是人的權(quán)利“屬地化”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眉山市政府從政策到實(shí)踐，并未對農(nóng)民進(jìn)城采取過激措施，原則上尊重農(nóng)民意愿。

眉山市住建局副局長王新東說，他們并不是簡單地把農(nóng)村居民引入城市，而是要逐步解決農(nóng)民進(jìn)城的住房、就業(yè)、保障等問題，并強(qiáng)調(diào)這也是一個系統(tǒng)性問題。

眉山市一位官員說，按照2012年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的文件精神，他們不搞“一刀切”，緊密結(jié)合地域特色和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，宜城則城、宜工則工、宜農(nóng)則農(nóng)、宜游則游，讓基礎(chǔ)條件好的地方先行先試。

記者注意到，破解城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”、推進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化等重點(diǎn)、難點(diǎn)，已列入了眉山市委上述2012年文件中。眉山市這位官員還說，在加強(qiáng)農(nóng)民引導(dǎo)上，除了明確目標(biāo)任務(wù)外，還要通過職業(yè)技能培訓(xùn)、基礎(chǔ)設(shè)施延伸、生產(chǎn)模式推廣等形式，促進(jìn)農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變等。