國(guó)內(nèi)首個(gè)眾籌建房項(xiàng)目 或是換種方法賣(mài)房子

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

十年前，一群深圳市民決定自己籌錢(qián)建房。為了繞開(kāi)不斷上漲的房?jī)r(jià)，他們獨(dú)自面對(duì)專(zhuān)業(yè)且瑣碎的拿地、報(bào)批等流程，卻以失敗告終。

十年后，平安好房在股權(quán)眾籌政策的支撐下，將眾籌建房提到實(shí)操層面。與去年熱炒的各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)眾籌所不同的是，這次籌得的資金將直指項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，預(yù)期大幅降低融資成本。

平安好房CEO莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們?cè)O(shè)計(jì)的第一款眾籌建房產(chǎn)品將于今年6月中下旬推出。該產(chǎn)品系與碧桂園合作的上海某樓盤(pán)。

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)眾籌建房產(chǎn)品，其試水味道濃厚。目前看來(lái)，該產(chǎn)品更接近類(lèi)信托產(chǎn)品，能為購(gòu)房者節(jié)省多少成本，有待觀察。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，地塊所在位置、周邊配套、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得該樓盤(pán)主要面對(duì)剛需，房?jī)r(jià)需有足夠吸引力才能快速去化，因此眾籌的低價(jià)策略符合其營(yíng)銷(xiāo)思路。此外，提前獲取資金以降低成本，更是一舉兩得。

另一個(gè)融資對(duì)象

此前，國(guó)內(nèi)眾籌買(mǎi)房一直停留在營(yíng)銷(xiāo)層面，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。因?yàn)槿〉妙A(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商不能以任何方式提前從購(gòu)房者手中獲取房款。

不過(guò)，股權(quán)眾籌得到政策護(hù)航后，住宅開(kāi)發(fā)這塊蛋糕里，將加入兩個(gè)新的分食者，即參與眾籌建房的購(gòu)房者，以及眾籌平臺(tái)。

在購(gòu)房者所支付的房款中，土地、稅費(fèi)、建造成本等合計(jì)約占到六成左右，此外，開(kāi)發(fā)商抽走10%+，金融機(jī)構(gòu)抽走10%~20%，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用再占用3到5個(gè)百分點(diǎn)。

目前，這兩個(gè)分食者想狙擊的，正是參與其中的金融機(jī)構(gòu)，以及與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用相關(guān)的利益群體。

倚天投資投資總監(jiān)葉飛介紹，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右，信托渠道的融資成本在10%~11%。

莊諾認(rèn)為，如果能夠用眾籌的方式建房，將使總房?jī)r(jià)降低20%~30%。

對(duì)于想要砍掉融資成本、營(yíng)銷(xiāo)成本的購(gòu)房者而言，股權(quán)眾籌仍有一個(gè)致命缺點(diǎn)，即他們不能直接以購(gòu)房的名義接觸開(kāi)發(fā)商，這使得時(shí)下的眾籌建房產(chǎn)品，更像是一款類(lèi)信托產(chǎn)品。

以平安好房與碧桂園合作的眾籌產(chǎn)品為例，購(gòu)房者需從平安好房處購(gòu)買(mǎi)眾籌份額，樓盤(pán)完工后，擁有樓盤(pán)的部分權(quán)益，可選擇將該權(quán)益轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，或者委托開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

莊諾稱(chēng)，平安好房在購(gòu)房者（眾籌者）與開(kāi)發(fā)商之間，只充當(dāng)眾籌平臺(tái)的角色，像是“裁判員”，不直接介入到項(xiàng)目中。

這實(shí)際意味著，房企的融資對(duì)象從銀行、私募、信托等金融機(jī)構(gòu)，變成了眾籌平臺(tái)。以平安好房為例，它在某種程度上更像是房企的資金通道。

莊諾表示，第一款產(chǎn)品上，他不考慮能收多少管理費(fèi)，并表示如果成本核算超出預(yù)期，將由平安好房負(fù)責(zé)墊付。

但不可避免的，在這一眾籌方式里，融資成本仍存在。

加快住宅去化

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在不同的項(xiàng)目上，眾籌建房也將給其帶來(lái)福音。

首先是提前“認(rèn)籌”，為沉淀的資金解套，降低融資成本。

此次合作標(biāo)的是碧桂園在4月拍下的一塊地，據(jù)悉這是其近年來(lái)在上海的首個(gè)項(xiàng)目。這意味著，多個(gè)環(huán)節(jié)中的不確定因素，將使碧桂園無(wú)法延續(xù)其在華南片區(qū)的高周轉(zhuǎn)，整個(gè)開(kāi)盤(pán)周期將被拉長(zhǎng)，資金沉淀時(shí)間久。另外，上海市場(chǎng)的預(yù)售條件嚴(yán)格，該項(xiàng)目也難以快速回籠資金。

但是，一旦將資金渠道改為眾籌后，碧桂園的資金壓力將大幅緩解。

莊諾表示，若募集的資金足以覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，房企有望向代建營(yíng)運(yùn)者的角色轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于碧桂園上海項(xiàng)目而言，眾籌建房還在一定程度上暗合其營(yíng)銷(xiāo)策略。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目地處嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，周邊配套一般，離地鐵線較遠(yuǎn)。從周邊的競(jìng)品可見(jiàn)，如綠洲香格麗、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，自住需求占到八成以上。

這意味著，該樓盤(pán)的客戶(hù)以嘉定區(qū)域的剛需為主，對(duì)于城區(qū)的外溢客戶(hù)吸引力差，若無(wú)足夠價(jià)格優(yōu)勢(shì)，客源將大幅減少。

通過(guò)眾籌，該項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)，不僅提前鎖定客源，還能加快去化。