農(nóng)工商房產(chǎn)借殼上市獲批 面臨多重轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡 發(fā)自上海
    歷時一年多的海博股份與農(nóng)工商房產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組工作，獲突破性進展。 5月19日上午，海博股份重大資產(chǎn)重組獲得證監(jiān)會審核通過。至此，涉及重組的所有審批性工作全部完成，預(yù)示著其上市道路已經(jīng)掃清。這也意味著，籌劃多年的光明食品集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼成功，農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱農(nóng)房）將被注入到海博股份。
    不太為人關(guān)注的是，這家以房地產(chǎn)為主業(yè)的地產(chǎn)公司，在借殼上市獲批后，將面臨重大轉(zhuǎn)型考驗。

艱難的轉(zhuǎn)型任務(wù)
　　農(nóng)房官網(wǎng)顯示，公司總裁沈宏澤在2015年伊始就定下了以改革轉(zhuǎn)型為中心的戰(zhàn)略目標(biāo)。他表示，除上海以外，要戰(zhàn)略性進入有能級城市，重點選擇有能級的省會城市及計劃單列市。
    邦地產(chǎn)記者根據(jù)去年7月海博股份發(fā)布的資產(chǎn)重組文件粗略統(tǒng)計，截至2014年3月，農(nóng)房的房屋可售面積近700萬方。近三分之二可售房屋多集中于三四線城市，去化速度緩慢。這使得農(nóng)工商房地產(chǎn)存在“高負債、高存量、高成本”的問題。
    農(nóng)工商網(wǎng)站一篇名為《談五線城市房地產(chǎn)企業(yè)如何過冬》的文章就提及企業(yè)在三四線城市的市場發(fā)展難點，“菏澤市屬于山東的欠發(fā)達地區(qū)，三、四線城市是‘當(dāng)之無愧’的，在現(xiàn)在的市場條件下劣勢顯而易見；不止我們的項目面臨困境，房價偏低，庫存大，政策不明朗等不利因素較多。”
    當(dāng)?shù)厥袌龅钠D難，只是農(nóng)工商遇到的難題之一。更大的挑戰(zhàn)是，企業(yè)沒有在三四線城市打勝仗的信心。
    上述文章說，“對于菏澤項目我們的問題在于對本地的工程施工承包方式了解少，集團總部管得過多；銷售隊伍不穩(wěn)定，不能適應(yīng)現(xiàn)在的市場形勢，或者說我們自己的銷售方向不明確，沒有自己的銷售團隊，主要是代理公司的進場時間短，對市場了解不夠，如代理公司對項目的宣傳內(nèi)容空洞，沒有把我們集團及項目的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。”
    睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文指出，這些都是房企前些年盲目擴張所導(dǎo)致的，現(xiàn)在三四線城市都存在供過于求的情況，核心原因是人口增長太少，三四線城市房子賣得比成本還便宜，三四線城市最市中心的綜合體還爛尾，郊區(qū)大多數(shù)樓盤，有的樓盤要賣七八年才賣得完。
    正因如此，沈宏澤才會提出城市布局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
    然而，要完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型絕非易事。一方面，三四線城市的銷售壓力大，短期內(nèi)很難迅速將三四線城市的庫存全部消化；另一方面，今年三四月份，中央和地方連續(xù)出臺政策，一二線城市的樓市成交反彈，土地價格反彈更超過了房價。房企在一二線城市的投資項目遇到的資金壓力和盈利難度比之前更高。

盈利能力尚待考驗
    今年年初，農(nóng)工商房地產(chǎn)集團董事長張智剛提出，要確保公司上市，要解決“高負債、高存量、高成本”的“三高”現(xiàn)象。要以集團上市為契機，利用光明食品集團資源，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，將光明食品集團的財務(wù)平臺、資金平臺有機地結(jié)合起來，進一步提高企業(yè)的效益。
    申萬宏源研究報告稱，重組完成后，公司主營業(yè)務(wù)將體現(xiàn)為地產(chǎn)與物流雙輪驅(qū)動，有機結(jié)合。農(nóng)房地產(chǎn)將在以住宅地產(chǎn)為業(yè)務(wù)支撐的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并與海博物流合作拓展開發(fā)物流地產(chǎn)。據(jù)悉，農(nóng)房集團養(yǎng)老地產(chǎn)項目位于崇明，光明集團擁有崇明規(guī)劃用地近五分之一的土地。
    對此，薛迥文表示，養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)下雖然很熱，但國內(nèi)尚無成體系的養(yǎng)老產(chǎn)品，很不成熟，企業(yè)退出機制不完善。此外，這個行業(yè)尚處于客戶的培育初期，有消費觀念和能力的主流客戶群還沒到合適的年齡。
　　養(yǎng)老社區(qū)的選址也非常重要，養(yǎng)老對交通配套要求比較高，像崇明這樣偏僻的地方要引進成熟的醫(yī)療配套，短時間根本不可能。而養(yǎng)老社區(qū)最核心的醫(yī)療護理等服務(wù)的輻射半徑將受到限制，不可能把三甲醫(yī)院引進來，考慮到老年人的消費習(xí)慣，周邊相應(yīng)的商業(yè)配套也難以發(fā)展。
    物流地產(chǎn)是另一種新興的產(chǎn)業(yè)模式。海博物流在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區(qū)的土地資源，以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設(shè)，未來將拓展電商業(yè)務(wù)和低溫配送服務(wù)。
　　中房信研究總監(jiān)薛建雄向邦地產(chǎn)記者表示，這些年生鮮蔬果價格漲幅較大，相應(yīng)的倉儲要求也需要提高，農(nóng)房借殼海博上市主要是抓住了這次階段性機會，農(nóng)工商本身就有很多物流倉庫，但這依舊是傳統(tǒng)的中轉(zhuǎn)站模式。而隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生鮮產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品將從養(yǎng)殖場、海鮮碼頭直銷到戶，繞開這些傳統(tǒng)的中轉(zhuǎn)站型式的倉儲，這勢必會使倉儲業(yè)走向衰弱。
    在養(yǎng)老、物流等行業(yè)目前尚未培育成熟的盈利模式之時，轉(zhuǎn)型后的農(nóng)工商地產(chǎn)的盈利能力尚不確定。至于為外界炒作的農(nóng)工商的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，更難稱前景美妙。此前農(nóng)工商房產(chǎn)正是在現(xiàn)有團隊的推動下，才會進入被認為“市場劣勢”的三四線城市。而今同樣的一支團隊來負責(zé)房地產(chǎn)金融投資，能否吸取先前教訓(xùn)，避免再次失誤，尚是一個未知數(shù)。
    邦地產(chǎn)記者為此采訪農(nóng)工商地產(chǎn)方面，后者未作回復(fù)。