中海物業(yè)籌劃分拆上市 社區(qū)服務(wù)跑馬圈地背后暗藏隱憂

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著物業(yè)管理成為房地產(chǎn)的藍海，大型房企紛紛謀劃通過資本運作加快跑馬圈地。

5月18日，中海地產(chǎn)（00688，HK）發(fā)布公告顯示，公司考慮將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆，并以介紹方式在香港聯(lián)交所上市。不久之前，萬科推出名為“睿服務(wù)”的物業(yè)輸出服務(wù)，易居中國也聯(lián)手嘉御基金入股第三方物業(yè)公司中奧到家，各路資本紛紛瞄準社區(qū)服務(wù)的“蛋糕”。

自彩生活于去年成功登陸資本市場，并獲得投資者高估值追捧后，一向被視為虧錢包袱的物業(yè)管理又變成了房企眼中的香餑餑。但在這場跑馬圈地的背后，誰又能真正從中分一杯羹？

中海物業(yè)收入高于彩生活

公告顯示，中海地產(chǎn)將斥資5000萬元購買中海宏洋物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，交易預(yù)計在5月31日或之前完成。中海地產(chǎn)表示，本次收購有助于增強集團在國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

中海地產(chǎn)年報顯示，截至去年末，中海物業(yè)在國內(nèi)管理項目約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳等29座城市。管理項目包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。主攻三四線城市的中海宏洋則在國內(nèi)15個城市擁有共27個發(fā)展中的物業(yè)項目，所占土地儲備約為1207.12萬平方米。

可以預(yù)見的是，在此次交易完成后，將進一步增強中海物業(yè)在三四線城市的管理范圍，為其物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市增添更多籌碼。

盡管中海地產(chǎn)的物業(yè)管理面積僅為彩生活的四分之一，但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中海去年實現(xiàn)物業(yè)管理收入約16億元，剔除港澳地區(qū)后內(nèi)地業(yè)務(wù)收入約為14億元，遠高于彩生活同期3.89億元的營業(yè)收入。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，中海的住宅項目主要集中在一二線城市，而且中高端產(chǎn)品偏多，溢價能力高，而且公司旗下還有甲級寫字樓、購物中心等商用物業(yè)，相對于依賴收購社區(qū)的彩生活而言，中海自有物業(yè)的物管服務(wù)溢價能力更強，收入也更高。

擴張與服務(wù)的博弈

自彩生活于去年年中成功登陸香港聯(lián)交所，并獲得投資者追捧，物業(yè)管理逐漸成為大型房企的寵兒。部分龍頭房企更將物業(yè)管理業(yè)務(wù)拆分，向非自有品牌項目輸出服務(wù)，通過跑馬圈地式的擴張做大規(guī)模，以求獲得投資者垂青。

這其中，萬科物業(yè)已經(jīng)開始以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業(yè)服務(wù)，首個落地的項目為南京金隅紫京府；綠城物業(yè)目前已接管物業(yè)服務(wù)面積約6000萬平方米；此前斥資63億港元入股碧桂園的中國平安，也借助碧桂園旗下數(shù)量龐大的樓盤，推廣社區(qū)金融等業(yè)務(wù)，搭建完善的社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。

“物業(yè)管理現(xiàn)在之所以受到資本市場追捧，是因為投資者意識到，房子總有一天會蓋完，單靠銷售帶來的增長是很有限的”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，物業(yè)管理的最大價值在于社區(qū)人流，業(yè)主本身就是重復(fù)消費率極高的線下優(yōu)質(zhì)流量，這與互聯(lián)網(wǎng)概念非常接近。誰能獲得更多的業(yè)主數(shù)量，誰就有望從中獲取可觀的社區(qū)消費收益，因此以收購為主的外延擴張成為大型房企熱衷的路徑。

以彩生活為例，截至去年末，公司合約管理總建筑面積為2.05億平方米，較2013年底大幅增長122%。與之相對，公司去年營業(yè)收入為3.89億元，同比大幅增長67%，跑馬圈地式的并購已經(jīng)成為推動彩生活業(yè)績增長的主要動力。

但歐陽捷坦言，由于大型房企都有自己的物業(yè)公司，質(zhì)量較高的項目普通掌控在主流開發(fā)商手里，物業(yè)公司在外面拿下的社區(qū)往往是樓齡比較長、盈利前景較差的項目，如何在提高服務(wù)質(zhì)量的同時維持可觀的利潤，是一件相當困難的事情。

“對于低端物業(yè)而言，社區(qū)里的設(shè)施早已老化，要提高服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司不得不對社區(qū)環(huán)境進行改造”，歐陽捷說，但由于物業(yè)服務(wù)本身并不怎么賺錢，如果物業(yè)公司加大投入，三年合約到期后萬一業(yè)委會決定不續(xù)約，這筆投入將石沉大海；因此，不少物業(yè)公司會選擇盡可能減少投入控制成本，以維持盈利狀況，但這樣的結(jié)果是服務(wù)品質(zhì)每況愈下，導(dǎo)致業(yè)主與物管公司的關(guān)系惡化。

“資本市場追求的是盡快獲得回報，這促使物業(yè)公司滿腦子想的是如何更快獲得項目，然后從中賺取更多的錢”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖也認為，但物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，需要的是精耕細作，過度追求擴張與回報必然會以犧牲服務(wù)品質(zhì)為代價，最終導(dǎo)致現(xiàn)有社區(qū)的客戶滿意度下降。因此，先把服務(wù)品質(zhì)做好，再循序漸進地擴張，才是房企在物業(yè)管理發(fā)展的正確路徑。