金地管理層疾呼“形勢(shì)嚴(yán)峻” 一攬子計(jì)劃能否解決眼下困局？

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)最新報(bào)道稱，在近日的金地股東大會(huì)上，金地管理層疾呼形勢(shì)嚴(yán)峻，2014年金地不僅沒有完成凈資產(chǎn)收益率提高的目標(biāo)，還與整個(gè)行業(yè)一道呈下降趨勢(shì)。除此之外，低融資的公司債即將到期，日益逼仄的市場(chǎng)正在壓縮金地的利潤空間。
    面對(duì)如此形勢(shì)，管理層給公司開出了一攬子計(jì)劃，從跟投、加快拿地、加大舊改項(xiàng)目投資力度到拓展海外、延伸服務(wù)鏈，幾乎包含了時(shí)下地產(chǎn)企業(yè)變革的所有元素。這些能夠提升金地的經(jīng)營利潤嗎？
    另外，合計(jì)約占金地集團(tuán)一半股份的兩大險(xiǎn)資，似乎在暗中達(dá)成了某種協(xié)議。在5月8日的股東大會(huì)上，管理層提出的三項(xiàng)關(guān)鍵議案被否，一系列數(shù)字顯示，對(duì)管理層說不的或正是安邦保險(xiǎn)和生命人壽。

借道舊改提高毛利率
    深圳一名私募經(jīng)理稱，“萬保招金是其持股標(biāo)配”。這意味著，他個(gè)人對(duì)這四家房企地位的認(rèn)可。
    但這并不代表金地完美無缺，事實(shí)上它有一些問題亟待解決。比如，始終徘徊在行業(yè)中下游的凈資產(chǎn)收益率。2014年，保利凈資產(chǎn)收益率21.56%，萬科19.08%，招商地產(chǎn)14.75%，而金地僅13.19%。
    樓市下行態(tài)勢(shì)下，地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間受到擠壓。金地管理層在股東大會(huì)上稱，降價(jià)使得利潤增長遠(yuǎn)低于銷售增長。
    金地的外部融資空間也在改變。以金地2008年發(fā)行的公司債（代碼為122006）為例，這筆總額為12億元、期限8年的債券，其票面利率僅5.5%。融資成本遠(yuǎn)低于同業(yè)10%上下的平均水平。但是，這筆債券即將于明年3月到期。
    在方正證券分析師肖肖看來，目前同業(yè)中，金地的融資成本并不算高，但未來想在國內(nèi)找到2008年那樣的資金，很難。
    諸多壓力下，近兩年，金地逐漸加大舊改項(xiàng)目的投入力度，去年更是啟動(dòng)福田區(qū)最大舊改項(xiàng)目。這對(duì)于從傳統(tǒng)一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)起家的金地來說，不啻于一次經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)營周期大大拉長。
    舊改所帶來的高毛利率或是金地變道主因。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，雖然舊改項(xiàng)目前期投入大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，但因?yàn)轫?xiàng)目一般位于市中心，且政府會(huì)給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，所以毛利率反而高于普通項(xiàng)目。
    中信建設(shè)證券蘇雪晶在報(bào)告中稱，今年一季度，隨著金地戰(zhàn)略調(diào)整期低毛利項(xiàng)目結(jié)算完畢，其毛利率已恢復(fù)至2012年水平，達(dá)32%。
    肖肖稱，對(duì)于金地而言，唯一的差別在于經(jīng)營周期，因?yàn)樯婕安疬w補(bǔ)償，所以運(yùn)作時(shí)間被拉長，但在盈利難度上，舊改項(xiàng)目并不會(huì)比普通項(xiàng)目有所增加。

從操盤到跟投避開風(fēng)險(xiǎn)
    除了加大舊改的投資力度，金地在其項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域的土地拍賣上同樣兇猛。
    今年一季度金地的拿地節(jié)奏明顯加快，權(quán)益拿地額達(dá)到了56億，延續(xù)了去年年尾以來的強(qiáng)勢(shì)。能夠大手筆拿地的原因在于杠桿，在金地一季度收獲的9個(gè)地塊中，有8個(gè)地塊權(quán)益占比低于50%。
    拿地只是金地戰(zhàn)略的其中一步，在上周的股東會(huì)上，管理層還闡述了跟投制度。在他們看來，跟投是為防止經(jīng)理人在行業(yè)不景氣之際“亂作為、亂投資”。
    從上述兩個(gè)動(dòng)作中不難發(fā)現(xiàn)，金地既想通過快速發(fā)展撬動(dòng)利潤，又在處處規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
    在一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士看來，這似乎與2009年不無關(guān)系，當(dāng)時(shí)金地踩錯(cuò)節(jié)奏，在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，創(chuàng)下多個(gè)城市的土地拍賣紀(jì)錄，但隨后卻因政策調(diào)控反而被套，多個(gè)項(xiàng)目被迫做資產(chǎn)減值處理，由此與萬科等一線房企的差距越拉越大。
    在避開風(fēng)險(xiǎn)之外，金地還有一系列新的嘗試，如延伸服務(wù)鏈、拓展海外投資。去年金地旗下的物業(yè)公司連續(xù)第四年登頂中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量榜首，并拿下美國舊金山項(xiàng)目。

跟投制度被否
    不過，就目前來看，這個(gè)被金地管理層給予厚望的跟投方案似乎已前景暗淡。
    在今年的股東大會(huì)上，核心員工項(xiàng)目跟投議案、選舉丁瑋和王俊為獨(dú)立董事的議案均被高票否決。最令金地管理層擔(dān)憂的情況出現(xiàn)，此次似乎是兩大險(xiǎn)資生命人壽和安邦保險(xiǎn)一齊投出了反對(duì)票。
    證據(jù)是，當(dāng)日參加投票的股份占金地股份總數(shù)的57.84%。在員工項(xiàng)目跟投議案中，反對(duì)票2,245,435,059股，約占金地股份總數(shù)的49.99%。在丁瑋和王俊的兩項(xiàng)議案中，反對(duì)票數(shù)相同，均為2,245,287,427股，亦接近49.99%。這一數(shù)字恰好是兩大險(xiǎn)資的合計(jì)持股比重。
    “如果對(duì)管理層的某些經(jīng)營行為不滿意，小股東可以用腳投票，大股東走不成，就只好直接用手投票”，睿信管理咨詢公司合伙人薛迥文稱。
    在他看來，反對(duì)的原因不外乎兩種，第一種是對(duì)方案本身有意見，認(rèn)為不符合自己的投資利益，第二種是直接與管理層對(duì)立，有點(diǎn)鬧僵的玩法。
    在失去將職業(yè)經(jīng)理人與項(xiàng)目的捆綁機(jī)制后，金地將如何避免像2009年那樣在土地市場(chǎng)追漲殺跌的投資行為？
    更為重要的是，金地管理層將如何平衡與大股東之間的關(guān)系？雖然，在金地公司章程里有一系列關(guān)于董事會(huì)的“驅(qū)鯊條款”，如“董事任期屆滿以前，股東大會(huì)不能無故解除其職務(wù)。為保持公司重大經(jīng)營政策的連續(xù)性，董事會(huì)換屆時(shí)所更換、增加的董事數(shù)額總計(jì)不得超過上屆董事會(huì)董事名額的三分之一”。但是，這些條款能否有效執(zhí)行，仍有待觀察，畢竟任期滿三年后，董事仍由股東大會(huì)選舉或更換。
    目前，金地集團(tuán)董事會(huì)由12人組成，除了3位獨(dú)董外，5位為現(xiàn)任管理層，2位由生命人壽和安邦派駐，另外，與管理層關(guān)系密切的福田投資和福田建設(shè)還分別派駐2位董事。
    昨日（5月11日），記者致電金地，金地方面表示，有關(guān)今年6月30日之后上馬的員工項(xiàng)目跟投計(jì)劃事項(xiàng)，正在重新安排，對(duì)于議案被否的原因，他們也還在溝通中。