央媽再次降息 為回暖的樓市又添一把火

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

降息！又見降息?。?/p>

5月10日下午5點，中國人民銀行決定，自5月11日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%。

央行有關負責人就下調(diào)人民幣貸款及存款基準利率并進一步推進利率市場化改革答記者問時表示，2014年11月和2015年3月，人民銀行先后兩次下調(diào)金融機構(gòu)貸款及存款基準利率。隨著各項政策措施的逐步落實，金融機構(gòu)貸款利率持續(xù)下降，市場利率明顯回落，社會融資成本整體有所降低。而對房地產(chǎn)市場而言，降息意味著房地產(chǎn)市場將進一步推動“330新政”以來的成交迅速反彈，為回暖的樓市又添一把火。

為樓市回暖又添一把火

據(jù)了解，此次降息，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。

民生證券研究員李奇霖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在利率市場化改革的大背景下，實體經(jīng)濟融資成本很高，目前加權(quán)平均貸款利率在6.8%，和GDP增速差不多，這種利率下實體經(jīng)濟沒有盈利空間，企業(yè)沒有投資意愿，嚴重制約經(jīng)濟復蘇。4月份PMI為50.1，為歷年同期新低，所以我們看到無論是李克強總理還是中央政治局會議都在強調(diào)高度重視經(jīng)濟下行風險。從貸款利率和實體經(jīng)濟增長嚴重背離的情況來看，接下來貨幣政策會繼續(xù)寬松。

李奇霖認為，降息相對于其他工具最大的好處能夠直接作用于實體經(jīng)濟，其次是能夠引導實體經(jīng)濟對貸款利率的預期，釋放穩(wěn)增長信號。再者，人民幣兌美元匯率目前在穩(wěn)定的區(qū)間，在美聯(lián)儲加息之前，抓住這個時間窗口，主動降息將利率調(diào)整到我們可以承受的范圍是比較好的選擇。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次降息，無疑為回暖的樓市，又添了一把火。

“利率下調(diào)，開發(fā)商和購房者的融資成本得以降低，不可避免的起到托底樓市的作用。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，降息后，開發(fā)商的融資成本和購房人的按揭貸款都會降低。但是對購房人的利好要大于開發(fā)企業(yè)，因為銀行更愿意放按揭貸款。降息后，錢會用起來更便宜，但是在樓市庫存依然很大的背景下，是否會大規(guī)模拿地，開發(fā)商和銀行都會對市場有所判斷。“買房會更踴躍一些，新房二手房交易量會有所上升。”

降息加速樓市分化

其實，從“330新政”后，樓市就已經(jīng)開始回暖。

中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月全國主要54城市合計住宅簽約套數(shù)為24.177萬套，環(huán)比上月的22.8萬套上漲幅度達到了5.8%，而同比漲幅更是高達22.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“330新政”導致的成交量，逐漸開始體現(xiàn)到簽約上，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。整體銷售量環(huán)比3月同期上漲幅度均超過50%。

張大偉說，樓市新政持續(xù)出現(xiàn)，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地產(chǎn)市場的成交量復蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。“而在我國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風向標。”

上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從不同級別城市看，一線城市環(huán)比3月上漲幅度達到了14.1%，漲幅最大，二線城市漲幅也達到了7.3%。而三四線城市則并不樂觀，整體市場走勢出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。

李奇霖認為，降息會讓一二線和三四線城市樓市分化更加明顯。一二線城市樓市會再現(xiàn)投資價值，而三四線城市以去庫存為主。我國樓市明顯結(jié)構(gòu)性失衡，一二線城市較少，對應的房產(chǎn)供給相對于大量涌向一線城市的勞動力來說明顯不足；三四線樓市供給嚴重過剩。再次降息會刺激一線城市的投資和剛需，但對于剛需疲弱，投資價值不高的三四線城市的房企來說，去庫存是第一要務。

降息不會改變樓市黃金時期已經(jīng)過去的事實。據(jù)測算2013至2020年我國適婚年齡人口將較2013年下降5000萬，目前人均居住面積33平方米則與日本、韓國持平，這表明無論是剛性還是改善性需求都增長乏力；而我國目前在建房屋可以滿足1.7億人的增量居住需求，存量庫存可以賣4年半，供給非常充足。李奇霖表示，“在整體供給充足，一二線城市稀缺，剛性需求不再的大環(huán)境下，再次降息會讓一二線城市和三四線城市樓市分化更加明顯，樓市供過于求的局面不會改變。”