地產(chǎn)股預(yù)警：最會(huì)講故事的可能跌得最慘

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

過去半年，不少上市房企以各種概念從資本市場(chǎng)融資。其中有些企業(yè)已經(jīng)把概念變成現(xiàn)實(shí)，而有些企業(yè)，僅僅是借著股市上漲的東風(fēng)從市場(chǎng)圈錢，至于這些錢將來怎么用，卻是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)投資者來說，雖然房地產(chǎn)股估值比較低，但有些股票無疑風(fēng)險(xiǎn)巨大。一旦牛市不再，這些企業(yè)會(huì)立即被打回原形。

為此，本期房產(chǎn)周刊對(duì)部分成功從股市融資的上市房企進(jìn)行調(diào)查，了解這些企業(yè)募集資金的實(shí)際使用情況。

5月5日, 在銀行、地產(chǎn)板塊集體砸盤下，午后大盤加速下跌，盤中下跌逾4%，滬指下跌近200點(diǎn)。不僅A股出現(xiàn)暴跌，港股的內(nèi)房股也出現(xiàn)大幅下跌。

房地產(chǎn)股票的大幅下跌，讓投資者重新審視地產(chǎn)股目前的價(jià)格是否和真實(shí)價(jià)值嚴(yán)重背離?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些小型地產(chǎn)公司由于概念距離落地尚遠(yuǎn)，最終能否落實(shí)企業(yè)設(shè)計(jì)的宏偉藍(lán)圖尚有很大變數(shù)，這些企業(yè)的投資者未來可能會(huì)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)股上漲關(guān)鍵：講故事

這輪牛市從去年7月啟動(dòng)以來，地產(chǎn)股也受益于投資者蜂擁而入股價(jià)水漲船高?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從去年7月1日至今年5月5日，上證指數(shù)漲幅為109.6%，滬深300指數(shù)漲幅為111.9%，房地產(chǎn)板塊漲幅為124%，略高于大盤漲幅。但與2007年的大牛市中，房地產(chǎn)被譽(yù)為“五朵金花”之一的熱度相比大相徑庭。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，2007年房地產(chǎn)正身處高速發(fā)展期，房企利潤(rùn)也處于行業(yè)高峰期，像萬科當(dāng)年的凈利潤(rùn)增速達(dá)到110%，投資者也愿意給予很高估值。但經(jīng)歷了2014年的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折，大家都看到了地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨天花板，龍頭房企的利潤(rùn)增速也跌至個(gè)位數(shù)，地產(chǎn)股在本輪牛市“失寵”也可以理解。

從個(gè)股觀察，中小市值的上市房企占據(jù)漲幅前列?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2014年4月29日至2015年4月28日，地產(chǎn)板塊中漲幅最大的前十只個(gè)股分別為宜華健康（原名宜華地產(chǎn)）、中天城投、榮安地產(chǎn)、金豐投資、泛?？毓?、華業(yè)地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中國(guó)武夷、泰禾集團(tuán)以及合肥城建。除了中天城投與泛?？毓墒兄翟?00億元以上，其余均為市值不足320億元的中小型房企。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)集中度在不斷提高，市場(chǎng)份額正在向龍頭房企傾斜，但部分大型房企的股價(jià)表現(xiàn)遜色。萬科A同期的漲幅僅為87.83%，華僑城A的同期漲幅為102%，金地集團(tuán)的同期漲幅更低至36%。要知道在2006~2007年的大牛市中，萬科A股價(jià)漲幅超過10倍，是當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)最熱捧的龍頭地產(chǎn)股。

一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師向記者表示，在行業(yè)增速下降的背景下，雖然龍頭房企可以通過集中度提升獲得超越行業(yè)的增速，但從2013年以來開發(fā)商紛紛收縮戰(zhàn)線至一二線城市的戰(zhàn)略以及住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化來看，房企原先通過提高周轉(zhuǎn)速度維持高增長(zhǎng)的模式必然受到挑戰(zhàn)。在現(xiàn)有商業(yè)模式將面臨回報(bào)率下滑的壓力下，投資者會(huì)更關(guān)注積極轉(zhuǎn)型的房企。“從漲幅排名前十的地產(chǎn)股來看，主要受益于跨界、金融、健康、互聯(lián)網(wǎng)、國(guó)資改革、重組等概念，而非實(shí)質(zhì)性業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)”，黃立沖告訴記者，在A股的投資者結(jié)構(gòu)中，散戶占據(jù)絕大部分比例，相對(duì)于穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，他們更喜歡追捧概念與話題，很多缺乏實(shí)質(zhì)性業(yè)績(jī)支撐的中小型上市房企也有更大的“講故事”動(dòng)力，因此在A股市場(chǎng)漲幅最大的多是這類中小型地產(chǎn)股。

轉(zhuǎn)型并非想象那么美好

在樓市下半場(chǎng)，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)是每一家開發(fā)商都不得不面對(duì)的挑戰(zhàn)。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)首席分析師侯麗科向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在行業(yè)集中度加速提升的大背景下，中小開發(fā)商受制于資金、管理等多方面限制，想要通過規(guī)模化增長(zhǎng)突破重圍，難度越來越大。尋求轉(zhuǎn)型，似乎才是趨勢(shì)所向。而轉(zhuǎn)型如若得當(dāng)，不僅可以暢享朝陽行業(yè)的廣闊市場(chǎng)和高速增長(zhǎng)，亦可享受估值的迅速提升，實(shí)現(xiàn)“戴維斯雙殺效應(yīng)”。

根據(jù)國(guó)泰君安的研究，互聯(lián)網(wǎng)金融、養(yǎng)老醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)成為房企轉(zhuǎn)型的主要方向，成功概率也更大。“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，對(duì)金融等相關(guān)領(lǐng)域的理解也更為深刻，房企進(jìn)入P2P、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型相關(guān)方向成功概率較高。醫(yī)院也是重資產(chǎn)行業(yè)，與房地產(chǎn)有相似之處，房企介入醫(yī)療服務(wù)有較好的基礎(chǔ)。”侯麗科說。

不過，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，像互聯(lián)網(wǎng)金融、醫(yī)療這些產(chǎn)業(yè)未來無疑具備廣闊的前景，但房企轉(zhuǎn)型去做不見得有多大的優(yōu)勢(shì)，這體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是人才瓶頸，這些產(chǎn)業(yè)往往需要高度專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，但專業(yè)人才都是稀缺的，如何打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)是個(gè)問題；二，在中小型上市房企，老板意志往往代表著企業(yè)文化，老板的思維能否及時(shí)轉(zhuǎn)過來跟上新經(jīng)濟(jì)思維存在不確定性；三，除了房地產(chǎn)，各路資本都在尋找進(jìn)入新產(chǎn)業(yè)，比如在互聯(lián)網(wǎng)金融，像中國(guó)平安的陸金所已經(jīng)非常強(qiáng)大，這意味著房企將面臨各行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

盡管新產(chǎn)業(yè)才剛起步，但憑借股價(jià)大漲的勢(shì)頭，包括泛?？毓伞⒏窳Φ禺a(chǎn)、宜華健康等企業(yè)已紛紛拋出定向增發(fā)計(jì)劃，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)。以格力地產(chǎn)為例，公司于4月27日宣布擬非公開發(fā)行不超過2.46億股，募集資金總額高達(dá)60億元，融資項(xiàng)目主要涉及海洋、旅游、金融等產(chǎn)業(yè)，并無房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。“房企轉(zhuǎn)型固然是一個(gè)大趨勢(shì)，但任何一家企業(yè)改變商業(yè)模式都是非常困難的事情，至今能成功跨界轉(zhuǎn)型的房企幾乎沒有，所以現(xiàn)在談成敗還太早”，黃立沖向記者表示，投資者如果僅僅因?yàn)槠髽I(yè)的轉(zhuǎn)型概念而追高買入，一旦轉(zhuǎn)型不利，未來有可能會(huì)蒙受損失。

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手段1：做大

有望成深圳最大“地主”招商地產(chǎn)能否修正定位失誤？

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

招商地產(chǎn)（000024，SZ）最近一年股價(jià)漲幅接近200%，遠(yuǎn)高于萬科（000002，SZ）同期81%的漲幅，可見資本市場(chǎng)對(duì)于招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合前景充滿期待。

招商地產(chǎn)此前發(fā)布的公告顯示，招商局集團(tuán)正在籌劃地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)，且該重大事項(xiàng)屬于“重大資產(chǎn)重組涉及無先例事項(xiàng)”情形。由于招商地產(chǎn)是招商局集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)和唯一上市公司，業(yè)界預(yù)期招商局會(huì)將旗下優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備注入招商地產(chǎn)。

在大股東的支持下，一度因戰(zhàn)略定位失誤而掉隊(duì)的招商地產(chǎn)，能否重振雄風(fēng)回到房企第一梯隊(duì)？

招商地產(chǎn)要做大

資料顯示，招商地產(chǎn)母公司蛇口工業(yè)區(qū)、招商局集團(tuán)的土地儲(chǔ)備主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。這其中，蛇口占地面積約11平方公里，近年來蛇口啟動(dòng)舊改，基本都由招商地產(chǎn)包攬。

近年來，蛇口工業(yè)區(qū)一直持續(xù)將資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，注入方式包括定向增發(fā)、現(xiàn)金出售。其中，蛇口工業(yè)區(qū)曾于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優(yōu)質(zhì)土地注入招商地產(chǎn)，包括海上世界多個(gè)商住地塊、文化藝術(shù)中心等。但截至目前，蛇口工業(yè)區(qū)還有大量住宅、商業(yè)用地仍待注入。

根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，知情人士透露，在本次重大資產(chǎn)重組完成后，招商地產(chǎn)將取得招商局蛇口工業(yè)區(qū)在海上世界片區(qū)的所有住宅地塊，獲得該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的控股權(quán)，消除了兩者未來同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的可能性。

除了蛇口工業(yè)區(qū)外，更受關(guān)注的是已經(jīng)劃入廣東自貿(mào)區(qū)的深圳前海。由于歷史原因，前海有4.8平方公里的土地劃給了招商局、中集集團(tuán)和西部物流三大企業(yè)，其中招商局大約擁有3.9平方公里。但由于這些地塊的土地屬性均為工業(yè)土地，招商局需要與地方政府協(xié)商更改土地用途，因此業(yè)界預(yù)計(jì)前海地塊不會(huì)在此次重大資產(chǎn)重組中注入招商地產(chǎn)，但該資產(chǎn)注入也只是時(shí)間問題。

中銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師田世欣向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前招商地產(chǎn)的市值僅為823億元，與招商局集團(tuán)另外兩大板塊交通運(yùn)輸及金融相去甚遠(yuǎn)。自去年7月李建紅任招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)以來，力促做大地產(chǎn)板塊，真正形成三大業(yè)務(wù)板塊鼎立態(tài)勢(shì)，在此次停牌重組后，招商地產(chǎn)有望成為手握最大規(guī)模深圳黃金地段土地儲(chǔ)備的大型房企。

有望實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化

曾經(jīng)的“招保萬金”，均處于國(guó)內(nèi)房企的第一梯隊(duì)。但近年來招商地產(chǎn)發(fā)展后勁不足，逐漸被萬科與保利拋離第一陣營(yíng)。

數(shù)據(jù)顯示，2009年招商地產(chǎn)的銷售金額為205億元，約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。2014年末，招商地產(chǎn)的銷售金額為510億元，僅為萬科、保利同年銷售金額的23%與37%，且被碧桂園、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等后起之秀超越。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去數(shù)年異軍突起的房企，無不采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，但招商地產(chǎn)卻傾向于謹(jǐn)慎，凈負(fù)債率基本保持在30%左右，較低的財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致公司錯(cuò)失了很多擴(kuò)張良機(jī)。

在拿地層面上，截至2013年末，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備僅為1300萬平方米，不僅遠(yuǎn)低于同處第二梯隊(duì)的世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等房企，甚至不如一些第三、四梯隊(duì)的房企，因此難以支撐連續(xù)高速增長(zhǎng)。

朱一鳴指出，由于招商地產(chǎn)缺乏產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，導(dǎo)致公司周轉(zhuǎn)速度較慢，加上公司市場(chǎng)布局不夠均衡，且高端產(chǎn)品占比較高，堅(jiān)持高溢價(jià)策略導(dǎo)致其甚少根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格策略，也是公司規(guī)模日漸被萬科等龍頭房企拉大差距的重要原因。

如今，隨著招商局將深圳蛇口工業(yè)區(qū)、前海的土地陸續(xù)注入，招商地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備上的短板有望大幅改善。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，在現(xiàn)今市場(chǎng)環(huán)境下，單純通過做大市場(chǎng)躋身第一梯隊(duì)已經(jīng)非常困難。要突破瓶頸、跨上臺(tái)階，只有采用超常規(guī)的并購重組發(fā)展模式，依靠招商局的強(qiáng)大背景與資源，招商地產(chǎn)將擁有其他房企無法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

此外，隨著招商系板塊各企業(yè)資源逐步打通，招商地產(chǎn)有望獲得強(qiáng)有力的集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)同支撐。尤其在金融層面，招商局集團(tuán)旗下?lián)碛姓猩蹄y行、招商證券、招商局資本等國(guó)內(nèi)知名的金融機(jī)構(gòu)，招商地產(chǎn)本身也具有境內(nèi)外兩大上市融資平臺(tái)，目前擁有這種立體金融體系支撐的房企在國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)。

“招商地產(chǎn)可以依托集團(tuán)資源和境外融資平臺(tái)在國(guó)內(nèi)外開展低息債券融資，也可以獲得招商銀行的巨額授信，開發(fā)出來的持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)甚至可獲得直接股權(quán)投資，或經(jīng)由招商證券做成證券化理財(cái)產(chǎn)品，進(jìn)而讓重資產(chǎn)的商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化”，朱一鳴認(rèn)為，隨著此前一些錯(cuò)誤的戰(zhàn)略部署逐步被糾正，依托大股東資源，公司有望進(jìn)入新一輪高速擴(kuò)張期，并強(qiáng)勢(shì)回歸第一梯隊(duì)。

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手段2：O2O

另類“圈錢”游戲：房地產(chǎn)O2O想靠“賣身”盈利

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

2014年以來，進(jìn)行各類融資的房地產(chǎn)服務(wù)公司約85家，融資額達(dá)百億元人民幣。但眾多打著“O2O”旗號(hào)進(jìn)行融資的房地產(chǎn)領(lǐng)域公司，具備清晰且持續(xù)盈利能力的非常少。“從資本市場(chǎng)賺錢”，這是記者在對(duì)創(chuàng)業(yè)者、投資人、O2O平臺(tái)運(yùn)營(yíng)者、第三方機(jī)構(gòu)等多方采訪時(shí)，得到的共同答案。但業(yè)內(nèi)人士指出，只有趨于領(lǐng)域壟斷、服務(wù)和產(chǎn)品足以培養(yǎng)客戶粘性的企業(yè)未來才能真正賺到錢，但成功概率僅有1%。

光靠概念就圈了40億

“現(xiàn)在‘互聯(lián)網(wǎng)+’非常熱，不帶上類似O2O等概念，投資人都不會(huì)理你。”一位不愿透露姓名的創(chuàng)業(yè)人士向記者坦言。

根據(jù)107間創(chuàng)始人韋委的描述，他與洪泰基金和新進(jìn)創(chuàng)投的第一次“對(duì)話”發(fā)生在一個(gè)大冬天的凌晨。郵件發(fā)過去，半夜就得到了回復(fù)，107間最終在上月完成千萬元的天使融資。

清科研究中心《2015年中國(guó)天使投資白皮書》顯示，2014年以來，主流天使投資機(jī)構(gòu)平均每周投資一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年完成投資案例達(dá)766起，同比增長(zhǎng)353%，投資總金額超5.26億美元。

在這輪“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮下，投資人顯得異常積極，在房地產(chǎn)領(lǐng)域亦然。

IT桔子數(shù)據(jù)顯示，從2007年至今，完成不同輪次融資的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)151家，其中2014年至今涉及85家，各企業(yè)從各輪融資中獲得金額在百萬元人民幣至數(shù)千萬美元不等。

僅初步統(tǒng)計(jì)2015年完成各輪融資的25家房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)，其融資金額已超40億元，O2O互聯(lián)網(wǎng)概念是吸引投資的關(guān)鍵。

記者注意到，得到融資的房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)，基本都帶有O2O的互聯(lián)網(wǎng)基因。“O2O模式可以增加產(chǎn)品附加值，也符合未來發(fā)展趨勢(shì)。”RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦稱，大家都在做，但現(xiàn)在看來很多企業(yè)并沒有賺錢。

盈利模式？還在摸索！

雖然得到投資人的積極回應(yīng)，但盈利仍是很多企業(yè)在這一波“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”概念潮中普遍面臨的難題。

無論是剛完成天使融資的企業(yè)，還是已經(jīng)走入AB輪融資的YOU+、房多多等名聲已打響的企業(yè)，都還在盈利的壓力下掙扎。“房多多即使完成了2000億元的平臺(tái)成交額，其抽取的成交金額也很少，而屬于房多多的實(shí)際收入更是少得可憐。”協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖直言，這種燒錢換市場(chǎng)的方式不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)。

房多多COO（首席運(yùn)營(yíng)官）曾煕也坦言，房多多前期本質(zhì)上依靠地推團(tuán)隊(duì)來推廣，線下APP推廣中的人力成本不低，確實(shí)需要燒錢。除此之外，房多多還要采用階梯制回報(bào)法，從電商和開發(fā)商傭金中拿出一大筆錢補(bǔ)貼給經(jīng)紀(jì)人。

這種模式?jīng)Q定了房多多等用O2O包裝后的平臺(tái)，始終面臨長(zhǎng)期虧損的困局。“上述產(chǎn)品其實(shí)沒有創(chuàng)新，只是把舊的模式通過互聯(lián)網(wǎng)的包裝和炒作，讓人覺得是新的。”黃立沖直言，即使他們真正按照其宣稱的方向在走，也痛點(diǎn)十足。“模式會(huì)否成功，關(guān)鍵要看能支付且愿意為產(chǎn)品買單的潛在客群。”潛在客戶群不明確，無疑將制約項(xiàng)目的收益。優(yōu)客工場(chǎng)想實(shí)現(xiàn)的“孵化器和促進(jìn)器”作用，最大的成本在于導(dǎo)師。黃立沖告訴記者，一個(gè)有能力輔導(dǎo)創(chuàng)業(yè)的人，其收入至少應(yīng)該是被服務(wù)人收入的5倍。這樣的成本和收益預(yù)期，十分不平衡。

有熟悉行業(yè)的人士坦言，連京東在上市前一刻都還在虧錢，大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)到現(xiàn)在都沒想過賺錢。“大量給客戶補(bǔ)貼，但單量沒有做起來。很多跟風(fēng)者也沒有賺錢?，F(xiàn)狀就是，大家過得都不太好。”一家洗滌O2O服務(wù)平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

誰來買單？資本市場(chǎng)！

盈利模式不明確、收支不平衡……那么到底怎么賺錢？“從資本市場(chǎng)賺錢”，這是記者在多方采訪中，得到的共同答案。

有業(yè)內(nèi)人士表示，有些知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)目前能做的依然是快速搶占市場(chǎng)份額、搶占下沉渠道，然后在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)收益。

黃立沖認(rèn)為，就中國(guó)的市場(chǎng)而言，大部分模式嫁接時(shí)無法找到合理的成本平衡點(diǎn)，找不到能持續(xù)獲利和維持商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式，最后只能不斷地玩資本游戲。

既然如此，為什么還會(huì)有那么多投資人追捧？

有投資人向記者透露，錢總是要投的，要投就要選擇未來空間大的領(lǐng)域，投了第一筆，后面只能接著再投，而且之前投的一些項(xiàng)目已經(jīng)成了行業(yè)老大，不接著投它還能投誰？

在這一思路下，相較于實(shí)際盈利，做大市場(chǎng)份額和規(guī)模，才是吸引投資人、企業(yè)維持生存的關(guān)鍵。

從資本市場(chǎng)來賺錢，是保身之術(shù)，但對(duì)于真正希望成功的企業(yè)而言，陳曦認(rèn)為，他們只有做到領(lǐng)域壟斷，培養(yǎng)客戶粘性和消費(fèi)習(xí)慣，才能真正賺到未來市場(chǎng)的錢。

做大規(guī)模和培養(yǎng)客戶，或許是這一波包括房地產(chǎn)在內(nèi)的“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮中，大多企業(yè)能夠看到的真正盈利點(diǎn)。而這最終需要回到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本要素——產(chǎn)品與服務(wù)。“如果只是做上海市場(chǎng)，我們是賺錢的。”泰笛洗滌相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其洗滌業(yè)務(wù)只提供50元免單券，鮮花業(yè)務(wù)沒有補(bǔ)貼，雖然用戶都有趨利性，但靠服務(wù)和產(chǎn)品來增加用戶粘性，才能有更穩(wěn)定的盈利點(diǎn)。

德事商務(wù)中心區(qū)域總監(jiān)蔣蕾艷認(rèn)為，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，獨(dú)特且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，仍是制勝關(guān)鍵。

可現(xiàn)實(shí)是，泰笛依然需要得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，他們正在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，雖然目前的9個(gè)城市單量成績(jī)均不錯(cuò)，但無法實(shí)現(xiàn)每個(gè)城市都盈利。而歷經(jīng)12年不斷提升服務(wù)和新業(yè)務(wù)的大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，依然在與后來者混戰(zhàn)，因?yàn)橹挥凶龃笠?guī)模，才能吸引資本市場(chǎng)注意。“在這股熱潮下，能否真正找到盈利點(diǎn)，不純做資本游戲的企業(yè)，一百家里或許成功的只有一家。”黃立沖說。

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手段3：轉(zhuǎn)型

宜華地產(chǎn)市值魔術(shù)：轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療 股價(jià)大漲6倍

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年一季度，剛剛更名的宜華健康（000150,SZ，原名宜華地產(chǎn)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.8億元，同比增幅約1290%，凈利潤(rùn)等指標(biāo)均由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅明顯。但這主要受益于合并眾安康報(bào)表。

去年7月4日，宜華地產(chǎn)重組復(fù)牌后，股價(jià)一路狂奔，截至今年4月14日停牌前，股價(jià)大漲近6倍。與此同時(shí)，2014年公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙雙下滑，特別是應(yīng)收款與其他應(yīng)收款劇增2.6億元，超過了營(yíng)業(yè)收入。由此可見，相對(duì)于公司業(yè)績(jī)，投資者對(duì)“故事”更感興趣。

通過并購做大市值

去年7月，宜華地產(chǎn)全資收購廣東眾安康后勤集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱眾安康），去年底，公司參股深圳友德醫(yī)科技公司，同時(shí)砍掉了風(fēng)險(xiǎn)較高的地產(chǎn)子公司。

在醫(yī)療行業(yè)資深觀察人士邊晨光看來，房企跨界醫(yī)療，必須找到合作伙伴，并非要親自去做，關(guān)鍵是進(jìn)入哪個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，以及如何戰(zhàn)略合作等。

按照宜華健康2014年報(bào)表述，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.57億元，同比下滑78%，歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)2982萬元，下滑67.5%，主要系地產(chǎn)結(jié)算收入減少。

記者注意到，宜華健康收購眾安康今年初才順利完成，致使其并未納入去年合并報(bào)表。眾安康收入主要來自醫(yī)療后勤綜合服務(wù)與醫(yī)療專業(yè)工程收入。

按照重組承諾，眾安康原12位自然人股東承諾2014年眾安康扣非凈利潤(rùn)6000萬元，結(jié)果僅比承諾多出30.5萬元。前述股東還承諾眾安康今、明年實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)分別為7800萬元、1.104億元。

按照約定，重組交易如果未在去年底之前完成，業(yè)績(jī)承諾年度須相應(yīng)順延至下一年，相應(yīng)年度的預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)須參照相關(guān)評(píng)估報(bào)告確定。

近日，宜華健康董秘辦相關(guān)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2014年業(yè)績(jī)承諾仍然有效，但承諾期為4年，2017年承諾業(yè)績(jī)?yōu)?.00593億元。

今年一季報(bào)顯示，宜華健康實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.8億元，同比增幅約1290%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，達(dá)到365.9萬元，同比增長(zhǎng)171%，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入7754萬元，同比增長(zhǎng)603.5%。

記者發(fā)現(xiàn)，上述營(yíng)收劇增主要得益于眾安康被納入了合并報(bào)表，但這也造成宜華健康的營(yíng)業(yè)成本增幅遠(yuǎn)超營(yíng)收增幅，且應(yīng)收款與其他應(yīng)收款總額劇增2.6億元。

今年4月中旬，宜華健康為眾安康6500萬元銀行貸款提供了連帶擔(dān)保。銀河證券分析師沈海兵表示，并表眾安康之后，宜華健康業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，成為公司新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)高位套現(xiàn)

除了直接收購醫(yī)療健康領(lǐng)域資產(chǎn)，宜華健康今年以來進(jìn)一步加碼了在醫(yī)療領(lǐng)域的投資。4月底，宜華健康參與尚榮醫(yī)療的定增，認(rèn)購其股份1061.57萬股。

針對(duì)醫(yī)療綜合服務(wù)收入，眾安康曾表示，根據(jù)目前投標(biāo)情況預(yù)計(jì)將新增一部分客戶，看好醫(yī)療后勤服務(wù)外包的未來市場(chǎng)空間。在醫(yī)療專業(yè)工程服務(wù)收入上，眾安康也曾說，要積極開展其他業(yè)務(wù)，由以前單一的專業(yè)手術(shù)室工程拓展到醫(yī)院主體工程施工項(xiàng)目等。

宜華健康2014年報(bào)表述，眾安康擁有覆蓋全國(guó)30多個(gè)省市的跨區(qū)域服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加上友德醫(yī)參與合資的廣東首家網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院，宜華健康擬通過整合他們線下線上資源，搭建醫(yī)療服務(wù)O2O平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)慢性病管理和養(yǎng)老服務(wù)的閉環(huán)運(yùn)作等。

去年7月4日，宜華地產(chǎn)重組復(fù)牌盤后，股價(jià)連續(xù)3個(gè)交易日出現(xiàn)一字漲停，隨后仍一路狂飆，截至今年4月14日，報(bào)收52.7元，9個(gè)月股價(jià)大漲近6倍，引來眾多機(jī)構(gòu)瘋狂進(jìn)場(chǎng)。

去年半年報(bào)顯示，宜華地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者僅7家，但去年年報(bào)披露時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者達(dá)36家，其中32家為公募基金，占流通股比例67%。

面對(duì)資本市場(chǎng)狂熱追捧，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑宜華健康的商業(yè)化醫(yī)療服務(wù)與傳統(tǒng)社區(qū)醫(yī)院相比究竟能否真正刺激業(yè)主的醫(yī)療服務(wù)需求，而其遠(yuǎn)程醫(yī)療或遭遇醫(yī)生資源不足、擴(kuò)張背后成本劇增等問題。

業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑在資本市場(chǎng)得到了印證。記者發(fā)現(xiàn)，與去年底相比，今年一季報(bào)顯示機(jī)構(gòu)投資者已減倉1500萬股，總持倉量占其流通股比例已降至62.59%。尤其在10大流通股中，華商基金管理的兩只公募基金減倉270余萬股，減倉比例為2.51%。

上述相關(guān)工作人員解釋說，公司引入眾安康等是基于互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，目前幾個(gè)業(yè)務(wù)并存發(fā)展，不會(huì)綁在一起。公司還將借助醫(yī)療品牌，與當(dāng)?shù)蒯t(yī)院合作。

在今年股價(jià)瘋狂上漲的上市房企中，宜華地產(chǎn)僅僅只是其中一個(gè)案例。中天城投、榮安地產(chǎn)等上漲靠前的地產(chǎn)股或多或少都有轉(zhuǎn)型或跨界的概念，這些概念在一定程度上提升了他們對(duì)投資者的吸引力。只是公司的業(yè)績(jī)最終是否如某些機(jī)構(gòu)研究員所展望的那樣美好，還需要時(shí)間來證明。

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記者觀察

地產(chǎn)并購基金難改樓市基本面

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

近日，在成都的一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人QQ群中，一位資本掮客發(fā)了一條“大量收購深圳、成都住宅項(xiàng)目”的消息。

這位資本掮客主要為一家央企找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但不愿透露其未來將如何運(yùn)作。熟悉該領(lǐng)域的一位資本界人士透露，當(dāng)前股市火爆，未來不排除將收購的項(xiàng)目裝到上市公司資產(chǎn)包中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，當(dāng)前包括多家資管、信托、地產(chǎn)私募等都在全國(guó)尋找收購標(biāo)的，運(yùn)作路徑是他們先完成杠桿收購，再聯(lián)合上市房企協(xié)同并購。股市會(huì)不會(huì)成為房地產(chǎn)銷售的新渠道？那么，從股市流入的資金又會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生何種影響？

房子可以通過股市套現(xiàn)

上述資本掮客說，他們是一家金融類投資公司。知情人士透露，該投資公司是四川一家民間投融資平臺(tái)公司，具有當(dāng)?shù)卣尘啊?/p>

這位資本掮客表示，他們主要是為一家央企尋找優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，至于這家央企要干什么，他說不排除資本運(yùn)作。“收購合同為住建部的商品房銷售合同；收購價(jià)格為土地成本+建安成本+（8%~10%）的利潤(rùn)率；70年產(chǎn)權(quán)的住宅，不要?jiǎng)e墅、商鋪、寫字樓、旅游地產(chǎn)、未完工項(xiàng)目；面積要大，總面積1萬平方米以上，以小戶型住宅為主。”前述資本掮客介紹說，已辦理四證或五證，接近封頂或已封頂，已有部分銷售或有銀行貸款的項(xiàng)目、爛尾樓均可。

無獨(dú)有偶，前不久，北京華信資產(chǎn)一舉收購了百強(qiáng)房企云南經(jīng)典地產(chǎn)及旗下核心項(xiàng)目經(jīng)典雙城。而華信資產(chǎn)最擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，已開始運(yùn)作一系列基金，鎖定目標(biāo)就是“冰凍魚”地產(chǎn)項(xiàng)目或房企。

熟悉這一領(lǐng)域運(yùn)作的亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)本身不成熟，但往往會(huì)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行基礎(chǔ)處理，借助第三方機(jī)構(gòu)并購，實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益的變現(xiàn)。

今年4月，博雅基金剛啟動(dòng)了一只地產(chǎn)并購基金，標(biāo)的是部分銀行、投資公司持有“上海中環(huán)以內(nèi)或軌道交通沿線低估值住宅”的不良資產(chǎn)，通過折價(jià)收購再溢價(jià)銷售獲利。

日前，平安銀行也設(shè)立了首只地產(chǎn)并購基金，且“平安系”還在加速推進(jìn)與碧桂園等龍頭房企的戰(zhàn)略合作。中融信托也在加速布局對(duì)接資本市場(chǎng)的并購基金，其中包括地產(chǎn)并購基金。“我所接觸的多個(gè)基金公司他們手里很有錢，直接低價(jià)團(tuán)購房企的毛坯房，收購改裝之后，再溢價(jià)賣出去。”中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存說，他們收購項(xiàng)目的利潤(rùn)率比房企利潤(rùn)率還高。

陳寶存介紹，當(dāng)前基金等機(jī)構(gòu)的資金也只能投向基建、房地產(chǎn)，其他領(lǐng)域不具備賺錢能力。

對(duì)樓市影響有限

5月6日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)沖高至5937點(diǎn)，創(chuàng)下2009年7月31日以來新高，包括宜華健康、中茵股份、華夏幸福、中天城投等個(gè)股，短短幾個(gè)月已出現(xiàn)了較大漲幅。

日前，中天城投、萊茵置業(yè)、泰禾集團(tuán)等個(gè)別上市房企自身已介入并購基金領(lǐng)域，當(dāng)前也包括了地產(chǎn)并購基金。

隨著樓市供需逆轉(zhuǎn)，地產(chǎn)并購層面將異軍突起。股市的火熱，會(huì)否加速二級(jí)市場(chǎng)的資金大量流入樓市？房企拿地是否會(huì)更為迅猛？這波地產(chǎn)并購潮會(huì)延續(xù)多久？

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)房地產(chǎn)基金研究中心副主任杜猛表示，炒并購屬于金融范疇，不是樓市范疇，觀察樓市變化有兩個(gè)核心要素，一個(gè)是成本定價(jià)，一個(gè)是供需引起的市場(chǎng)定價(jià)。“除非政府在稅收、地價(jià)、貨幣政策等方面調(diào)整，否則這兩個(gè)因子難以改變，也意味著房?jī)r(jià)難以降下來，樓市只有僵著，房子也賣不出去。”杜猛分析說，只有并購洗牌、債轉(zhuǎn)股等會(huì)改變當(dāng)前樓市格局。

杜猛認(rèn)為，樓市基本面沒有改變，所以股市資金難以大量進(jìn)入樓市。榮騰洪也表示，杠桿資金也有成本，如果樓市銷售不好，上市房企除了炒概念之外，也不會(huì)真的大規(guī)模去接盤。