藍(lán)光發(fā)展借殼后第一槍：溢價123%拿下合肥“雙料地王”

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

地產(chǎn)江湖上，有人黯然離場，也有人擲巨資再下賭本。

5月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從合肥市公共資源交易中心官網(wǎng)了解到，藍(lán)光發(fā)展（600466，SH）全資子公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)（以下簡稱藍(lán)光地產(chǎn)）日前力克16家勁敵，以近20億元拿下合肥市高新區(qū)一幅占地230畝的地塊，樓面地價5540元/平方米，溢價率123.6%。

合肥地產(chǎn)人士認(rèn)為，這是合肥年內(nèi)單價與總價“雙料地王”。記者注意到，這應(yīng)是藍(lán)光借殼上市以來首次高調(diào)現(xiàn)身土地市場。藍(lán)光內(nèi)部人士回應(yīng)說，公司看好合肥這個城市，符合公司的區(qū)域“深耕”戰(zhàn)略。

藍(lán)光合肥摘“雙料地王”

藍(lán)光此次所拿的合肥地塊位于合肥市高新區(qū)長寧大道和彩虹路交口東北角，土地編號為KF5號，土地性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，占地229.71畝，容積率大于1但不超過2.3，起拍價380萬/畝，起拍樓面地價2477元/平方米。

安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究中心常務(wù)副主任盧光松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，“合肥有實(shí)力的單位差不多都在西邊的高新區(qū)，包括兩所軍校以及相關(guān)的研究所等，以及政府辦公區(qū)與之不遠(yuǎn)，這里優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)比較少了。”

從競拍結(jié)果來看，藍(lán)光地產(chǎn)為拿下上述地塊總耗資近20億元，遠(yuǎn)超起拍參考總價約8.73億元，最終樓面地價被推高至5540元/平方米，溢價率高達(dá)123%。合肥當(dāng)?shù)赜^察人士表示，這應(yīng)是合肥市今年單價與總價“雙料地王”。

對于藍(lán)光高溢價拿地行為，盧光松表示，這個樓面價應(yīng)該說比較正常，未來項(xiàng)目每平方米賣到9000元不成問題；不同于濱湖新區(qū)，這個片區(qū)的投機(jī)性需求少，買房居住者占多數(shù)，購房實(shí)力也很強(qiáng)。

記者注意到，去年8月中旬，藍(lán)光地產(chǎn)曾經(jīng)PK掉了閩派房企禹洲地產(chǎn)（01628，HK），拿下合肥市瑤海區(qū)一幅地塊，宣示首次進(jìn)入合肥樓市，但藍(lán)光付出的代價是樓面地價飆升約106.7%。而這次，為了拿下此高新區(qū)地塊，藍(lán)光更與“萬保招金”及平安不動產(chǎn)等巨頭“死磕”并以高溢價一舉勝出。

藍(lán)光地產(chǎn)品牌部相關(guān)人士解釋說，這次在合肥再拿地，符合公司地產(chǎn)的區(qū)域“深耕”戰(zhàn)略，尤其是挖掘1.5線城市和有潛力的二線城市。對方介紹稱，在藍(lán)光所布局的華中與華東區(qū)域，合肥是公司最晚進(jìn)入的城市，但其發(fā)展勢頭也是相對最好的。

或?yàn)閷?shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)

當(dāng)前，藍(lán)光發(fā)展已成為藍(lán)光集團(tuán)運(yùn)作藍(lán)光地產(chǎn)唯一的A股資本平臺。藍(lán)光地產(chǎn)借勢做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略野心一直很強(qiáng)烈，尤其希望躋身一線房企陣營。

藍(lán)光的這種野心，去年就開始醞釀。尤其是去年11月份起，藍(lán)光地產(chǎn)在全國樓市低迷期，瞄準(zhǔn)成都等地集中拿地。彼時，藍(lán)光借殼上市仍未拿到證監(jiān)會的核準(zhǔn)批文。在藍(lán)光地產(chǎn)前述品牌部人士看來，這是藍(lán)光的“反周期”操作策略。

截至去年10月底，藍(lán)光地產(chǎn)賬面上的短期借款加上一年期非流動負(fù)債，總計(jì)100億元，賬面現(xiàn)金49.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率90.7%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至2014年底，藍(lán)光地產(chǎn)今年內(nèi)到期須償還包括華潤深國投、平安信托等5家金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)余額大約為27.8億元，融資成本在10%以上。

截至去年10月底，藍(lán)光地產(chǎn)在建項(xiàng)目37個，預(yù)計(jì)總投資684.3億元，累計(jì)已投入賬面余額346.3億元。也就是說，未來仍須338億元投向在建項(xiàng)目。另據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年藍(lán)光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售回款240億元。

今年4月份，藍(lán)光地產(chǎn)成功借殼上市，其資產(chǎn)估值67億元被整體裝入迪康藥業(yè)，后者更名為藍(lán)光發(fā)展，注冊資本金由約4.4億元擴(kuò)大至約21.2億元，且附帶定增募資約22.3億元，主要用于“輸血”成都、昆明兩個地產(chǎn)項(xiàng)目。

到目前為止，藍(lán)光地產(chǎn)已進(jìn)入全國近20個城市，覆蓋了西南、華北、華中、華東等幾個重點(diǎn)區(qū)域。對于近期藍(lán)光高調(diào)拿地，熟悉藍(lán)光的資本界人士認(rèn)為，藍(lán)光發(fā)展要實(shí)現(xiàn)今后3年累計(jì)28.9億元凈利潤承諾，僅在今年需達(dá)到凈利潤逾8億元，促使其必須開足馬力擴(kuò)張。

在白銀時代，樓市集中度日益提高，藍(lán)光既要擴(kuò)規(guī)模，又要保持較高的凈利潤增速，這在前述資本界人士看來，其面臨不小的挑戰(zhàn)。

藍(lán)光發(fā)展在其2014年報(bào)中稱，在“1+2”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，尤其是針對地產(chǎn)，公司將投資聚焦主流城市，深耕高潛力區(qū)域，轉(zhuǎn)型改善性產(chǎn)品，把握地產(chǎn)基金化新趨勢，運(yùn)作輕資產(chǎn)模式等。今年預(yù)計(jì)公司地產(chǎn)融資需求約137億元，將通過銷售回款、開發(fā)貸、信托、合作等多元化融資。