數(shù)萬(wàn)億險(xiǎn)資“狩獵”房地產(chǎn)會(huì)被顛覆嗎？

◎每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 如今，越來(lái)越多的房企與保險(xiǎn)公司“在一起”，這一方面加大了險(xiǎn)資在房地產(chǎn)行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)，同時(shí)也深刻改變著房地產(chǎn)行業(yè)的既有格局。 那么，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，面臨哪些政策壁壘？它們對(duì)于合作房企的選擇，又有著怎樣的考慮？本期房產(chǎn)周刊將探討險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的各種路徑及其對(duì)行業(yè)格局可能帶來(lái)的改變。 去年3月，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)顛覆？時(shí)過(guò)一年，他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，真正威脅行業(yè)的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是來(lái)自金融業(yè)的保險(xiǎn)公司。 4月24日，恒大地產(chǎn)宣布與中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面開(kāi)展多層次戰(zhàn)略合作。幾乎同時(shí)，一直善于資本運(yùn)作的復(fù)星地產(chǎn)也對(duì)外宣布，計(jì)劃利用保險(xiǎn)的資金平臺(tái)投資房地產(chǎn)。 在保險(xiǎn)公司大規(guī)模收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)的同時(shí)，房地產(chǎn)商也在打保險(xiǎn)公司的主意。4月23日，綠地宣布，在整體上市后，將建立以保險(xiǎn)為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)架構(gòu)體系。 在此背景下，一些沒(méi)有保險(xiǎn)資源的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始擔(dān)心，一旦保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，他們面對(duì)大房企的競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步受影響。那么，事實(shí)是否真的如此？ 9萬(wàn)億險(xiǎn)資找出路 國(guó)際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)保險(xiǎn)公司的運(yùn)作模式，保費(fèi)一旦流入保險(xiǎn)企業(yè)，直至保單到期才會(huì)被釋放出來(lái)。由于保費(fèi)流入和保單到期的時(shí)間間隔往往很長(zhǎng)，有些甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年，意味著保險(xiǎn)公司手上長(zhǎng)期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路。 保險(xiǎn)公司到底多有錢(qián)？保險(xiǎn)行業(yè)去年全年保費(fèi)收入突破2萬(wàn)億元，行業(yè)總資產(chǎn)已突破10萬(wàn)億元。截至2014年末，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)9.3萬(wàn)億元。 但與“錢(qián)多為患”相對(duì)應(yīng)的是，保險(xiǎn)資金普遍存在投資回報(bào)率低的問(wèn)題。過(guò)去數(shù)年，中國(guó)平安、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)四大保險(xiǎn)公司的投資收益率均在5%左右浮動(dòng)，即便在去年A股大漲的情況下，四大保險(xiǎn)公司的投資收益率也不過(guò)在5.1%~6.1%?！斑^(guò)去數(shù)年，由于保險(xiǎn)資金投資渠道的限制，以及A股的長(zhǎng)期低迷，迫使保險(xiǎn)公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長(zhǎng)期國(guó)債、企業(yè)債等固定收益類(lèi)資產(chǎn)中”，孫飛告訴記者，隨著我國(guó)利率進(jìn)入下行通道，固定收益類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率下滑，這意味著保險(xiǎn)公司將面臨更嚴(yán)峻的投資收益壓力。 在以往房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的日子里，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)受到政策嚴(yán)格監(jiān)管。在此背景下，多數(shù)保險(xiǎn)公司都是打著“自用”的旗號(hào)收購(gòu)城市核心區(qū)的商業(yè)、寫(xiě)字樓用于投資，不動(dòng)產(chǎn)投資在險(xiǎn)企的資產(chǎn)占比非常低。以中國(guó)平安為例，截至去年末，投資性物業(yè)在公司總投資資產(chǎn)中的占比僅為1.4%。 直至去年5月，保監(jiān)會(huì)開(kāi)始實(shí)施新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，理論上保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例提高至30%，險(xiǎn)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資才獲得松綁。 “在我國(guó)，高收益資產(chǎn)配置主要為股票與房地產(chǎn)，A股的特征是牛短熊長(zhǎng)且波動(dòng)性大，而房地產(chǎn)在過(guò)去十年基本處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，更適合保險(xiǎn)資金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制與波動(dòng)性的要求”，孫飛說(shuō)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，本身也有對(duì)低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，險(xiǎn)資加大房地產(chǎn)配置已經(jīng)成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 進(jìn)入樓市的三大途徑 盡管?chē)?guó)家逐步放開(kāi)險(xiǎn)資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資限制，但根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》與《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅，這意味著險(xiǎn)資更多是以投資者的角色分享房地產(chǎn)的利潤(rùn)。 孫飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：一，直接投資上市房企的股權(quán)；二，收購(gòu)整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報(bào)；三，通過(guò)債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！皬娜ツ旯墒刑幱诘撞繒r(shí)開(kāi)始，部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)在趁機(jī)吸納上市房企的股權(quán)”，孫飛告訴記者，大型上市房企的經(jīng)營(yíng)安全度很高，但多年的大熊市讓其股價(jià)遠(yuǎn)低于賬面價(jià)值，收購(gòu)股權(quán)比直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)更劃算，加上股票的流動(dòng)性遠(yuǎn)高于不動(dòng)產(chǎn)，這也是金地集團(tuán)、金融街、碧桂園等地產(chǎn)股頻頻獲得險(xiǎn)資青睞的主要原因。 以中國(guó)平安入股碧桂園的增發(fā)價(jià)計(jì)算，碧桂園的凈資產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)18%，稅前股息率已經(jīng)高達(dá)6.6%，超過(guò)中國(guó)平安去年5.3%的凈投資收益率，單是財(cái)務(wù)投資已經(jīng)擁有可觀的收益。 與此同時(shí)，隨著保監(jiān)會(huì)提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的上限比例，險(xiǎn)企購(gòu)置商用物業(yè)以獲取穩(wěn)定租金回報(bào)的情況也在增加。以中國(guó)平安為例，公司在去年年中斥資44億元收購(gòu)上海綠地中心二期的兩棟辦公樓，成為去年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交金額最大的大宗交易之一。截至去年末，中國(guó)平安的投資性房地產(chǎn)物業(yè)公允價(jià)值達(dá)到323.6億元，租金收入為14.11億元。 在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)倫敦房地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年國(guó)內(nèi)三家大型保險(xiǎn)公司共斥資150億美元在海外購(gòu)置商用物業(yè)，投資金額環(huán)比增幅超三倍。安邦保險(xiǎn)于去年末以19.5億美元收購(gòu)紐約華爾道夫酒店大樓，更是刷新美國(guó)單個(gè)酒店成交價(jià)格最高紀(jì)錄。 世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉告訴記者，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)熱衷于收購(gòu)營(yíng)運(yùn)成熟、租約較長(zhǎng)的商用物業(yè)，以達(dá)到和保險(xiǎn)資金到期兌付的現(xiàn)金流形成匹配。但他們對(duì)租金回報(bào)率的要求至少要達(dá)到7%，國(guó)內(nèi)能提供這么高租金回報(bào)率的物業(yè)并不多，這也是保險(xiǎn)公司頻頻在海外市場(chǎng)展開(kāi)大宗收購(gòu)的主要原因。 孫飛向記者表示，不少保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)資管計(jì)劃、信托甚至設(shè)立子公司的方式“繞道”介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面，保險(xiǎn)資金大多是以債權(quán)或者“明股實(shí)債”的方式與項(xiàng)目合作，從而獲取遠(yuǎn)高于普通固定收益類(lèi)產(chǎn)品的回報(bào)率。 近年來(lái)，以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的企業(yè)更是以股權(quán)投資者的角色介入拿地環(huán)節(jié)，然后引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)建設(shè)。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模接近500億元。 險(xiǎn)資帶來(lái)更多新玩法 險(xiǎn)資的大舉進(jìn)入，會(huì)否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)顛覆性影響，無(wú)疑是所有房企巨頭都關(guān)心的問(wèn)題。但在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，險(xiǎn)資作為財(cái)務(wù)投資者，它與房企之間的關(guān)系更像是合作而非競(jìng)爭(zhēng)。險(xiǎn)資的進(jìn)入有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進(jìn)程，并帶來(lái)更多新的玩法。“對(duì)于房企而言，在行業(yè)利潤(rùn)不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經(jīng)成為決勝的關(guān)鍵；對(duì)于險(xiǎn)資而言，在白銀時(shí)代，龍頭房企的安全性也更高，更能滿足保險(xiǎn)公司對(duì)于穩(wěn)定收益的需求，所以在龍頭房企與保險(xiǎn)公司頻頻結(jié)盟的背后，是雙方在直接融資層面存在的合作需求”，歐陽(yáng)捷說(shuō)。 根據(jù)歐陽(yáng)捷的預(yù)計(jì)，在傳統(tǒng)投融資領(lǐng)域，險(xiǎn)資與房企會(huì)在優(yōu)先股、企業(yè)債、信托等領(lǐng)域展開(kāi)合作。像中國(guó)平安的陸金所等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)還能為房企提供P2P或者眾籌等新的融資模式。 在孫飛看來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入有利于推動(dòng)房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型?！氨热缯f(shuō)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，平安不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)當(dāng)資金與土地提供方的角色，碧桂園則負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，這改變了房企以往全產(chǎn)業(yè)鏈‘通吃’的重資產(chǎn)模式。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在REITs（房地產(chǎn)信托基金）仍未放開(kāi)的情況下，房企可以將經(jīng)營(yíng)成熟的商用物業(yè)出售予保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，這為房企投資持有型物業(yè)提供了一條新的資金退出路徑。 近年來(lái)，包括綠地、復(fù)星、珠江投資等房企都試圖通過(guò)自建或參股保險(xiǎn)公司的方式，尋求低成本的融資渠道。復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌日前宣布了復(fù)星地產(chǎn)的“保險(xiǎn)+”新戰(zhàn)略，要把保險(xiǎn)思維融入復(fù)星地產(chǎn)的未來(lái)布局中。 但孫飛認(rèn)為，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)一直在嚴(yán)控少數(shù)控股股東將保險(xiǎn)公司作為融資平臺(tái)套取保險(xiǎn)資金的現(xiàn)象，保險(xiǎn)公司對(duì)于股東的融資也屬于關(guān)聯(lián)交易，受到保監(jiān)會(huì)的嚴(yán)密監(jiān)管。如復(fù)星并購(gòu)的境外保險(xiǎn)公司投資區(qū)域就受到嚴(yán)格限制，那么，如何在合規(guī)的情況下利用低成本的保險(xiǎn)資金，是房企共同面對(duì)的難題。 《《《 政策解讀 涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)險(xiǎn)資需繞道 ◎每經(jīng)記者白亞靜楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 保險(xiǎn)資金的成本很低，但開(kāi)發(fā)商想利用保險(xiǎn)資金大規(guī)模開(kāi)發(fā)，難度卻很大。 根據(jù)保監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)資金不能直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要用保險(xiǎn)資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要通過(guò)投資金融產(chǎn)品、項(xiàng)目公司股權(quán)或債權(quán)等方式“繞道”進(jìn)入。 成本優(yōu)勢(shì)有限 險(xiǎn)資的融資成本并沒(méi)有外界認(rèn)為的那么低。以平安產(chǎn)險(xiǎn)為例，截至2014年12月31日，平安產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。 資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員黃立沖表示，險(xiǎn)資的融資成本只是賬面低，在現(xiàn)有財(cái)務(wù)指標(biāo)的規(guī)則下，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)公司都將保費(fèi)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用算作支出，而沒(méi)有算作融資成本。 他認(rèn)為，由于承諾了一定收益的未來(lái)回報(bào)，而險(xiǎn)資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險(xiǎn)公司的投資壓力最大。如果市場(chǎng)放開(kāi)，它們將迫切希望進(jìn)入高回報(bào)項(xiàng)目，偏愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)投資。 數(shù)據(jù)顯示，2014年平安集團(tuán)的保險(xiǎn)資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%?？紤]到保險(xiǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)成本，上述收益率很可能和部分大型地產(chǎn)商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負(fù)債平均成本在6.3%左右。 在較高的融資成本壓力下，很多險(xiǎn)資熱衷于不動(dòng)產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定高回報(bào)。 政策有禁區(qū) 近幾年，政策層面上也對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始放松。 按照去年5月開(kāi)始實(shí)施新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的賬面余額，合計(jì)不高于該公司上季度末總資產(chǎn)額度的30%。 不過(guò)，要想通過(guò)保險(xiǎn)資金解決一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資需要，仍然有很大難度。 保監(jiān)會(huì)2010年9月發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，以及與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。 投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于發(fā)行規(guī)模的20%。此外，禁止投資開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅；禁止直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。 仍有變通方法 雖然政策嚴(yán)格限制保險(xiǎn)資金流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，保險(xiǎn)資金還是可以通過(guò)信托、資管計(jì)劃等通道業(yè)務(wù)“繞道”進(jìn)入。 在廣深等地的拍地現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)常能看見(jiàn)深圳聯(lián)新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產(chǎn)的南京項(xiàng)目，平安通過(guò)增資入股項(xiàng)目公司并提供股東貸款的方式，合法享有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益。 黃立沖稱(chēng)，險(xiǎn)資可以通過(guò)保險(xiǎn)公司背書(shū)、架設(shè)有限合伙等一系列合法操作，撬動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 但在這些項(xiàng)目中，平安不能操盤(pán)，只作財(cái)務(wù)投資。比如，今年1月，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊后，首開(kāi)董事會(huì)秘書(shū)王怡表示，該項(xiàng)目將由華潤(rùn)、首開(kāi)主導(dǎo)，平安只是同股同權(quán)益。 從金融產(chǎn)品過(guò)渡也是險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的途徑之一。 仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產(chǎn)的一個(gè)平臺(tái)。上海錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人吳衛(wèi)明撰文稱(chēng)，陸金所彩虹系列的部分產(chǎn)品，被包裝成了債權(quán)分拆轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱K目的就是向社會(huì)融資。在這種模式下，可由平安集團(tuán)下屬的兩家公司進(jìn)行對(duì)手交易，通過(guò)平安銀行的委托貸款，形成合法債權(quán)。然后，債權(quán)人將債權(quán)在陸金所分拆轉(zhuǎn)讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號(hào)”產(chǎn)品。 《《《 案例1 平安大舉投資房地產(chǎn)背后：撬動(dòng)更多金融業(yè)務(wù) ◎每經(jīng)記者白亞靜發(fā)自深圳 相比開(kāi)發(fā)商大規(guī)模收購(gòu)保險(xiǎn)公司，業(yè)內(nèi)更關(guān)注的是保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商的參股。 4月1日，碧桂園通過(guò)向中國(guó)平安發(fā)售新股的方式，引入后者成為公司第二大股東。而在此前，平安還參與了海外項(xiàng)目的投資和收購(gòu)，那么類(lèi)似平安這樣的保險(xiǎn)企業(yè)會(huì)不會(huì)通過(guò)涉足房地產(chǎn)，顛覆目前已經(jīng)存在的房地產(chǎn)行業(yè)格局？ 馬明哲的“算盤(pán)” 4月27日，北京在“3.30”樓市新政后首次拍地，競(jìng)買(mǎi)情況并沒(méi)有預(yù)期的火爆。 其中，被規(guī)劃為商業(yè)金融性質(zhì)的麗澤地塊以起始價(jià)50.4億元成交，唯一一次報(bào)價(jià)的是深圳平安旗下的深圳市平軒投資管理有限公司。 不只是拍地，平安近期的一系列動(dòng)作，都難免會(huì)讓人以為平安系掌門(mén)人馬明哲將大舉進(jìn)入房地產(chǎn)。 但對(duì)于從核心業(yè)務(wù)保險(xiǎn)起家的金融帝國(guó)平安來(lái)說(shuō)，其首要任務(wù)是為險(xiǎn)資找投資方向，其次或者說(shuō)更為關(guān)鍵的是協(xié)調(diào)內(nèi)部多項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)落腳點(diǎn)或許是互聯(lián)網(wǎng)金融。而平安在地產(chǎn)領(lǐng)域一系列的投資舉動(dòng)不過(guò)是為互聯(lián)網(wǎng)金融搭建線下場(chǎng)景。 一位平安內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，馬明哲多次在內(nèi)部會(huì)議上提到“金融互聯(lián)網(wǎng)”和“互聯(lián)網(wǎng)金融”的區(qū)別，表示要做社交金融、互聯(lián)網(wǎng)金融。 在馬明哲看來(lái)，金融互聯(lián)網(wǎng)的邏輯是從“金融”到“服務(wù)”再到“產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)”，而互聯(lián)網(wǎng)金融是由“體驗(yàn)”到“產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)”再到“金融”。兩者截然不同，前者只是被動(dòng)地找客戶，而后者可以構(gòu)建市場(chǎng)，將客戶在平安構(gòu)建的不同金融產(chǎn)品中流轉(zhuǎn)。 早年，平安曾多次表示，自己的目標(biāo)是成為中國(guó)領(lǐng)先的個(gè)人金融服務(wù)提供商，即為一個(gè)客戶提供一個(gè)賬戶、多個(gè)產(chǎn)品的一站式服務(wù)。當(dāng)時(shí)，馬明哲成功把保險(xiǎn)客戶遷徙到平安旗下的銀行、資產(chǎn)管理、財(cái)富管理等業(yè)務(wù)。 如今，馬哲明則是通過(guò)陸金所、平安好房、平安好車(chē)、萬(wàn)里通等垂直平臺(tái)，為其金融帝國(guó)里的客戶構(gòu)建起醫(yī)食住行玩等多個(gè)線下生活場(chǎng)景。在互聯(lián)網(wǎng)金融中，平安的同一客戶在不同產(chǎn)品中的遷徙越來(lái)越快速、便捷。 馬明哲的野心是，在衣食住行玩幾大場(chǎng)景之間實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，而支撐這一戰(zhàn)略的是四大市場(chǎng)，房產(chǎn)金融市場(chǎng)只是其中之一。 為何選擇碧桂園 與碧桂園合作，正是平安搭建線下場(chǎng)景的杰作之一。 4月1日，平安斥資約63億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。當(dāng)日，碧桂園新聞發(fā)言人稱(chēng)，引入平安有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，雙方將結(jié)成緊密的戰(zhàn)略同盟，以中國(guó)城鎮(zhèn)化和社區(qū)需求為基礎(chǔ)，在社區(qū)金融領(lǐng)域展開(kāi)全面合作。 上述平安內(nèi)部人士告訴記者，吸引馬明哲投資碧桂園的原因，正是最后一點(diǎn)，碧桂園在三四線城市有很多項(xiàng)目，平安可以在這些項(xiàng)目的基礎(chǔ)上提供社區(qū)服務(wù)，進(jìn)而搭建線下場(chǎng)景，提供社區(qū)金融服務(wù)。 4月13日，綠地集團(tuán)發(fā)布其首款互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)金融產(chǎn)品“綠地地產(chǎn)寶”。據(jù)了解，該產(chǎn)品旨在為個(gè)人投資者提供理財(cái)投資服務(wù)，以及為中小房企提供資金解決方案，平安旗下的陸金所也參與其中。 上述平安內(nèi)部人士稱(chēng)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，陸金所并不屬于房產(chǎn)金融平臺(tái)，它有著比P2P或房產(chǎn)金融平臺(tái)更重要的位置，可以被視作平安集團(tuán)內(nèi)部資源整合的利器。 除此之外，馬明哲在地產(chǎn)圈的動(dòng)作還包括設(shè)立平安不動(dòng)產(chǎn)投資、平安好房，與前者相比，房地產(chǎn)電商性質(zhì)的平安好房網(wǎng)有更明顯的互聯(lián)網(wǎng)金融色彩。 目前，平安好房相繼推出了“好房寶”、“好房貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，業(yè)務(wù)涉及“好房金融”、二手房買(mǎi)賣(mài)、租房、房產(chǎn)眾籌、管家服務(wù)，涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多方面，正在打造O2O模式的“房地產(chǎn)金融”閉環(huán)生態(tài)圈。 平安好房CEO莊諾在接受媒體采訪時(shí)表示，平安好房的互聯(lián)網(wǎng)屬性強(qiáng)，因而獲得馬明哲關(guān)于拋開(kāi)編制、預(yù)算快速發(fā)展的首肯。 馬明哲曾公開(kāi)稱(chēng)，騰訊從社交通訊、游戲開(kāi)始進(jìn)入各行各業(yè)，再到金融；阿里從電商開(kāi)始進(jìn)入各行各業(yè)，再到金融；平安則要從現(xiàn)實(shí)的生活金融開(kāi)始，最后定位到社交金融。 截至目前，平安已完成在商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、房地產(chǎn)電商、P2P平臺(tái)的布局。 不動(dòng)產(chǎn)投資占比不高 事實(shí)上，平安對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)并不太感冒。雖然保監(jiān)會(huì)在去年修改了保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的上限，允許最高達(dá)到總資產(chǎn)的30%，但平安在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例并不高。 截至2014年末，投資性物業(yè)僅占平安全部險(xiǎn)資投資的1.4%，約為203.01億元，相較2013年203.49億元、1.7%的占比，反而有所下降。 在這些項(xiàng)目中，商業(yè)項(xiàng)目多集中在一二線城市的核心區(qū)域，如深圳平安金融中心大廈、廣州金融城等。 高力國(guó)際研究及咨詢部董事陳厚橋表示，險(xiǎn)資同樣有投資回報(bào)率考核，在諸多投資中，核心地段商業(yè)地產(chǎn)保值能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)不復(fù)雜，所以更受險(xiǎn)資偏愛(ài)。 但相比互聯(lián)網(wǎng)金融，馬明哲的不動(dòng)產(chǎn)投資更傾向于財(cái)務(wù)投資，或許正是因此，他在2015年新年致辭中，對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)只有寥寥數(shù)語(yǔ)。 《《《 案例2 險(xiǎn)資鐘情大型房企中小開(kāi)發(fā)商望洋興嘆 ◎每經(jīng)記者杜冉樂(lè)發(fā)自成都 保險(xiǎn)資金正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但是要想從數(shù)萬(wàn)億規(guī)模的保險(xiǎn)資金里分一杯羹，卻并非易事。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，大房企尤其是年銷(xiāo)售400億元以上的房企才更有可能獲得險(xiǎn)資青睞，中小房企只能“望洋興嘆”。 險(xiǎn)資“可遇不可求” 四川花好月圓房地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波向記者表示，當(dāng)前房企的最大問(wèn)題就是缺錢(qián)。 在此背景下，恒大與中國(guó)人保合作，碧桂園聯(lián)手平安的舉動(dòng)，引來(lái)很多房地產(chǎn)人士艷羨的目光。 不過(guò)，并非所有房企都能入險(xiǎn)資的法眼，這得取決于企業(yè)的投資回報(bào)率。 據(jù)地產(chǎn)金融界資深人士朱萬(wàn)芬介紹，“泰康人壽的融資成本在3%~4%，生命人壽也應(yīng)該在3%左右。如果險(xiǎn)資的融資成本為3%，它進(jìn)來(lái)后可能需要拿到6%、7%的回報(bào)率?！?“其實(shí)更多時(shí)候，不是房企在找險(xiǎn)資，而是險(xiǎn)資找到了房企，而且一般都是以股權(quán)合作方式進(jìn)行合作。這樣一來(lái)，房企解決了資金問(wèn)題，險(xiǎn)資找到了回報(bào)率更高的投資渠道?！敝烊f(wàn)芬表示。 去年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確要拓展險(xiǎn)資的服務(wù)功能，發(fā)揮長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)，允許設(shè)立夾層基金、并購(gòu)基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。 但對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，與險(xiǎn)資合作仍遙不可及。 “哪有那么多機(jī)會(huì)？保險(xiǎn)公司本身比較少，只有大房企才能玩這些東西?！比珖?guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、西南交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副會(huì)長(zhǎng)李驍表示。 一家年銷(xiāo)售額上百億元的上市房企投資部負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“境外資金要的回報(bào)率比險(xiǎn)資還低很多，我們都用不了，想不想用與能不能用是兩碼事，我們只能‘望洋興嘆’?！?“一些一線偏下、二線偏上的房企，他們年銷(xiāo)售額在400億~500億元左右，土地拓展和期間費(fèi)用所需的資金量非常大，而開(kāi)發(fā)貸和信托融資成本較高，因此對(duì)險(xiǎn)資的渴望度很大?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示。 多以股權(quán)合作方式介入 那么，險(xiǎn)資與房企合作，到底會(huì)以什么形式介入？ 朱萬(wàn)芬介紹，房地產(chǎn)本身的金融屬性會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，資產(chǎn)證券化是大趨勢(shì)，險(xiǎn)資往往會(huì)找一家優(yōu)質(zhì)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)合作。像恒大與中國(guó)人保合作，碧桂園聯(lián)手平安等基本上是從集團(tuán)層面展開(kāi)股權(quán)投資合作。 那么，險(xiǎn)資又是如何介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的呢？ 朱萬(wàn)芬介紹，每個(gè)企業(yè)的操作路徑不同，很多企業(yè)會(huì)從集團(tuán)層面的財(cái)務(wù)杠桿方面去平衡。如果雙方開(kāi)展集團(tuán)層面股權(quán)合作，所融資金如何落到項(xiàng)目上，這中間還有具體的約束條款?！半U(xiǎn)資一定要求項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)、可控制，還要保證投資收益不會(huì)降低，險(xiǎn)資也不是長(zhǎng)期的入駐，一般三五年就會(huì)退出。”朱萬(wàn)芬說(shuō)。 在她看來(lái)，目前土地價(jià)格逐年上升，年均漲幅不低于5%，如果開(kāi)發(fā)貸融資成本持續(xù)在8%、9%的高位，那么尋找一筆低成本資金，比如險(xiǎn)資，將有利于房企消化地價(jià)的上漲，從而使得房企利潤(rùn)率維持在一個(gè)穩(wěn)定水平。 《《《 案例3 綠地投資保險(xiǎn)并非為了向地產(chǎn)輸血 ◎每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 “如果今后運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，投資標(biāo)的并不僅限于綠地自身持有的，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)成為投資標(biāo)的。這也是國(guó)際上保險(xiǎn)資金配置長(zhǎng)期項(xiàng)目的投資慣例，綠地也將會(huì)依法合規(guī)地進(jìn)行大類(lèi)資產(chǎn)配置及穩(wěn)健投資?！?這是綠地金融投資控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠地金控）接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家采訪時(shí)的明確回應(yīng)。綠地集團(tuán)內(nèi)部人士向記者進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，綠地的金融業(yè)務(wù)并不歸屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是一個(gè)獨(dú)立的分支。 而在綠地金控上述表態(tài)背后，是保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)的嚴(yán)格限制。綠地的案例說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要通過(guò)保險(xiǎn)資金提升其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并非易事。 受復(fù)星啟發(fā)？ 在整體上市獲批當(dāng)天，綠地表示，公司將順應(yīng)金融業(yè)改革和金融管制放松的市場(chǎng)導(dǎo)向，依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分領(lǐng)域提供具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性金融服務(wù)。通過(guò)投資并購(gòu)，著力獲取核心金融資產(chǎn)，建立以保險(xiǎn)為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)架構(gòu)體系。 這不禁讓人想起今年1月，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在談到金融業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的看重。張玉良當(dāng)時(shí)提出，復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一系列觀點(diǎn)，給自己帶來(lái)了很多啟發(fā)，使其格外看重保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價(jià)值。 在復(fù)星國(guó)際2015業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，復(fù)星的管理層提出了一個(gè)獨(dú)樹(shù)一幟的“1+1+1”模式——保險(xiǎn)+產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)+蜂巢城市。 復(fù)星方面表示，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的困難就是要能逆周期和跨周期實(shí)現(xiàn)發(fā)展。復(fù)星地產(chǎn)將依托復(fù)星集團(tuán)的保險(xiǎn)板塊作為支撐，一面發(fā)展國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一面整合全球優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全球布局，對(duì)沖周期性風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)地上，和信托、銀行貸款、私募基金相比，保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)模更大、成本更低。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)已經(jīng)突破10萬(wàn)億元，而中國(guó)平安、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)四大保險(xiǎn)公司的投資收益率只有5%左右。巨大的資金規(guī)模和較低的投資收益，顯然讓融資成本高企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“垂涎”不已。 保險(xiǎn)與地產(chǎn)相互獨(dú)立 不過(guò)，保險(xiǎn)公司在直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，仍有諸多限制。 保監(jiān)會(huì)不僅明確，保險(xiǎn)公司不能直接涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于保險(xiǎn)公司對(duì)外投資關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)交易行為，也有諸多限制。 也許正因?yàn)榇?，綠地金控在籌劃保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，并不希望將后者置于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從屬地位。 在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪時(shí)，綠地金控強(qiáng)調(diào)投資保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不是為了滿足綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的需要。 綠地金控表示，綠地目前的融資成本并不高，去年公布的所有有息負(fù)債平均成本在6.3%左右。收購(gòu)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不是看重后者低廉的資金，而是要打造核心金融資產(chǎn)。綠地集團(tuán)正在著手進(jìn)行“大金融”戰(zhàn)略，未來(lái)金融業(yè)將會(huì)成為綠地繼地產(chǎn)之后的第二支柱產(chǎn)業(yè)。 綠地內(nèi)部一位負(fù)責(zé)宣傳方面的人士介紹，金融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是綠地的兩個(gè)獨(dú)立自主的業(yè)務(wù)，雖然未來(lái)可能會(huì)有所交叉，但相互之間并沒(méi)有從屬關(guān)系。 上述定位，一定程度上影響了綠地直接利用集團(tuán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)融資的可能性。但不可否認(rèn)的是，兩者之間的協(xié)同效應(yīng)還是比較明顯。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2014年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷(xiāo)售收入2408億元，其中住宅只占46%，其余54%來(lái)自商辦類(lèi)產(chǎn)品。 值得注意的是，來(lái)自保險(xiǎn)部門(mén)的意見(jiàn)，能夠幫助綠地有效開(kāi)發(fā)適合保險(xiǎn)公司投資的商辦類(lèi)投資產(chǎn)品，而保險(xiǎn)公司正是綠地商辦產(chǎn)品的一個(gè)重要的潛在買(mǎi)家。與此同時(shí)，房地產(chǎn)部門(mén)所擁有的商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，又可以幫助保險(xiǎn)業(yè)務(wù)更好地篩選投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 另外，綠地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)，還有可能通過(guò)保險(xiǎn)公司控股、參股的券商、基金等金融機(jī)構(gòu)直接或間接融資，完成企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作。