售后包租涉嫌違規(guī) 常熟商會副會長林巖建陷泥潭

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 常熟、無錫攝影報道    

◎每經(jīng)記者 查道坤 常熟、無錫攝影報道

江蘇常熟是著名的服裝交易批發(fā)中心，在不少當(dāng)?shù)厝丝磥?，能在常熟擁有一個服裝批發(fā)中心的商鋪，是一筆不錯的投資。不過，當(dāng)?shù)氐闹袊醒b中心卻成為部分投資者的噩夢，因為如今運營情況非常好的該男裝中心，投資者卻拿不到應(yīng)有的租金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，男裝中心的運營商是常熟男人世界公司，公司法人代表是常熟市政協(xié)委員、市商會副會長林巖建。林巖建在全國有多達(dá)15個商業(yè)地產(chǎn)項目，無錫金格商業(yè)廣場也是其中之一，目前該項目處于爛尾局面。金格商業(yè)廣場和中國男裝中心情況類似，也拖欠了多名投資者的租金。

隨著調(diào)查深入，記者發(fā)現(xiàn)，上述兩個項目林巖建都采取同樣的售后返租模式，承諾高收益回報，項目涉嫌虛假宣傳、印章造假、偷漏稅等違規(guī)行為。

售后包租吸引投資者

公開資料顯示，中國男裝中心地處常熟服裝城核心地段，占地面積為26500平方米，建筑面積達(dá)92000平方米。2007年，常熟服裝城管委會將男裝中心3、4樓的使用權(quán)對外公開拍賣，林巖建旗下的常熟男人世界公司以2.78億拍下男裝中心3、4樓的40年優(yōu)先承租權(quán)，再將3、4樓商鋪分割成若干小塊對外出售，每平方米2萬至3萬不等。

從2011年開始，中國男裝中心開始對外宣傳，出售三樓和四樓的商鋪使用權(quán)，因為該項目是常熟服裝城集團(tuán)公司旗下的商業(yè)項目，所以備受關(guān)注。來自蘇州的包先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，他接到中介電話推薦的這個項目，因為他是蘇州人，對這個項目也比較了解，“男裝中心在常熟幾乎人人都知道，項目也經(jīng)營得非常好，并且就在汽車站對面，人流量和周圍配套都非常好，可以說是一個非常成熟的項目。”

包先生表示，項目招商時，開發(fā)商打出10年包租，前三年每年8%一次性抵扣房款,第四年9%，第五年10%，10年累計135%的超高收益等一系列極其誘惑的宣傳。

在他看來，除了高額的租金回報率和售后包租模式之外，另外一個重要原因就是政府擔(dān)保，他表示，“開發(fā)商在宣傳冊上寫了政府擔(dān)保，我就認(rèn)為即使出現(xiàn)了問題，政府也會兜底，并且商鋪使用權(quán)證上蓋有常熟服裝城管委會和服裝城集團(tuán)公司的章，所以我就認(rèn)為沒有風(fēng)險。”

據(jù)了解，項目賣出使用權(quán)模式分為40年和20年，投資者購買商鋪使用權(quán)之后，開發(fā)商向投資者發(fā)放《商鋪使用權(quán)證》、《商鋪認(rèn)購協(xié)議》和《常熟服裝城商鋪委托經(jīng)營管理合同》。其中簽訂20年合同的在滿5年之后，就可以由開發(fā)商回購使用權(quán)。

記者從投資者代表處了解到，該項目吸引了浙江、江蘇、上海等地600多名業(yè)主參與投資，涉及資金達(dá)到7億至8億元。除了中國男裝中心，林巖建旗下的無錫崇安新城鳳盛投資有限公司投資開發(fā)的無錫金格商業(yè)廣場，也采用了同樣的售后包租方式。

開發(fā)商承諾無法兌現(xiàn)

在購買了商鋪之后，投資者認(rèn)為接下來他們將每年在固定的時間收取項目租金，不過事實并非如此。在2013年12月收到第一筆租金之后，中國男裝中心的業(yè)主從2014年6月起就沒有收過租金，“投資者因為購買時間不一樣，我的第四年租金是應(yīng)該去年7月4日收到，租金是6萬多，但沒有拿到。后來我去了管委會，得到的回復(fù)是目前資金緊張，需要拖一段時間。”包先生表示，但直到現(xiàn)在他沒有拿到一分錢租金。

無錫金格商業(yè)廣場的情況也類似。據(jù)了解，金格商業(yè)廣場此前叫做無錫電子數(shù)碼城，投資者現(xiàn)在都沒有等到開業(yè)，合同約定是2013年12月開業(yè)。在業(yè)主強(qiáng)烈要求下，開發(fā)商在2014年1月公告稱，公司將原先的電子數(shù)碼城改為購物中心即無錫金格商業(yè)廣場。業(yè)主劉先生說，“看到這個公告，我們才知道項目被改為金格商業(yè)廣場，定位也發(fā)生了很大的變化”。

根據(jù)合同約定，項目的第四年租金應(yīng)該在2013年12月28日之前支付，但2014年1月22日業(yè)主仍未收到租金，隨后業(yè)主找到開發(fā)商要說法，開發(fā)商作出承諾，在2014年1月28日支付第四年的租金，同時承諾商鋪在2014年4月30日達(dá)到交房條件。去年4月底，開發(fā)商再次給出承諾稱，在2014年6月30日達(dá)到交房條件，并在當(dāng)天具備辦理兩證的手續(xù)，然而業(yè)主還是沒有等到。

后來，開發(fā)商承諾在2014年10與1日開業(yè)，但到了去年10月再次失約。去年7月開發(fā)商再次承諾會在去年12月底之前辦理兩證，結(jié)果承諾再次落空。

去年12月30日，投資者和開發(fā)商林巖建、楊秋光等人進(jìn)行會談，會談上林巖建承認(rèn)公司目前存在資金困難，希望業(yè)主幫忙共渡難關(guān)，并且承諾確保商場在今年6月30日之前開業(yè)。至于拖欠業(yè)主的租金，承諾書上表示，待開業(yè)后按合同規(guī)定進(jìn)行支付。

面對不斷“失約”,業(yè)主陳先生說，“我們現(xiàn)在對開發(fā)商已經(jīng)不抱希望了，因為每次承諾都落空，我們的訴求就是要開發(fā)商盡快兌付租金，并按照合同辦理退鋪。”

公司涉嫌多項違規(guī)

除了拖欠業(yè)主租金之外，部分投資者表示，開發(fā)商還存涉嫌偷漏稅的情況。投資者韓小姐說，她購買的商鋪總價是27萬元，如果按照24%的租金抵扣房款，實際上只需要支付20.5萬元。但事實上，前三年的租金6.5萬元到了開發(fā)商手上，如果加上前三年業(yè)主應(yīng)該拿到租金，業(yè)主還是支付了全額的購房款27萬元，“按照規(guī)定開發(fā)商就應(yīng)該給我開27萬元的購房發(fā)票，現(xiàn)在只給我20.5萬元的發(fā)票就是偷漏稅的行為”。

對于投資者的說法，南京的蔣律師表示，“前三年租金其實是開發(fā)商自己拿了，實際上還是收取了100%的總價款，只是通過一種間接的方式。按照規(guī)定還是該開100%的發(fā)票，如果只開取76%的發(fā)票，那么就存在偷漏稅行為。”

此外，中國男裝中心所有權(quán)并不屬于常熟男人世界公司，而是由常熟服裝城管委會和常熟服裝城集團(tuán)有限公司所有。投資者包先生說，“項目的所有權(quán)是管委會和服裝城集團(tuán)，他們把項目40年的使用權(quán)以2.78億元拍給了開發(fā)商，開發(fā)商成為了二房東，到我們手上已經(jīng)是三房東了。”

在購買了男裝中心商鋪使用權(quán)之后，常熟男人世界公司向每一位投資者頒發(fā)了一本紅色的《商鋪使用權(quán)證》，該證蓋了江蘇常熟服裝城管委會和常熟服裝城集團(tuán)有限公司的印章，“就是這兩個確信無疑的印章，在經(jīng)過我們多次維權(quán)之后才知道是假的。管委會說他們從未蓋章，他們也要報案稱開發(fā)商造假章”。

4月12日，記者前往常熟服裝城管委會，從該部門拿到一位陸姓工作人員的電話，他表示，“管委會和服裝城集團(tuán)公司從未蓋過這兩個章，我們也向公安機(jī)關(guān)報案了，也在查常熟男人世界公司私自蓋章的問題。”對于印章造假，記者從當(dāng)?shù)毓膊块T了解到，確實接到相關(guān)舉報，案件正在偵查當(dāng)中，不便對外透露。

另外，常熟男人世界公司還涉嫌多賣20年使用權(quán)給投資者的問題，投資者岳先生說，“開發(fā)商沒有40年的承租權(quán)，他們的承租權(quán)只到2027年，但給我們是到2047年，也就是開發(fā)商多賣了20年的承租權(quán)。”

4月13日，記者前往中國男裝中心辦公室，一位張姓負(fù)責(zé)人表示自己并不知情，他說，“商鋪使用權(quán)證，我不清楚，我們現(xiàn)在只給業(yè)主提供了334協(xié)議，如果業(yè)主愿意簽訂這個協(xié)議，那么我們就支付一部分租金，如果不愿意簽，那么業(yè)主可以從司法渠道也好，還是其他渠道都可以，現(xiàn)在我們沒有那么多錢支付業(yè)主。”

2月4日，男人世界公司發(fā)布了《常熟男人世界告業(yè)主書》稱，為了解決業(yè)主的租金問題，男人世界公司提出了30%、30%和40%的分期返還方案，將承諾返還的資金分期按照334比例一年半年還清。

巨額資金去向成謎

據(jù)中國男裝中心投資者介紹，該中心經(jīng)營情況良好，開發(fā)商卻付不出租金。4月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往位于常熟招商東路168號中國男裝中心，正如業(yè)主所說，從一樓到四樓，所有的商鋪都全部租出去了，并且都正常運轉(zhuǎn)。因為所處位置地處常熟核心地段，商場的人流量也特別大。

而在無錫金格商業(yè)廣場，記者看到另一番景象。目前，項目已經(jīng)基本建成，正門前還掛著巨幅廣告。記者在辦公室里看到，廣場分為A、B、C三個區(qū)域，分別經(jīng)營餐飲、家電市場和服裝銷售市場。但是，商場內(nèi)部卻亂成一片，項目內(nèi)部還未完工，建設(shè)使用的腳手架隨處可見。

此外，無錫本地的業(yè)主吳先生說，“現(xiàn)在的問題是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，沒有錢對項目進(jìn)行投資，項目很有可能持續(xù)爛尾下去，投資者的權(quán)益也很難得到保證。”

實際上，林巖建在常熟和無錫項目銷售資金就達(dá)到15億元以上，且還與北京國際信托有限公司在2012年4月13日對外發(fā)布，北京信托·無錫鳳盛電子數(shù)碼城貸款項目集合資金信托計劃，信托融資規(guī)模為3億元，用于無錫鳳盛電子數(shù)碼城項目建設(shè)。

如此巨額的資金，林巖建用到了何處？為何沒有資金支付給投資者？常熟官方一位不愿具名的知情人士說，“林巖建在全國有很多商業(yè)地產(chǎn)項目，常熟男裝中心是運營比較成功的，但是林巖建把項目的租金投資到別的項目上。由于商業(yè)地產(chǎn)并不景氣，資金投入出去之后難以回籠，導(dǎo)致公司資金鏈出現(xiàn)問題。”

對于項目存在的問題和投資者的質(zhì)疑，記者多次聯(lián)系開發(fā)商，但沒有得到回復(fù)。