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云南城投借轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目引資 歌斐資產(chǎn)10億元接盤

2015-04-21 00:47:11

一家地產(chǎn)公司股權(quán)被多次轉(zhuǎn)手之后,如今,地產(chǎn)私募巨頭歌斐資產(chǎn)出場接盤了,它將如何運作?

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

一家地產(chǎn)公司股權(quán)被多次轉(zhuǎn)手之后,如今,地產(chǎn)私募巨頭歌斐資產(chǎn)出場接盤了,它將如何運作?

4月18日,云南城投(600239,SH)一份公告,讓一則“并購交易”水落石出。按照合作協(xié)議,蕪湖歌斐資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱歌斐資產(chǎn))通過發(fā)行基金,從原股東昆明一紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱一紅地產(chǎn))手中收購其持有的昆明西苑地產(chǎn)100%股權(quán),又以股東名義向標的公司貸款,總計成本10億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,歌斐資產(chǎn)讓云南城投下屬全資子公司云南紅河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱紅河地產(chǎn))作為西苑地產(chǎn)的代管方,待其3年投資期滿全身而退后,以標的公司清算收益作為后者的代管回報,對該層利益關(guān)系做擔保的是云南城投大股東云南城投集團。

在多位地產(chǎn)私募界人士看來,這是項目公司的變相融資,歌斐資產(chǎn)通過收購確定新的主體,發(fā)行基金產(chǎn)品,做“假股真?zhèn)?rdquo;投資,最終受益的還包括上市房企及關(guān)聯(lián)方。

西苑股權(quán)曾幾度轉(zhuǎn)讓

“2013年,西苑地產(chǎn)‘園城’項目開過一次盤,但之后就沒有看到過開盤銷售。”昆明一家地產(chǎn)機構(gòu)研究部負責人透露,項目地處昆明西三環(huán),工程已接近封頂,市場底價6500元/平方米,部分板式樓盤售價較周邊有一定的價格優(yōu)勢,產(chǎn)品總體還不錯。

資料顯示,昆明西苑地產(chǎn)旗下的主要項目就是上述“園城創(chuàng)元”,總投資22億元。事實上,多路資本曾相繼介入西苑地產(chǎn),但到手還未“捂熱”,即轉(zhuǎn)讓給了其他接盤人。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,西苑地產(chǎn)原為云南銘鼎集團旗下的主要地產(chǎn)老品牌。2013年初,云南城投旗下安盛創(chuàng)享基金收購了西苑地產(chǎn)60%股權(quán),支付成本2.78億元,承諾以14%年化收益率向其“輸血”3億元,而剩余40%股權(quán)被云南城投興坤地產(chǎn)收購,指定由昆明一紅地產(chǎn)代持。

10個月后,安盛創(chuàng)享基金又將上述60%股權(quán)賣給了一紅地產(chǎn),作價不低于3.78億元,凈賺1億元,占當年云南城投凈利潤的16.34%。

云南城投2013年財報透露,報告期內(nèi),西苑地產(chǎn)60%股權(quán)已作處置,2014年半年報也再未列入子公司。不過,全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(云南)顯示,截至去年7月中旬,安盛創(chuàng)享基金仍持有西苑地產(chǎn)60%股權(quán)。

此次,一紅地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓其所持西苑地產(chǎn)100%股權(quán)給歌斐資產(chǎn),而歌斐資產(chǎn)希望紅河地產(chǎn)代管標的公司。從云南城投去年多期財報來看,西苑地產(chǎn)與其存在2億元借款以及相關(guān)利息,期限最遲至今年9月初。

前述昆明業(yè)內(nèi)人士表示,這是云南城投換了一種方式,試圖盤活項目,避免造成呆壞賬。

歌斐資產(chǎn)去年入股云南城投

按照合作協(xié)議,歌斐資產(chǎn)通過發(fā)行多款地產(chǎn)私募基金,預(yù)計募資總規(guī)模上限不超過15億元,實際募集、投資于項目公司的資金約10億元,其中收購公司100%股權(quán)所需成本約6.3億元,為其提供股東委托借款約3.7億元,投資期3年。

記者研究上述協(xié)議發(fā)現(xiàn),歌斐資產(chǎn)要求紅河地產(chǎn)自投資期結(jié)束時項目公司銷售不低于90%,且須償還所有外債等,由后者大股東云南城投集團為這層關(guān)系做連帶擔保。“如果基金真的是做股權(quán)投資,那么基金要參與標的公司利潤結(jié)算,業(yè)主方會有保底收益及回購條款等推出。”卓創(chuàng)投資董事總經(jīng)理向?qū)庍h向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,市場上更多的情況是“假股真?zhèn)?rdquo;,即基金除了債權(quán)投資之外,為了降低風險,以股權(quán)名義象征性地持有標的公司,附加一定的擔保抵押措施等。

在地產(chǎn)私募資深人士、美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬看來,地產(chǎn)項目啟動需要資金注入,對基金來說,最安全的是債權(quán),但不放心,又把股權(quán)拿在手里,往往還會拉一個人或幾個人擔保。

值得注意的是,歌斐資產(chǎn)與云南城投約定,項目公司進入清算程序時,在保證歌斐資產(chǎn)股權(quán)投資款和債權(quán)投資款及其資金成本全身而退之后,紅河地產(chǎn)享有全部清算收益,以此作為托管費。

更為關(guān)鍵的是,約束條款還顯示,歌斐資產(chǎn)全身退出之后,云南城投集團有權(quán)統(tǒng)籌處置標的公司包括但不限于歌斐資產(chǎn)所持標的公司全部股權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)收益。

在亞信控股集團董秘榮騰洪看來,上述交易以變相收購確定了新的主體,且該主體還持有標的公司股權(quán)和債權(quán),這層法律關(guān)系的存在,意味著該主體可以對外合法募資,便于融資操作,但交易閉環(huán)的最后還是關(guān)聯(lián)單位,這解決了關(guān)聯(lián)單位的資金杠桿問題。

去年10月份,歌斐資產(chǎn)借助云南城投定向增發(fā)的機會,一舉參與持有9700余萬股,持股比例為6.07%。全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(云南)顯示,一紅地產(chǎn)屬于國有控股公司,注冊資本1億元,其股東為自然人股東尚應(yīng)明和法人股東昆明中旗投資,后者的股東為兩個自然人股東。

云南城投證券事務(wù)部相關(guān)人士表示,因為歌斐資產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)上沒有經(jīng)驗,公司參與項目公司托管,也是考慮到嘗試運營管理,積累經(jīng)驗。對于云南城投大股東提供擔保,上述相關(guān)人士說,“主要是給歌斐足夠的投資信心。”

昨日,《每日經(jīng)濟新聞》記者向諾亞財富暨歌斐資產(chǎn)發(fā)去了書面采訪提綱,但截至發(fā)稿時仍未收到回復。

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