李嘉誠八折甩樓 香港地產(chǎn)十年繁榮走向終結(jié)？

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

區(qū)家彥

亞洲首富李嘉誠的一舉一動(dòng)歷來備受關(guān)注，其做出的每一個(gè)商業(yè)決策也被視為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。自3月份香港特區(qū)政府加碼樓市“辣招”調(diào)控后，向來對(duì)市場(chǎng)敏銳的李嘉誠也做出了選擇——大手筆降價(jià)出貨。

邦地產(chǎn)記者了解到，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)位于香港將軍澳日出康城的新項(xiàng)目致藍(lán)天于日前以八折優(yōu)惠開售，由于樓盤售價(jià)貼近周邊二手樓價(jià)，首次推出的740套被搶光。

與內(nèi)地樓市政策環(huán)境回暖不同，香港樓市在過去一年漲幅超過12%，房?jī)r(jià)再三刷新歷史新高，迫使特區(qū)政府在3月兩度出招調(diào)控。

考慮到香港經(jīng)濟(jì)的未來，想想對(duì)市場(chǎng)向來敏感的李嘉誠又搶跑出貨，這是否意味著香港樓市將告別曾經(jīng)的繁榮？

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)降價(jià)搶跑

據(jù)悉，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)此次開售的這一新項(xiàng)目位于新界東將軍澳小赤沙，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、南豐發(fā)展及港鐵公司共同發(fā)展。項(xiàng)目原計(jì)劃在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售800~1000套單位，但根據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目在兩天內(nèi)“收籌”達(dá)到5100票，超額認(rèn)購14倍，平均每十五人爭(zhēng)一套單位。盡管長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在首日開盤增加推貨數(shù)量，但740套單位在9小時(shí)內(nèi)被一掃而空，單日銷售額達(dá)到55億港元（折合人民幣約43.5億元）。

大力度降價(jià)促銷，是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)逆市飄紅的主要原因。邦地產(chǎn)記者了解到，“致藍(lán)天”的首批新貨總價(jià)約為735.8萬港元至1412萬港元，單價(jià)為9863~12402港元/平方英尺（折合人民幣約82918~104177元/平方米），開發(fā)商分別為3房及4房單位提供最多18%及19.5%的折扣優(yōu)惠，以一套總價(jià)較低的3房單位為例，折后單價(jià)約為8088港元/平方英尺（折合人民幣約67939元/平方米），低于同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格。

香港紀(jì)惠集團(tuán)行政總裁湯文亮向記者表示，以往香港地產(chǎn)商在銷售新盤的時(shí)候，定價(jià)往往都會(huì)比同區(qū)域二手樓價(jià)高20%以上，但長(zhǎng)江實(shí)業(yè)此次卻通過積極的定價(jià)策略吸引買家，導(dǎo)致新盤定價(jià)貼近甚至低于同區(qū)域質(zhì)素相近的二手房。在價(jià)格相近的情況下，購買力必然會(huì)向質(zhì)素更佳的新盤傾斜。

據(jù)湯文亮預(yù)計(jì)，此次長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的降價(jià)策略不會(huì)是單一行動(dòng)，預(yù)計(jì)香港其他地產(chǎn)商也會(huì)快速跟進(jìn)，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致新房售價(jià)越賣越低，二手樓市由于客源被分流導(dǎo)致成交被冰封。

香港地產(chǎn)大牛市將終結(jié)？

與內(nèi)地樓市最近一年來陷入調(diào)整相比，香港樓市卻屢漲不止，房?jī)r(jià)頻頻創(chuàng)出歷史新高。代表香港二手房?jī)r(jià)的中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)顯示，截至3月份最后一周指數(shù)收?qǐng)?bào)于140.05點(diǎn)，連續(xù)3周創(chuàng)歷史新高，該指數(shù)不僅在去年上漲超12%，距離1997年的前歷史高位102.93點(diǎn)也大幅上漲36%。

然而，市場(chǎng)面臨的不利因素也在增加。一方面，為了應(yīng)對(duì)樓市泡沫，香港金融管理局于3月份兩度出招，出臺(tái)包括提高首付比例在內(nèi)的三項(xiàng)調(diào)控措施，大力壓縮購房者的金融杠桿；另一方面，香港旅游業(yè)降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的壓力不容小覷，瑞信發(fā)布的最新報(bào)告指出，因內(nèi)地游客消費(fèi)減少，將2015年香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)從2.4%下調(diào)至1.6%，這對(duì)目前高企的香港樓價(jià)勢(shì)必帶來壓力。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴邦地產(chǎn)記者，雖然目前還無法確定香港樓市是否已經(jīng)到“頂”，但幾乎可以肯定的是強(qiáng)弩之末。隨著港府下決定增加市場(chǎng)供應(yīng)量、美聯(lián)儲(chǔ)退出QE以及香港經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，以往數(shù)年支持香港樓市上漲的基本面因素已經(jīng)發(fā)生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為包括李嘉誠在內(nèi)的多數(shù)大型港資地產(chǎn)商的共識(shí)。

投行瑞銀日前發(fā)表的研究報(bào)告也表示，中央政府大力推動(dòng)內(nèi)地游客赴港旅游，以及香港聯(lián)系匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地產(chǎn)牛市。隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預(yù)計(jì)今年香港房?jī)r(jià)將下跌5%~10%，租金則將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結(jié)。