葉檀：房地產(chǎn)新政宗旨是為了加速去庫(kù)存

◎每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

房地產(chǎn)新政不是為了鼓勵(lì)投資，而是為了去庫(kù)存。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)推出對(duì)二套房首付比例下調(diào)的新政，40%的二套房貸款首付比例，力度超出市場(chǎng)預(yù)期。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，調(diào)整力度同樣很大。

對(duì)于新政，有人推測(cè)，一、二線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)或?qū)⑸蠞q10%。事實(shí)上，確實(shí)一些樓盤(pán)開(kāi)始試水漲價(jià)。

但必須認(rèn)識(shí)到，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)新政不是為了拉動(dòng)投資性需求。去年一些地方對(duì)樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發(fā)，今年則拓展到二套改善型需求，無(wú)論是房貸還是稅收的調(diào)整，都為改善型需求提供了最大的便利。

對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次購(gòu)房已擁有一套房者不必結(jié)清，不必出售。以一線城市一套二手房成交價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整前須支付120萬(wàn)元首付，調(diào)整后只需支付80萬(wàn)元，首付降低了40萬(wàn)元，將極大釋放潛在的改善型購(gòu)房需求。

以上海為例，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前購(gòu)房客戶中改善型需求總量占到市場(chǎng)的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%，按此推算，市場(chǎng)上將有三成左右的購(gòu)房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數(shù)都是以小換大，以近換遠(yuǎn)等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購(gòu)房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策，往往先賣(mài)再買(mǎi)，而新政使得改善型購(gòu)房者無(wú)需先賣(mài)再買(mǎi)，能自動(dòng)享受40%首付比例。

新政擴(kuò)充了去庫(kù)存武器，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍，如果說(shuō)以往鼓勵(lì)首套剛需，現(xiàn)在鼓勵(lì)二套改善型需求，其目的就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅鼓勵(lì)剛需是不夠去庫(kù)存的，改善型也應(yīng)被鼓勵(lì)。

企業(yè)有自己堅(jiān)定的認(rèn)知。3月31日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在2014年度萬(wàn)科業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，“不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而改變這個(gè)判斷”。萬(wàn)科已經(jīng)準(zhǔn)備過(guò)冬，現(xiàn)金增加負(fù)債下降。2014年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，是2006年以來(lái)最低的水平。

不僅萬(wàn)科，其他大型開(kāi)發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)并重，或者從開(kāi)發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，甚至是向風(fēng)險(xiǎn)投資家變身。

對(duì)房地產(chǎn)政策也好，對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，今年都應(yīng)該把握兩大關(guān)鍵詞——去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型。以為新政一出萬(wàn)事大吉，房地產(chǎn)投資又會(huì)重燃熱情，是昧于大勢(shì)的想法。

中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存必須與戶籍制度改革和城鎮(zhèn)化相配備，否則很難改革到位。

3月24日，北京市住房保障辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見(jiàn)的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請(qǐng)保障房；保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚，再申請(qǐng)保障房取消“滿3年”的限制。

上述政策微調(diào)出發(fā)點(diǎn)是好的，但容易讓人誤解。保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入人群?，F(xiàn)在已略有變化：去年6月底出臺(tái)的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例（草案）》規(guī)定：保障房購(gòu)買(mǎi)資格以無(wú)住房為唯一標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)照之下，微調(diào)之后的新政引起市場(chǎng)議論：已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可參與新家庭申請(qǐng)保障房，該政策有可能產(chǎn)生變相鼓勵(lì)保障房家庭的子女婚前不要買(mǎi)房的效果，以幫助他們進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問(wèn)題。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚，假設(shè)外地人在外地有房，還是可以在北京申請(qǐng)保障房，這個(gè)家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房采取封閉運(yùn)行，沒(méi)有投資功能，該戶家庭占的這個(gè)便宜不算太大，但也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過(guò)日子。

上述政策微調(diào)有可能造成保障房資源的浪費(fèi)，一方面是城鎮(zhèn)無(wú)戶籍無(wú)居住證無(wú)房戶，需要保障房而得不到；另一方面是戶籍內(nèi)居民開(kāi)始具有“揮霍”保障房資源的機(jī)會(huì)。假如房地產(chǎn)新政不與戶籍改革配備，就可能導(dǎo)致資源錯(cuò)配的結(jié)果，并且讓庫(kù)存無(wú)法有效出清。