新城控股5.8億拿地布局成都 全國建40個(gè)綜合體求規(guī)模

每經(jīng)編輯 王婷婷    

歐陽捷

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

3月27日，新城控股旗下新城萬博置業(yè)有限公司通過拍賣方式，以5.8億底價(jià)獲得成都龍泉驛區(qū)一宗235.6畝的商住地塊，樓面價(jià)近1200元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這是主打長三角地區(qū)的上市公司新城控股，第一次進(jìn)入成都拿地，也是其在西部地區(qū)的首次布局。

新城控股品牌部媒體公關(guān)經(jīng)理韓海沫告訴記者，作為西部代表城市，公司將在成都開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。此次拿地在“全年商業(yè)土地儲(chǔ)備拓展超10幅”的計(jì)劃中，成都項(xiàng)目也是其“2017年40個(gè)商業(yè)綜合體”的布局項(xiàng)目之一。

成都業(yè)內(nèi)人士指出，龍泉作為成都近郊，地理位置和地價(jià)的性價(jià)比相對(duì)不錯(cuò)，但成都整體商業(yè)體量?jī)A向飽和，企業(yè)進(jìn)入需經(jīng)前期切實(shí)考察，在資金等方面也要有足夠?qū)嵙Α?/p>

選擇潛力區(qū)域拿地

根據(jù)土地出讓條件，地塊兼容商業(yè)占比不小于25%且不大于35%。根據(jù)地塊可建面積（48萬平方米）計(jì)算，地塊上建項(xiàng)目商業(yè)占比不少于12萬平方米。

韓海沫回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，拿下這宗地塊的確是往城市綜合體方向打造。其表示，成都是西南地區(qū)的代表性城市，新城控股去年就開始在成都調(diào)研和考察。

記者上月實(shí)探地塊了解到，該宗地所處位置是龍泉驛區(qū)龍泉街道龍工北路以北，緊鄰地鐵2號(hào)線東沿線書房站，周邊已有藝錦灣、皇冠國際社區(qū)等樓盤，物業(yè)形態(tài)涉及普通住宅和豪宅產(chǎn)品。

但目前地塊三面規(guī)劃道路尚未修通，周邊交通配套也有待升級(jí)，區(qū)域目前的商業(yè)配套也多為傳統(tǒng)底商和永輝、伊藤洋華堂等商超。

不過，記者從龍泉驛區(qū)公眾信息網(wǎng)了解到，地塊所在區(qū)域?qū)儆邶埲笊倘χ坏幕使诤F(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域定位為龍泉驛區(qū)中央商務(wù)區(qū)。區(qū)域?qū)⒉季謯W克斯龍泉商業(yè)廣場(chǎng)、龍泉世豪綜合體、森悅中心、湘銀大廈等商業(yè)體，區(qū)域綜合商業(yè)體之間發(fā)展空間與競(jìng)爭(zhēng)并存。

“龍泉驛區(qū)雖然規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目較多，但它在成都近郊區(qū)域中還算比較值得打造的。”全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書長何良栩告訴記者，新城控股試水龍泉驛區(qū)應(yīng)該還是經(jīng)過深思熟慮的。一方面龍泉驛的地價(jià)比主城區(qū)低很多，同時(shí)新城控股應(yīng)該也瞄準(zhǔn)著區(qū)域的潛力和商機(jī)。

何良栩也指出，由于成都商業(yè)體存在同一時(shí)間推出很多同質(zhì)化產(chǎn)品的問題，新城控股需要通過融資渠道多樣性等方式來扛過這一段城市消化庫存的過程。

試水龍泉驛后，新城控股會(huì)否在成都進(jìn)行第二次布局？

韓海沫則表示，新城控股有穩(wěn)定的拓展節(jié)奏，基本上每年有8~10塊地的拿地計(jì)劃。在這次拿地之后，是否還會(huì)在成都拿地，要綜合調(diào)研結(jié)果考慮，看地塊各方面是否合適。

新城控股計(jì)劃規(guī)模取勝

“今年新城控股新增設(shè)了3個(gè)戰(zhàn)略投資部門專門用于商業(yè)地產(chǎn)的前期拿地和規(guī)劃，預(yù)計(jì)2015年商業(yè)土地儲(chǔ)備將拓展到10幅以上。”在今年初的媒體會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示。

記者從新城控股官方網(wǎng)站看到，除成都以外，其目前已布局了上海、常州、蘇州、無錫等14座城市。2013年至2017年集團(tuán)的城市布局戰(zhàn)略為“1+3”，即由目前的長三角區(qū)域擴(kuò)展至珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)。

“其中，商業(yè)地產(chǎn)方面，從2008年到目前，新城控股發(fā)展了13座‘新城吾悅’系列廣場(chǎng)，目標(biāo)是到2017年開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，在建25個(gè)購物中心，持有商業(yè)面積超過300萬平方米，截至2017年的商業(yè)綜合體將達(dá)40個(gè)，銷售規(guī)模超過500億元。”歐陽捷向記者指出。

在他看來，白銀時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)僅剩10年的發(fā)展空間。新城控股商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃在2030年完成全國化城市戰(zhàn)略布局，加速開發(fā)、搶占市場(chǎng)勢(shì)在必行。

目前新城控股采取的是“5高”戰(zhàn)略，即“高強(qiáng)度投資、高增長市場(chǎng)、高適銷產(chǎn)品、高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、高組織效能等”。在對(duì)全國的加速布局中，記者注意到，新城控股披露的2014年財(cái)報(bào)顯示，2014年集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額245.1億元，同比增長18.8%，超過全年目標(biāo)，提速較明顯。

但銀行及現(xiàn)金等物價(jià)賬面值24.7億，減少35%。由于單位成本的增加，集團(tuán)毛利率18.7%，比例偏低，且同比降低22.5%。同時(shí)，權(quán)益持有人的核心盈利7億元，同比下降26.4%。集團(tuán)凈負(fù)債權(quán)益比也同比上升61.1%（為52.6%）。不過，年度資本化優(yōu)先票據(jù)利息的增加，使得新城控股在2014年的融資成本凈額同比減少65.6%，為1.4億。

“房地產(chǎn)在未來還是要有規(guī)模取勝，有規(guī)模才有行業(yè)地位和話語權(quán)。”歐陽捷認(rèn)為，凈利潤水平往下走是現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀，必須要提高質(zhì)量做出盈利和投資人回報(bào)。但同時(shí)，規(guī)模也然很重要。“沒有規(guī)模，排名下滑，銀行評(píng)級(jí)下滑，供應(yīng)商和合作方就可能減少，政府不看重，銀行評(píng)級(jí)下滑，還有什么資本呢？”