迷茫的地產(chǎn)商：誰會從富豪榜上消失？

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

出處：邦地產(chǎn)

記者：楊羚強(qiáng)

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“到目前為止，沒有聽說誰做養(yǎng)老地產(chǎn)是成功的，但都在試，唯恐錯過了機(jī)會。”景瑞控股聯(lián)席主席兼總裁閆浩告訴邦地產(chǎn)記者，包括他在內(nèi)大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地產(chǎn)究竟走向何處？

閆浩透露，今年可能會和You+公寓合作，在上海寶山落地開發(fā)一個青年公寓項(xiàng)目。這一信息令在場媒體感到驚奇。景瑞在上海地產(chǎn)圈的口碑，向來以穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、低調(diào)著稱。今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢于創(chuàng)新的公司合作，殊為罕見。

不僅僅是景瑞在嘗試新領(lǐng)域。旭輝控股在之前的業(yè)績會上也透露，今年會在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)以外，探索大資管的商業(yè)模式，為企業(yè)和個人代管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

看好市場卻調(diào)低目標(biāo)

邦地產(chǎn)記者在搜羅各房企業(yè)績發(fā)布會時發(fā)現(xiàn)，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都在談?wù)摻衲陮l(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只不過在對新業(yè)務(wù)的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹(jǐn)慎，既不貿(mào)然涉水過深，導(dǎo)致企業(yè)面臨翻船的危險(xiǎn)；又不能完全對新領(lǐng)域視而不見，錯過轉(zhuǎn)型的絕佳機(jī)會。

盡管房地產(chǎn)市場有回升趨勢，但各家房企在談到今年業(yè)績目標(biāo)時都極為謹(jǐn)慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長目標(biāo)。

令人詫異的是，這些房企對今年目標(biāo)的謹(jǐn)慎，并不是因?yàn)閷ξ磥硎袌龅谋^，相反，不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩說，今年的全國兩會對房地產(chǎn)市場的政策有一個清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)是支持的。

旭輝總裁林峰也持相似的看法，他認(rèn)為，2015年市場將呈現(xiàn)一個緩慢回升的態(tài)勢，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

盡管如此，開發(fā)商給出的增長目標(biāo)卻依然謹(jǐn)慎，多數(shù)房企的增長目標(biāo)都沒有超過20%。

一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開發(fā)商覺得，今年的成交量是有可能回升的，但價(jià)格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績的增加，得靠賣出更多的房子才能實(shí)現(xiàn)。

但對開發(fā)商來說，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。并不僅僅是因?yàn)楦骷曳科蟮氖袌龈偁幦遮叞谉峄?，更是因?yàn)橥恋貎r(jià)格沒有絲毫松動，開發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

中小房企：今年退出還有錢可賺

“今年很多企業(yè)會退出這個行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個項(xiàng)目完全不用著急。我認(rèn)為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說還能保住勝利果實(shí)，如果現(xiàn)在不退，未來也許連勝利果實(shí)都保不住。”

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

據(jù)他統(tǒng)計(jì)，2014年前10強(qiáng)房企所占的市場份額已經(jīng)達(dá)到16.92%，20強(qiáng)達(dá)到22.78%，50強(qiáng)達(dá)到31.14%，100強(qiáng)達(dá)到37.75%。從2015年開始接下來的3年，這一數(shù)字還會繼續(xù)上升，差不多上升到前10強(qiáng)達(dá)到25%左右，20強(qiáng)達(dá)到30%左右，50強(qiáng)達(dá)到40%左右，100強(qiáng)達(dá)到50%左右。

未來中小房企的處境將變得愈發(fā)艱難。

“今天銷售額50億~80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單當(dāng)中他們排不上號，開發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的錢拿不到，導(dǎo)致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時他要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難。”丁祖昱說。

這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業(yè)績，但回款卻很糟糕，因?yàn)殂y行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款率方面遇到了不小的挑戰(zhàn)。

另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術(shù)熟練、專業(yè)能力強(qiáng)的建筑工人月薪已經(jīng)可以達(dá)到6000~8000元。

“今年的競爭我認(rèn)為仍然非常激烈。和競爭對手之間，是你死我活的關(guān)系。”丁祖昱說，很多大公司的住宅業(yè)務(wù)中有非常高比例的項(xiàng)目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導(dǎo)致今年開發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養(yǎng)閑人”，于是不少房企傳出了裁員的風(fēng)聲。

誰將激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)“第二春”？

一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型甚至退出房地產(chǎn)也許是一個不錯的選擇。

然而，退出或轉(zhuǎn)型并不容易。A股上市公司華麗家族早在2010年就在另尋主業(yè)，并開始投資乙肝疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務(wù)，但截至目前，這些業(yè)務(wù)還沒有獲得像房地產(chǎn)主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

即使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。以銷售為主的SOHO中國，在轉(zhuǎn)型租賃持有之后，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長放慢、業(yè)務(wù)下降的轉(zhuǎn)型陣痛。

丁祖昱說，房地產(chǎn)行業(yè)再困難，壓力再大都是相對的，是相對3年前、5年前的房地產(chǎn)行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，也讓行業(yè)看到了在房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域掘金的機(jī)會，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅(jiān)持走超高層戰(zhàn)略，再到海外投資房地產(chǎn)，去年又進(jìn)軍地鐵業(yè)務(wù)，發(fā)展大消費(fèi)、金融等新業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優(yōu)勢。

在這一背景下，在小范圍內(nèi)試錯，成為很多開發(fā)商的選擇。閆浩說，對大多數(shù)開發(fā)商來說，那些拿出來“試錯”的項(xiàng)目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

而這些創(chuàng)新嘗試成為整個房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計(jì)劃把考察結(jié)果引用到國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“中國房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了4.0。中國房地產(chǎn)工業(yè)化還有很大的發(fā)展機(jī)會。”閆浩說。

旭輝今年也打算實(shí)施100%精裝房計(jì)劃，全面發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品的成品化。而在去年，中南建設(shè)就已經(jīng)在低調(diào)開展建筑機(jī)器人的研發(fā)和產(chǎn)品化。

困境中的房地產(chǎn)被倒逼出新活力，也許才是真正激活房地產(chǎn)行業(yè)第二次爆發(fā)的關(guān)鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌而發(fā)生變化，部分企業(yè)家成為榜單的新?？?，部分則注定退出公眾視線。