邦地產 2015-03-09 20:09:11
毛大慶選擇創(chuàng)業(yè)的方向,是"為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財務咨詢、投資管理等一條龍服務的創(chuàng)業(yè)扶持計劃。按照這個項目的計劃,將在北京收購、改造舊有廠房、公建等,為青年創(chuàng)業(yè)者提供低廉、有品質保證的硬件、軟件條件。"
每經(jīng)編輯 王杰
出處:邦地產
記者:王杰
毛大慶選擇創(chuàng)業(yè)的方向,是"為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財務咨詢、投資管理等一條龍服務的創(chuàng)業(yè)扶持計劃。按照這個項目的計劃,將在北京收購、改造舊有廠房、公建等,為青年創(chuàng)業(yè)者提供低廉、有品質保證的硬件、軟件條件。"
在上午的發(fā)布會之后,毛大慶昨日(3月9日)下午在另一個媒體對話活動中,闡述了他的創(chuàng)業(yè)邏輯和前景判斷。
一,行業(yè)判斷
說房地產"拐點"說了好多年,我從來不認為這個行業(yè)有拐點。中國房地產業(yè)需求量很大,再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決,說房地產行業(yè)還有8年到10年的大量需求,一點都不為過。并不是房地產這個行業(yè)沒有"做頭",但是過去十年快速增長的過程中,實際上房地產行業(yè)跟市場的錯配現(xiàn)象越來越突出。
原來房地產行業(yè)基本上是"土地財政"的發(fā)展方式,也是最容易在報告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來了大量快速甚至盲目的賣地過程,和人進入城市的速度、節(jié)奏以及公共服務配套的嚴重不匹配,導致這些地賣出去以后,地變成房子,房子要給誰?以那樣的價錢給誰?這些人要不要?這首先是一個很大的錯配。
第二個錯配,我們老說房地產價格飛漲,土地價格飛漲,"地王"頻生,實際上這個問題只出現(xiàn)在很少量的城市。去年北京土地價格增長的斜率將近70度,而這些土地、這些面粉產生的面包,跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化,實際上不能真正解決老百姓的住房問題。
第三個不匹配,房子蓋得很快,但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。
這三個不匹配,是過去十年中國房地產的總體縮影。
二,空間在哪
中國房地產市場有一個非常弱的,跟發(fā)達國家沒法比的,就是不動產經(jīng)營,實際上中國的不動產并沒有真正被經(jīng)營起來,你們都不如我感受得更深刻。
簡單地說,包括政府辦公大樓,在國外都是不動產,都是進入到融資環(huán)節(jié)里的,我們的區(qū)政府、市政府一堆大樓,哪個進入到融資環(huán)節(jié)?
其實城市里的資產都是不動產,都可以拿去抵押,都可以拿去融資。如果盤活這一大塊資產,國家的財富不得了。
比如好多商場,包括大大小小的商業(yè)空間,這么多的樓,實際上跟資本市場是沒有有效對接的,房地產投資信托基金等等,在立法問題上一直是滯后的。這個問題導致什么呢?我們社會上有大量的民間資本,為什么我們經(jīng)常說高利貸,放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。有了合法平臺,這筆錢歸集起來,實際上是一個非常大的投資洪流,比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業(yè)不動產,會產生出更有意思的業(yè)態(tài)。
我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一,寫字樓就是寫字樓,商場就是商場,無形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺等等。其實在美國,一個不動產可以經(jīng)營出很多有意思的文章,這些問題全部是關聯(lián)的。
中國有一個非常大的空間,是一個大金礦,沒有被挖掘,就是不動產(經(jīng)營)。今天說到房地產,你問問馬路上的開發(fā)商,所有人都會告訴你買地、賣房子,蓋個商場也想哪天趕快賣了。蓋個寫字樓,也想著哪天趕緊賣了。就是買地、賣房子,只會這兩招。
美國是另外一個極端,美國由于太活了,金融就出來次貸危機,圍著一個不動產,出現(xiàn)70、80種金融產品,拿來抵押來抵押去,我們是另外一個極端,什么都沒有。把這個金礦打開,中國不動產價值爆發(fā)出來,中國房地產有一次新的飛躍。
我今天告訴大家,我根本不認為這是往下在拐,恰恰應該是要往上拐,但是沒拐到地方上。
三,創(chuàng)業(yè)邏輯
我們這些職業(yè)經(jīng)理人存在的形式有兩種,一種是以這個企業(yè)為平臺,去當職業(yè)經(jīng)理人。一個,你自己發(fā)掘這個領域內的東西,去拓展縱深的發(fā)展。
實際上,是我到這個階段自己做了一個選擇,找一個縱深、一個點可以切進去,而這個點恰恰現(xiàn)在是可以促進好多個資源整合在一起的內容。
現(xiàn)在城市里有大量可以盤活的資產,這些資產閑置在那兒,什么價值都產生不了。把它拿出來,這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有什么更新的投入,因為這些玩意兒已經(jīng)在那兒,爛在那兒,應用效率也很低,不知道怎么弄。
昨天我看到一個樓,是一個鄉(xiāng)政府弄的,扔在地里不知道怎么經(jīng)營,又空著。周圍都是大專院校,那么多年輕人要就業(yè),也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起來了,能夠經(jīng)營,能夠管理,上邊對接基金,下邊對接年輕人需要,回頭還可以找天使投他們。
其實這是一個生態(tài)系統(tǒng),這個系統(tǒng)會促進創(chuàng)新的成果轉化。如果只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè),而沒有成果轉化,也變成不了經(jīng)濟的推動力。
關鍵的問題是怎么樣來刺激,拿什么東西來幫助,最后怎么成果轉化。這個事情不是一蹴而就的,如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。
其實現(xiàn)在做這個事情都晚了,如果十年前做這個事情更好,再過十年,中國真的進入老年化社會快速通道的時候,再激活一個國家的創(chuàng)新能力是非常困難的,時不我待,問我為什么要干這個事情,是各種風口集結在這個地方,我是應該干這個事情的。
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