毛大慶自述：我的創(chuàng)業(yè)邏輯

每經(jīng)編輯 王杰     

出處：邦地產(chǎn)

記者：王杰

毛大慶選擇創(chuàng)業(yè)的方向，是"為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財(cái)務(wù)咨詢、投資管理等一條龍服務(wù)的創(chuàng)業(yè)扶持計(jì)劃。按照這個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃，將在北京收購(gòu)、改造舊有廠房、公建等，為青年創(chuàng)業(yè)者提供低廉、有品質(zhì)保證的硬件、軟件條件。"

在上午的發(fā)布會(huì)之后，毛大慶昨日（3月9日）下午在另一個(gè)媒體對(duì)話活動(dòng)中，闡述了他的創(chuàng)業(yè)邏輯和前景判斷。

一，行業(yè)判斷

說(shuō)房地產(chǎn)"拐點(diǎn)"說(shuō)了好多年，我從來(lái)不認(rèn)為這個(gè)行業(yè)有拐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問(wèn)題需要解決，說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點(diǎn)都不為過(guò)。并不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)沒(méi)有"做頭"，但是過(guò)去十年快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)跟市場(chǎng)的錯(cuò)配現(xiàn)象越來(lái)越突出。

原來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)基本上是"土地財(cái)政"的發(fā)展方式，也是最容易在報(bào)告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式。但這樣的增長(zhǎng)是沒(méi)有潛在的再增長(zhǎng)能力的。錯(cuò)配就帶來(lái)了大量快速甚至盲目的賣地過(guò)程，和人進(jìn)入城市的速度、節(jié)奏以及公共服務(wù)配套的嚴(yán)重不匹配，導(dǎo)致這些地賣出去以后，地變成房子，房子要給誰(shuí)？以那樣的價(jià)錢給誰(shuí)？這些人要不要？這首先是一個(gè)很大的錯(cuò)配。

第二個(gè)錯(cuò)配，我們老說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，土地價(jià)格飛漲，"地王"頻生，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題只出現(xiàn)在很少量的城市。去年北京土地價(jià)格增長(zhǎng)的斜率將近70度，而這些土地、這些面粉產(chǎn)生的面包，跟城市大量的需求人口的購(gòu)買能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配的。這種狀況下的市場(chǎng)化，實(shí)際上不能真正解決老百姓的住房問(wèn)題。

第三個(gè)不匹配，房子蓋得很快，但實(shí)際上沒(méi)有制造出真正有能力消費(fèi)的人口。

這三個(gè)不匹配，是過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)的總體縮影。

二，空間在哪

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)非常弱的，跟發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)法比的，就是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)并沒(méi)有真正被經(jīng)營(yíng)起來(lái)，你們都不如我感受得更深刻。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，包括政府辦公大樓，在國(guó)外都是不動(dòng)產(chǎn)，都是進(jìn)入到融資環(huán)節(jié)里的，我們的區(qū)政府、市政府一堆大樓，哪個(gè)進(jìn)入到融資環(huán)節(jié)？

其實(shí)城市里的資產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)，都可以拿去抵押，都可以拿去融資。如果盤活這一大塊資產(chǎn)，國(guó)家的財(cái)富不得了。

比如好多商場(chǎng)，包括大大小小的商業(yè)空間，這么多的樓，實(shí)際上跟資本市場(chǎng)是沒(méi)有有效對(duì)接的，房地產(chǎn)投資信托基金等等，在立法問(wèn)題上一直是滯后的。這個(gè)問(wèn)題導(dǎo)致什么呢？我們社會(huì)上有大量的民間資本，為什么我們經(jīng)常說(shuō)高利貸，放來(lái)放去都是因?yàn)槲覀儧](méi)有給它一個(gè)合法的平臺(tái)。有了合法平臺(tái)，這筆錢歸集起來(lái)，實(shí)際上是一個(gè)非常大的投資洪流，比政府的財(cái)政投入更有意思。這筆錢對(duì)接大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生出更有意思的業(yè)態(tài)。

我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一，寫字樓就是寫字樓，商場(chǎng)就是商場(chǎng)，無(wú)形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)等等。其實(shí)在美國(guó)，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)可以經(jīng)營(yíng)出很多有意思的文章，這些問(wèn)題全部是關(guān)聯(lián)的。

中國(guó)有一個(gè)非常大的空間，是一個(gè)大金礦，沒(méi)有被挖掘，就是不動(dòng)產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)）。今天說(shuō)到房地產(chǎn)，你問(wèn)問(wèn)馬路上的開(kāi)發(fā)商，所有人都會(huì)告訴你買地、賣房子，蓋個(gè)商場(chǎng)也想哪天趕快賣了。蓋個(gè)寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。就是買地、賣房子，只會(huì)這兩招。

美國(guó)是另外一個(gè)極端，美國(guó)由于太活了，金融就出來(lái)次貸危機(jī)，圍著一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，出現(xiàn)70、80種金融產(chǎn)品，拿來(lái)抵押來(lái)抵押去，我們是另外一個(gè)極端，什么都沒(méi)有。把這個(gè)金礦打開(kāi)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值爆發(fā)出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)有一次新的飛躍。

我今天告訴大家，我根本不認(rèn)為這是往下在拐，恰恰應(yīng)該是要往上拐，但是沒(méi)拐到地方上。

三，創(chuàng)業(yè)邏輯

我們這些職業(yè)經(jīng)理人存在的形式有兩種，一種是以這個(gè)企業(yè)為平臺(tái)，去當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人。一個(gè)，你自己發(fā)掘這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的東西，去拓展縱深的發(fā)展。

實(shí)際上，是我到這個(gè)階段自己做了一個(gè)選擇，找一個(gè)縱深、一個(gè)點(diǎn)可以切進(jìn)去，而這個(gè)點(diǎn)恰恰現(xiàn)在是可以促進(jìn)好多個(gè)資源整合在一起的內(nèi)容。

現(xiàn)在城市里有大量可以盤活的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)閑置在那兒，什么價(jià)值都產(chǎn)生不了。把它拿出來(lái)，這就算是一種社會(huì)公共投入。這個(gè)投入其實(shí)沒(méi)有什么更新的投入，因?yàn)檫@些玩意兒已經(jīng)在那兒，爛在那兒，應(yīng)用效率也很低，不知道怎么弄。

昨天我看到一個(gè)樓，是一個(gè)鄉(xiāng)政府弄的，扔在地里不知道怎么經(jīng)營(yíng)，又空著。周圍都是大專院校，那么多年輕人要就業(yè)，也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起來(lái)了，能夠經(jīng)營(yíng)，能夠管理，上邊對(duì)接基金，下邊對(duì)接年輕人需要，回頭還可以找天使投他們。

其實(shí)這是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)會(huì)促進(jìn)創(chuàng)新的成果轉(zhuǎn)化。如果只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，而沒(méi)有成果轉(zhuǎn)化，也變成不了經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力。

關(guān)鍵的問(wèn)題是怎么樣來(lái)刺激，拿什么東西來(lái)幫助，最后怎么成果轉(zhuǎn)化。這個(gè)事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是見(jiàn)不著成果的。

其實(shí)現(xiàn)在做這個(gè)事情都晚了，如果十年前做這個(gè)事情更好，再過(guò)十年，中國(guó)真的進(jìn)入老年化社會(huì)快速通道的時(shí)候，再激活一個(gè)國(guó)家的創(chuàng)新能力是非常困難的，時(shí)不我待，問(wèn)我為什么要干這個(gè)事情，是各種風(fēng)口集結(jié)在這個(gè)地方，我是應(yīng)該干這個(gè)事情的。