黃其森的決心：把杠桿降下來

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

前兩年，泰禾集團以“黑馬”之勢，在北京、上海、福建等土地市場高歌猛進。

今日，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，從去年開始，泰禾就已經(jīng)做了一些調整，前年全年拿地差不多200億元，去年是150億元，今年到目前為止，一塊地還沒有拿。泰禾會根據(jù)銷售情況決定拿地的節(jié)奏。

黃其森說，從某種程度上說，也是希望通過這段時間，把杠桿降下來。

為什么泰禾要降杠桿？這引起了邦地產(chǎn)記者的興趣。最近一年多，房地產(chǎn)市場變化很大。從宏觀政策層面，決策層沒有提調控，更多地是說去庫存。明眼人也都看出來了，這個市場目前庫存確實很大。

去年房地產(chǎn)業(yè)全國的銷售數(shù)值，在7萬億~8萬億元。市場規(guī)模很大，目前沒有哪個產(chǎn)業(yè)能夠替代房地產(chǎn)。就像全國政協(xié)委員、著名經(jīng)濟學家厲以寧今天在“兩會”政協(xié)分組討論時說的：“房地產(chǎn)業(yè)難道不能再次起來嗎？對于中國經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的，現(xiàn)在應該把老百姓最為關心的房子問題解決好。”

黃其森表示，既要對市場有信心，但目前也要控制好開發(fā)節(jié)奏。前兩年，高杠桿、高周轉是基于當時形勢下，把握時機、把握機遇做出的決定。目前的情況，已經(jīng)發(fā)生了變化，泰禾也實時地作出了調整。

在黃其森決心降杠桿的背后，是中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”后，房地產(chǎn)普遍從過去高負債高速發(fā)展，轉向更為穩(wěn)健的有質量的增長。

從拿地開始把控風險

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日公布2014年報預告的上市房企合計70家，這70家企業(yè)表現(xiàn)各異，但整體看，降溫趨勢明顯，有38家企業(yè)預告業(yè)績比2013年出現(xiàn)下滑。

黃其森卻表示，泰禾集團今年的銷售目標比去年有50%的增長。

2014年1月10日，泰禾集團發(fā)布2013年度房地產(chǎn)業(yè)務銷售情況簡報，2013年1~12月公司累計實現(xiàn)銷售合同金額124.44億元，比2012年增長約100%。

根據(jù)克而瑞聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，泰禾集團以201億元銷售額排行39位。

黃其森說，如果不是泰禾前兩年抓住了發(fā)展機遇，不可能這幾年一年上一個臺階。這種增長，泰禾前兩年就做好了布局。北京的土地都是前兩年和去年上半年拿的。

他判斷，新常態(tài)下，一些中小開發(fā)商會出局。這也恰恰給泰禾一些發(fā)展的時機，今年50%的增長，還是相對務實理性的，但是否保持這個增長速度，會根據(jù)每年的情況，制定合理目標。

黃其森認為，雖然泰禾的財務杠桿運用很充分，其實重點還有一個，就是風險的控制，前兩年，市場這么好，除了福建，就是北京、上海，泰禾不到三四線城市去。對企業(yè)風險，泰禾從拿地開始就做好把控。

2月26日，東興證券在上證所掛牌上市，成為羊年第一只上市券商股，截至今日收盤，漲幅超過75%。

黃其森說，在投資東興證券之前，泰禾也投資了福建海峽銀行，不排除以后更緊密地和金融結合，因為金融本身對房地產(chǎn)有幫助和促進，也可以作為一種財務投資，房地產(chǎn)和金融密不可分。

兩三年內不出海

前兩年，泰禾主要在福建和北京、上海等一線城市拿地，黃其森感覺到三四線城市的土地供應量過大，是人口凈流出城市，“當時（還是）有異議的，有人認為一線城市地價高，從現(xiàn)在來看，（泰禾的）戰(zhàn)略布局判斷，得到了認可。”

黃其森也認為，目前的房地產(chǎn)市場，還是回歸到把產(chǎn)品做好。目前樓市進入洗牌階段，除了戰(zhàn)略布局，到哪里做，做什么產(chǎn)品，有沒有能力做，都對企業(yè)提出了更高要求。

如何適應經(jīng)濟新常態(tài)？黃其森分析，泰禾的對策是兩條：一是提前布局選好發(fā)展區(qū)域，如聚焦北京、上海以及福建大本營。一線城市目前怎么看風險都是最小的，機會還是大。二是在聚焦基礎上深耕，如北京目前9個項目，上海已有4個項目，形成區(qū)域競爭合力。三是做好產(chǎn)品線，如“泰禾院子”這類有差異化、個體化的產(chǎn)品。四是加大力度關注改善型產(chǎn)品。

至于泰禾的規(guī)劃，黃其森表示，至少兩三年內，沒有出海計劃。泰禾采取的是“生根布局”的戰(zhàn)略，從企業(yè)自身條件出發(fā)，先把目前這些區(qū)域做深做透。

黃其森還順便預測了一下2015年的房地產(chǎn)市場。隨著降息、降準等政策落地，2015年肯定要比2014年好，市場會更健康，但不會暴漲，更多的是市場比較平穩(wěn)。

對于不動產(chǎn)登記，黃其森認為，這不會影響房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中扮演的重要角色。可能一些多套房源持有者或會在短時間內將名下部分房源出手，這不會改變大的市場形勢。從長遠來看，不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)行業(yè)，是有利的。