不動產(chǎn)登記后天起實施 你打算賣房嗎？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 實習(xí)記者 林東岳發(fā)自北京、上海    

◎每經(jīng)記者 王杰 實習(xí)記者 林東岳發(fā)自北京、上海

再過兩天，從3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）將正式實施。原先分散在住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門的各類不動產(chǎn)權(quán)屬登記將合并，并由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記，“多頭登記”時代將宣告結(jié)束。

這項醞釀已久的政策實施后，對樓市會有怎樣的影響？是否會推進房產(chǎn)征稅的落地？居民現(xiàn)有的房產(chǎn)證是否需要更換？這些問題《每日經(jīng)濟新聞》會在這篇報道中為您一一解析。

變更產(chǎn)權(quán)才變更登記

3月份，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記開始實施后，將全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式，需要進行登記的不動產(chǎn)，包括土地、房屋、森林、海域等九大類，其中最受關(guān)注的是，“不動產(chǎn)權(quán)證”將取代原來的“房產(chǎn)證”。

昨日（2月26日），國土部公布了《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》的樣本。據(jù)了解，新的不動產(chǎn)登記簿證啟用后，以前依法制作并記載登記內(nèi)容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續(xù)有效，已經(jīng)依法發(fā)放的《集體土地所有證》等證書、證明繼續(xù)有效。居民原有的相關(guān)簿證采取“不變不換”的原則，即權(quán)利不變動，簿證不更換。

此前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記；房屋所有權(quán)等由住建部門登記；林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記；水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記；海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于各部門的管理辦法不一致，分散登記很容易出現(xiàn)各種重疊、漏登現(xiàn)象。不過，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記并非易事，全國各地的試點進展情況不一，推進程度也不一致，而且只有變更產(chǎn)權(quán)才會變更登記，因此短期內(nèi)尚且無法實現(xiàn)不動產(chǎn)的全面登記。

為房產(chǎn)稅開征奠定基礎(chǔ)

在各項需要登記的不動產(chǎn)中，最受關(guān)注的是房屋產(chǎn)權(quán)的登記。盡管統(tǒng)一登記不動產(chǎn)只是產(chǎn)權(quán)登記形式的變更，主要目的在于梳理不動產(chǎn)信息，與征收房地產(chǎn)稅并無直接聯(lián)系。但是，如果能夠?qū)崿F(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)信息共享，將間接為日后征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

一名稅務(wù)行業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此前重慶和上海兩地試點開征房產(chǎn)稅，征稅范圍僅限于本市范圍內(nèi)的房產(chǎn)，對于本市居民外地購房無從征稅，客觀上造成了稅負(fù)不平等。如果能夠?qū)崿F(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的全面登記且信息共享，每個人、每個家庭的房產(chǎn)數(shù)量就清晰可見，根據(jù)房屋數(shù)量進行征稅就有了依據(jù)。

上海和重慶兩地的征稅范圍狹窄，目前已經(jīng)停止擴圍。新的房地產(chǎn)稅尚未出爐。目前有傳言稱，財政部和國家稅務(wù)總局正在制定相關(guān)的稅收法律。上述業(yè)內(nèi)人士表示，隨著不動產(chǎn)登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)稅作為未來地方政府的主體稅種，未來開征也是理所當(dāng)然。

未來哪些房產(chǎn)會被征稅

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，如果未來的房地產(chǎn)稅以上海、重慶兩地已經(jīng)開征的房產(chǎn)稅為藍(lán)本，則有以下幾種情況被征稅的可能性較大：一是到非常住城市置業(yè)，尤其是購置兩套房以上的；二是擁有高檔住房的；三是家庭總住房面積過高，尤其是超過了人均60平方米的。以上三種情況未來被征收房產(chǎn)稅的可能性較大，且新房和存量房都有被征稅的可能。

不過，房地產(chǎn)稅體系稅種數(shù)量繁多，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，再加上短期內(nèi)不動產(chǎn)登記也無法全面覆蓋，因此房地產(chǎn)稅的出爐還有待時日，且“剛需”被征稅的可能性極小。

但不動產(chǎn)信息未來有可能實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，仍然讓很多人擔(dān)心，在未來5年內(nèi)房地產(chǎn)稅可能最終落地。這使那些在兩個或者兩個以上城市都擁有房子的部分房主擔(dān)心，以后他們會不會被征房地產(chǎn)稅？

一位房主表示，她在上海和浙江都有一套房，雖兩套房子都有人住，但他們戶籍地址并不是目前居住房子的地址，房屋產(chǎn)證上也沒有他們的名字，一旦開征房地產(chǎn)稅，他們是不是就無法享受到免征或減征的優(yōu)惠了？

如果未來的房地產(chǎn)稅按之前的試點辦法征收，那么上述房主就有被征稅的可能。不過根據(jù)上海市地方稅務(wù)局征收房地產(chǎn)稅的有關(guān)辦法，他們可以申請減免房產(chǎn)稅，但需要提供購房人的戶籍居住證明和婚姻狀況證明，以及購房人及家庭成員的有效身份證明。

部分“潛在”試點庫存偏大

此前經(jīng)濟觀察網(wǎng)報道，不動產(chǎn)登記工作將在南京、哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟南、青島、武漢、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳等15個城市提前開展，這些城市居民的“房產(chǎn)證”將陸續(xù)換發(fā)成“不動產(chǎn)權(quán)證”。這一政策已在國務(wù)院內(nèi)部征求了中央編辦、財政部等八部委意見?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者暫未求證到此信息的真實性，但受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述政策有可能改變購房者在此類城市的購房預(yù)期。

北京美聯(lián)市場研究部張磊表示，不動產(chǎn)登記本身并不屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策，并不會直接影響到購房者和業(yè)主。但是會帶來針對不動產(chǎn)登記后房產(chǎn)稅開征的各種猜測，以及房產(chǎn)情況變得透明可查后，可能引發(fā)的恐慌。“拋售以及暫停購房的情況都會一定程度地出現(xiàn)，但應(yīng)該不會大范圍出現(xiàn)。”

如此一來顯然會給部分房產(chǎn)庫存較高的城市帶來額外壓力。據(jù)了解，在上述首批實施不動產(chǎn)登記的二線城市中，杭州、沈陽、青島等城市庫存偏大。

據(jù)中新網(wǎng)報道，國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示，2014年杭州商品住宅供應(yīng)繼續(xù)增加。2014年該市住宅施工面積4554.80萬平方米，增長4.1%；住宅新開工面積938.58萬平方米，增長8.1%；住宅竣工面積764.77萬平方米，增長18.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資及相關(guān)指標(biāo)繼續(xù)增長，2015年全市商品住宅供應(yīng)量將繼續(xù)增加。“年末住宅庫存房源達(dá)到9.7萬套，創(chuàng)近年來新高，去庫存仍是2015年房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)。”上述國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計。

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上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進也認(rèn)為，樓市短期內(nèi)會因個別業(yè)主的拋房行為加劇庫存積壓，所以試點城市應(yīng)該加快配套政策出臺，比如說提高公積金貸款的額度等。

房價點評網(wǎng)推廣總監(jiān)張斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，統(tǒng)一登記后，對于正常網(wǎng)簽的房產(chǎn)沒有直接影響。前期出現(xiàn)個別房產(chǎn)低價出售，對市場也不會產(chǎn)生直接沖擊。但是在購房者心理上會產(chǎn)生一定負(fù)面作用，也是短期波動現(xiàn)象。

張斌認(rèn)為，從整個宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的需要和金融信貸放松態(tài)勢來看，房地產(chǎn)市場有進一步回暖的趨勢。雖然成交有望回升，但是從目前土地出讓和開盤延遲項目來看，供應(yīng)也會相應(yīng)增多。

知名地產(chǎn)專家張大偉認(rèn)為，在最近各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時間點出現(xiàn)這一信號，將影響市場走勢。不動產(chǎn)登記這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對市場的影響將非常大。只有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)稅才可能全面落地。

張大偉說，不動產(chǎn)條例落地后，房產(chǎn)作為過去十年財產(chǎn)主要藏富形式的情況將出現(xiàn)變化。將來灰色資金進入房產(chǎn)的可能性將降低，同時過去購買房產(chǎn)的部分資金也可能轉(zhuǎn)變投資形式。“正常投資房產(chǎn)的選擇，以及對未來稅費提高的預(yù)期（房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅）都會減少房產(chǎn)的持有量。”