楊科偉：意料之中的降準(zhǔn)，對樓市資金面謹(jǐn)慎樂觀

每經(jīng)編輯 楊科偉    

◎楊科偉

俗話說 “一年之計(jì)在于春”，在經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無減的背景下，央行也是迎難而上，選擇非周五的“立春”日降低存款準(zhǔn)備金率，在市場預(yù)料之中，又在意料之外。

我們測算結(jié)果顯示，此次降準(zhǔn)能給市場最高提供約7000億元流動性，對房地產(chǎn)業(yè)而言，此次降準(zhǔn)無疑能讓去年“9·30”房貸新政以來的政策刺激效果得以延續(xù)，扭轉(zhuǎn)1月樓市成交 “斷崖式”下跌的頹勢，但對其長期效果而言仍不宜盲目樂觀。

作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)無疑將分走部分流動性。政府大力支持合理住房消費(fèi)，而在行業(yè)規(guī)模上，2014年房地產(chǎn)行業(yè)增加值、行業(yè)到位資金、銷售產(chǎn)品貨值分別占到全國GDP總量的6%、9%和12%，支柱地位毋庸置疑。寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)資金面無疑與房地產(chǎn)業(yè)的資金流動密不可分，降準(zhǔn)所釋放的流動性必會流入房地產(chǎn)業(yè)。

對購房者而言，降準(zhǔn)后短期內(nèi)可大幅提高銀行房貸額度、縮短放貸周期，增強(qiáng)購房者的支付能力，與此同時(shí)，資金量的增加，也為房貸利率加大優(yōu)惠幅度提供了可能，推動觀望的購房者加緊出手。

對開發(fā)企業(yè)而言，此次降準(zhǔn)能一定程度緩解資金壓力，來自銀行信貸融資的難度降低、成本下降，保障企業(yè)投資保持一定規(guī)模、加快項(xiàng)目新開工進(jìn)程，穩(wěn)定未來市場新增供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

降息、降準(zhǔn)都是市場預(yù)期之內(nèi)，利好已提前消化。無論是資本市場還是開發(fā)企業(yè)抑或是購房者，在去年11月底的降息之后，就認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入了降息通道，對2015年的降息、降準(zhǔn)預(yù)期都比較明確，普遍認(rèn)為今年的資金面會相對寬松，因此，此番降準(zhǔn)對預(yù)期影響不及去年降息刺激猛烈。反而還會強(qiáng)化進(jìn)一步放松預(yù)期，加重觀望情緒。

整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金 “漫灌”。首先，放寬資金面的本意在緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，降低企業(yè)融資成本，滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求。因此政府也會通過窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)市場，最終能流入房地產(chǎn)市場的資金量不會再重蹈2009年的覆轍；另一方面，銀行金融業(yè)也面臨存款流失、有效信貸需求不足、壞賬率上升等問題，降準(zhǔn)釋放的流動性最終能否全部流入經(jīng)濟(jì)循環(huán)，更在于各銀行權(quán)衡自身的經(jīng)營戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)偏好。依此來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍謹(jǐn)慎樂觀。

歷史數(shù)據(jù)表明本次降準(zhǔn)對推動市場成交的效力不會太大。2014年房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款1.37萬億元，大約是當(dāng)年全國人民幣貸款總額的2%，若以此推算，本次的流動性釋放只能帶來不到20億元的個(gè)人房貸，樂觀估計(jì)也只能撬動60億元規(guī)模的企業(yè)可售貨值，相比中國房地產(chǎn)市場7.6萬億元規(guī)模、單月6000多億元的銷售額微乎其微。依此來看，降準(zhǔn)很難說最終會收到多少實(shí)際成效。

行業(yè)迎來“新常態(tài)”，供過于求的內(nèi)在邏輯沒有根本轉(zhuǎn)變，難現(xiàn)以往歷次調(diào)整后“量價(jià)齊升”的局面。雖然行業(yè)迎來回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但行業(yè)生態(tài)已發(fā)生改變，房地產(chǎn)超級大繁榮時(shí)代已經(jīng)完結(jié)。整個(gè)市場已經(jīng)處在供求相對平衡的狀態(tài)，甚至部分城市供過于求的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新階段，即使市場預(yù)期和信心都有所回升，維持資金寬松格局，2015年行業(yè)仍將持續(xù)“盤整”，保持較為平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢。

（作者為CRIC研究中心研究員）