李宇嘉：房地產洗牌加速 行業(yè)集中度提升三大路徑

根據世聯行的統(tǒng)計，在樓市上半場的“黃金時代”，我國房地產開發(fā)企業(yè)數量從1997年的21286家增長至2013年91444家，年復合增長率達9.54%。這其中，絕大部分是新入行者或從實業(yè)轉過來，看中的是房地產超越實業(yè)領域的收益率，而在江浙一些地市，甚至出現了全民房地產的現象，這絕非一個行業(yè)或市場正常理性發(fā)展所具有的現象。

在步入新常態(tài)后，房地產不僅將告別過去動輒30%左右的量價漲幅，過去10多年狂飆突進過程中累積的價格泡沫需要消化，房企數目過多的問題也應要到糾正，不適應市場的房企將退出，行業(yè)集中度提升。2014年是樓市新常態(tài)“元年”，結合這一年來的行業(yè)整合情況，筆者認為，未來行業(yè)集中度提升將有三條路徑。

佳兆業(yè)危機以“接盤”的方式平穩(wěn)落地，小業(yè)主的權益得到了保障、金融機構資產有驚無險、地方政府的壓力緩解、龍頭房企的市場占有率提升。在佳兆業(yè)事件中，“接盤”無疑是解決危機的最佳選擇。此次危機折射出，在經濟增長和樓市運行步入“新常態(tài)”后，過去依靠經營政商關系以獲得超額利潤的時代一去不復返了，那些完全依賴官員“照顧”而獲得超額市場機會的房企將不得不退出市場，這是行業(yè)集中度提升的第一個路徑。

有統(tǒng)計稱，自2000年以來，半數以上落馬省部級高官涉及房地產。2014年以來，根據中央巡視組反饋情況以及各地整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發(fā)現了房地產腐敗，占比高達95%，落馬官員基本都與房地產有關系。類似佳兆業(yè)這樣的房企還有很多，隨著整頓吏治和肅清非市場化成分的推進以及所形成的強大威懾，依靠政商關系“裸泳”的房企會浮出水面，退出市場也就成為必然趨勢。此次佳兆業(yè)退出市場，以國內龍頭房企——融創(chuàng)中國和華僑城“接盤”的方式完成，有利于龍頭房企愈大愈強，行業(yè)集中度的此種提升是健康的。

現在有一種論調，認為改善性需求接棒剛性需求，將助推樓市迎來第二波發(fā)展的“弱黃金周期”或“強白銀周期”。相比發(fā)達國家，我國城鎮(zhèn)居民居住質量較差，30%的房子是在上世紀80年代、90年代，甚至是“短缺經濟”時代建造的，不符合當代人居要求；20%的房子缺乏基本生活設施（如獨立的衛(wèi)生間、獨立的廚房、自來水、下水管道、陽臺等）。改善空間巨大不假，但在樓市下半場，居民對于住房的需求不再是“有房住”，而是“住好房”。問題是，對于絕大部分開發(fā)商來說，他們對于房地產供應的理解，已經完全陷入“儲備土地→復制圖紙→快速開發(fā)”的高周轉、供給主導模式中不能自拔。對于何謂“住好房”，如何滿足居民差異化的、個性化的需求，不僅沒有概念，而且在思想認識上也沒有準備。2014年，我國樓市銷售下滑7.6%，這是在退出行政干預、房貸松綁、各地救市不斷等“托市”背景下取得的不易成績，如無這些政策干預，下滑幅度會更大。在這背后，投資需求退場、無效供應、保障房空置與住房需求嗷嗷待哺并存，這已經表明，未來開發(fā)商要生存，必須要建設“好房子”。

未來，我國消費需求將告別模仿式、排浪式，迎來差異化、定制式。在住房領域，“85后”和“90后”將替代“70后”和“80后~85前”，成為住房市場需求的主力軍。馬佳佳一句“90后不買房”盡管言過其實，但驚出萬科一身冷汗，背后折射出未來住房消費將完全不同于過去，小米的“You+公寓”之所以被熱捧就在于此，未來住房領域將完美地詮釋差異化和定制式消費時代的全貌。

改善性需求接棒首次購房需求，盡管具有國際規(guī)律，但改善性需求的最大特征就在于差異性和個性化。到底是改善面積，還是改善人居環(huán)境，或改善公共服務配套，不同的改善性需求差別也非常大。而改善公共服務配套，又有改善教育配套、改善交通配套、改善醫(yī)療配套等區(qū)別。2014年以來，龍頭房企之所以積極擁抱互聯網，就在于互聯網最接地氣，能夠消除信息不對稱，能告訴開發(fā)商老百姓喜歡什么樣的房子。

但是，2014年樓市調整程度并沒有媒體宣傳的那么差，12.1億平方米的銷售面積依然為歷史第二好成績。目前，在樓市漸顯回暖趨勢的情況下，很多開發(fā)商將2015年的銷售目標增幅制定為20%~30%。看來，很多數開發(fā)商還沒有認識到樓市需求的這種趨勢性變化。因此，在庫存高壓、尊重市場規(guī)律、政府去地產依賴的大背景下，不能適應市場需求，依舊堅守供給主導模式的開發(fā)商將會被市場淘汰而退出市場，這是行業(yè)集中度提升的第二條路經。

2014年前三季度，我國上市房企凈資產收益率（ROE）為6.94%，較上年同期下滑1.67個百分點，降幅接近20%。預計2014年，上市房企ROE較2013年也將下滑20%左右，超過2/3的上市房企ROE將在平均水平以下。這意味著，目前房地產行業(yè)整體盈利能力在快速下降，行業(yè)資本收益率已經接近實業(yè)資本收益率。未來，若想獲得超額收益，需要超一流的開發(fā)和管理能力，這必然歸屬于少數龍頭企業(yè)。

在這種背景下，房地產整體投資規(guī)模將開始收縮，盈利能力低、抗風險弱的房企將會出現破產，并最終退出市場。同時，在政府投資領域，將會大量引入PPP的模式，意味著社會資本投資收益率在未來有上升的趨勢。因此，預計2005年以來實業(yè)投資進入房地產投資的趨勢將可能會逆轉，大量的房地產企業(yè)開始回歸實業(yè)投資。從國家統(tǒng)計局披露的2014年房地產行業(yè)到位資金情況看，產業(yè)資本已經開始撤出房地產，這是行業(yè)集中度提升的第三條路經。

2013年，我國十大標桿房企銷售額占全國市場銷售額的10.78%。也就是說，國內這10家規(guī)模最大的房企僅占一成商品房市場。即便是房企龍頭萬科去年銷售額刷新行業(yè)紀錄，達到1709億元，市場占有率也僅為2.1%。而從國外成熟市場來看，美國房地產市場前五名開發(fā)商（TOP5）市場占有率從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年迅速上升至22.51%。因此，我國房地產已經進入集中度快速提高的時代，這一過程中，盡管會有佳兆業(yè)式的陣痛，但陣痛過后將是行業(yè)新生的到來。

（作者單位：深圳市房地產研究中心）