房貸成本很高 降準正當其時

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

無論是降準還是降息，都利好資金敏感性行業(yè)。所謂資金敏感性行業(yè)，就是行業(yè)供需對于資金成本變化具有較強彈性的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)就屬于這類行業(yè)。2月4日，央行決定自2月5日起下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是時隔32個月后央行首次降準。

無論是2008年央行5次降準，還是2012年兩次降準，事實證明，對房地產(chǎn)行業(yè)而言都是利好影響，都成為前兩次樓市V型反轉(zhuǎn)或見底回升的重要驅(qū)動力量。在當前銀行存款準備金率達到20%，同時銀行資金來源從過去的低成本存款向高成本的理財資金轉(zhuǎn)移的情況下，高存款準備金率不僅制約銀行可貸資金規(guī)模，而且制約了銀行發(fā)放較低利率水平貸款的積極性。

2014年二季度以來，盡管央行實施“定向?qū)捤?rdquo;和貨幣政策工具創(chuàng)新，但銀行發(fā)放政府支持的貸款，如“三農(nóng)”、“小微”和個人住房抵押貸款等貸款類型的積極性并不高。以住房抵押貸款為例，“9·30”房貸新政提出二套房貸最低利率可為基準利率的0.7倍，這一政策意在支持改善性住房需求。但到2014年底，銀行個人住房貸款利率下降幅度非常有限，首套房貸利率最優(yōu)惠的也只有95折，絕大部分二套房貸利率上浮，甚至，不少銀行有“拋棄”房貸（因賺錢少）的跡象。

2014年四季度，樓市出現(xiàn)“暖冬”行情，主要城市成交量月環(huán)比漲幅達到20%以上，主要驅(qū)動因素就是“11·21”降息、公積金新政等金融手段，降低了房貸成本，將前三季度積累的剛性住房需求推入市場。但進入2015年以后，由于投鼠忌器，害怕貨幣政策寬松驅(qū)動股市“瘋牛”，除公開市場少量投放外，央行在貨幣政策上開始“沉默”，銀行資金成本又開始上升，2014年四季度房貸優(yōu)惠的幅度開始縮小，再加上開發(fā)商在完成2014年業(yè)績后，也逐漸取消購房優(yōu)惠。這些因素共同作用，造成2015年1月份百城房價上漲，這事實上是對購房成本非常敏感的剛需群體入市的極大障礙。

今年1月份主要城市樓市成交量下滑20%~30%。1月份PMI創(chuàng)兩年來新低，意味著今年經(jīng)濟工作首要任務“穩(wěn)增長”壓力很大，樓市穩(wěn)定至關重要，這就需要加快待售庫存的去化，激勵開發(fā)商增加新開工和拿地，這是短期內(nèi)“穩(wěn)增長”的殺手锏，也是為何近期國家各相關部委密集唱多樓市的主要原因。

國家鼓勵的改善性住房需求對于購房成本也比較敏感，目前銀行對于這部分貸款仍舊堅持利率上浮10%左右的貸款政策，從而制約了這部分需求的入市節(jié)奏。不同于剛性需求，改善性需求入市節(jié)奏對于樓市行情比較依賴，有點類似于投資需求，當樓市趨于上行時，入市節(jié)奏就會加快。因此，本次降準也將激勵此前入市并不積極的改善性購房需求。

在目前銀行融資成本比較高、銀行貸款發(fā)放積極性不足、樓市需求斷檔、購房者整體對房貸成本比較敏感的情況下，此次降準很有必要，來的也正是時候。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）