房企利潤率短期難修復 資金鏈或更為寬裕

每經編輯 楊羚強    

楊羚強

中國人民銀行決定自2015年2月5日期下調金融機構存款準備金率0.5個點，這是自去年6月央行定向降準后的首次降準。

對于降準影響，各方說法不一，但有一點可以肯定，房地產市場的交易額和房企的資金量都會放大。

這一點從國家統(tǒng)計局的有關數(shù)據(jù)上，已有所反映。

在過去一年間，央行有過兩次定向降準，一是2014年4月25日起下調縣域農村商業(yè)銀行人民幣存款準備金率2個百分點，下調縣域農村合作銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。二是2014年6月16日起，對符合審慎經營要求且"三農"和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。

在經歷了上述兩次定向降準后，房地產企業(yè)的資金情況和全國的商品房交易量都有較大幅度上升。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年前4月房地產開發(fā)企業(yè)投資資金來源一直維持在6萬多億的水平，但到了5月，迅速升至7.8萬億元，6月更是增加至9.1萬億元的水平，此后企業(yè)投資資金來源總額一路上漲，至12月已經達到15.67萬億元。

去年上半年，房企的本年度資金來源總量只有5.89萬億元，但到了下半年新增的資金總量超過7萬億元。

準備金率的下調，對樓市的銷售額也有一定影響。上半年全國商品房的銷售總額只有3.11萬億元，而到了下半年，累計銷售額已經達到了4.5萬億元。當然，下半年銷售超過上半年，有限購取消、二套房貸政策放寬等多種因素，但是央行定向降準，也對市場產生了一定的影響。

不過，從目前的情況來看，房地產市場不會因為降準出現(xiàn)價格的迅速反彈。德佑地產研究總監(jiān)陸騎麟說，從目前的成交情況看，開發(fā)商很難上調價格。中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法，因為供應量仍然很大，房企難以通過上調房價修復利潤率。

此前，由于降價以及土地成本和融資成本的上升，開發(fā)商利潤率迅速下滑，目前已有十多家上市房企公告預虧，還有部分房企公告利潤大幅下降，一些房企甚至透露目前凈利潤率已降至4%的水平。

（上海易居房地產研究院研究員嚴躍進觀點）

對于降準的做法，實際上此前一直有各類傳聞。最大的一個依據(jù)在于市場亟需注入流動性。無論是從宏觀經濟還是樓市經濟的角度看，若沒有貨幣政策降準的做法，此前很多救市方式的效果可能是"隔靴搔癢"。所以通過降準，能夠通過貨幣效益而放大貨幣供應量，并能夠直接增加商業(yè)銀行可貸資金，這對于釋放流動性，以及促進貸款利率的下調，有實質性的意義。也充分體現(xiàn)了央行開始展現(xiàn)殺手锏的時刻。

從房地產市場來看，近期部分地區(qū)采取了政府收購商品房的做法，背后體現(xiàn)的是庫存去化的較高壓力。但這樣的做法，其效果究竟如何，還是需要時間檢驗的。而對于貨幣政策而言，通過政策傳導，基本上在短期就可以通過預期效應來實現(xiàn)市場各類指標的變動。比如銀行信貸會突然變得亢奮，房企在定價上會趨于強硬。

應該說，在央行頻頻進行政策刺激的情況下，購房觀望情緒會繼續(xù)淡化，積極購房成為關鍵。從房價指數(shù)的走向看，會因為此次央行貨幣政策的變動而加快房價止跌反彈的可能。

另外，對于置業(yè)者而言，若繼續(xù)觀望，可能會錯過最佳購房時機。尤其對于一二線城市而言，在既有政策效益的基礎上，會因為此類政策的疊加，而出現(xiàn)市場供求雙方的入市情緒高昂。反過來這也產生了一個風險，即經濟從過冷轉變?yōu)檫^熱，從而帶來房價的快速上漲。這是地方政府需要提防的。

財經評論人吳其倫：【降準，當防資金進樓市】中國人民銀行決定，自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。微評：新年剛過，就開始釋放流動性，而且是全面降準，不是定向降準，降幅高達0.5個百分點，看來，各方壓力大??！不過，還是得防止資金進樓市??！否則，后果不堪設想！

任志強：水加熱了。

同策研究咨詢總監(jiān)張宏偉：降準說明經濟壓力較大，需要放水刺激穩(wěn)增長；樓市變化馬上會反應出來，尤其是春節(jié)后，一線城市房價步入上漲通道，二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，15月以上的還有去庫存壓力。三四線城市主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。預計后期減稅、購房補貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會繼續(xù)出臺，以千方百計去庫存。

中原地產研究部總監(jiān)張大偉：信貸政策松綁的通道已經開啟，樓市將獲益最大。"已經明顯企穩(wěn)升溫的樓市，在再次降準的影響下難免出現(xiàn)再次的暖上加暖現(xiàn)象，雖然12月公布的房價指數(shù)顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經環(huán)比數(shù)月上行，這種情況下，降準將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好。"

2014年2至12月全國商品房累計銷售額

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房地產開發(fā)企業(yè)投資資金來源