跌了8個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了 賣樓壓力未減輕

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

房?jī)r(jià)開(kāi)年止跌了。

昨日（2月1日），中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后的首次“回正”。100個(gè)城市中，44個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從不同城市來(lái)看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價(jià)格趨于企穩(wěn)，但多數(shù)三、四線城市短期需求飽和，過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)突出，去化壓力較大，未來(lái)房?jī)r(jià)仍存下行壓力。

住宅均價(jià)同比下跌3.09%

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2015年1月，100個(gè)城市中，住宅價(jià)格環(huán)比2014年12月上漲的城市個(gè)數(shù)為44個(gè)，較上月增加14個(gè)。漲幅居前三位的城市依次是鞍山、泉州和廈門(mén)，其中，鞍山上漲2.2%，漲幅居首位。

百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等10大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1月10大城市住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。

具體來(lái)看，10大城市中6個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月增加1個(gè)，依次為北京、上海、重慶、深圳、杭州、廣州。其中，北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居10大城市首位。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市新房住宅網(wǎng)簽量為9687套，比12月大幅回落51.3%，比2014年1月增長(zhǎng)40.2%。盡管環(huán)比的下滑幅度超過(guò)五成，但9500套左右的網(wǎng)簽量仍然顯著高于2014年月均8252套的水平，顯示出新房市場(chǎng)在2014年四季度至今密集利好影響下成交量復(fù)蘇反彈的特征。在價(jià)格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均價(jià)為27657元/平方米，比2014年12月增長(zhǎng)7.4%，比2015年1月增長(zhǎng)5.9%。

若從2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷量和價(jià)格雙雙下滑，投資增速幾近“腰斬”，而待消化的庫(kù)存面積卻持續(xù)上升，深陷調(diào)整的樓市也被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在年前的研究報(bào)告中認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)，并可能在2015年進(jìn)一步拖累GDP增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)跌幅將在5%～10%區(qū)間內(nèi)，二線和三線城市整體面臨更大的價(jià)格跌幅。

而百城房?jī)r(jià)開(kāi)年就止跌似乎給市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。黃瑜分析說(shuō)，在“微刺激”手段的推動(dòng)下，主要城市需求平穩(wěn)釋放，供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤(pán)量有所減少，企業(yè)策略方面，年初的業(yè)績(jī)壓力較為緩和，部分樓盤(pán)優(yōu)惠力度減弱。

但同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2014年1月相比下跌3.09%，跌幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

去庫(kù)存壓力并無(wú)明顯緩解

盡管房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，但樓市去庫(kù)存壓力并沒(méi)有得到明顯緩解。比如北京市新房庫(kù)存為85835套，依然位于85000套以上的較高水平。

廣東省房協(xié)報(bào)告稱，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.3%，待售面積均創(chuàng)下歷史新高。從商品房銷售額占到位資金比重情況看，2014年廣東全省商品房銷售額8461.84億元，占當(dāng)年到位資金的74.7%，為2006年以來(lái)最低水平，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大，加速去庫(kù)存，改善資金結(jié)構(gòu)仍是重要任務(wù)。這份報(bào)告稱，對(duì)于庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)的城市、企業(yè)，建議根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分采用租售并舉方式以加快存量房消化速度。

而這也正是國(guó)家層面積極倡導(dǎo)的方向，住建部在2015年1月提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，以減緩許多地方的庫(kù)存壓力。

住建部部長(zhǎng)陳政高認(rèn)為，在棚戶區(qū)改造中，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。這意味小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)椤芭锔摹背霈F(xiàn)增量住房，部分地方供大于求的矛盾能夠有所緩解。

2014年下半年以來(lái)，各地也紛紛開(kāi)始密集“救市”。福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省(區(qū))，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)支持樓市。

從成果來(lái)看，部分地區(qū)樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，目前北京和上海還明確短期不會(huì)取消限購(gòu)，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，結(jié)合近期主管部門(mén)對(duì)于樓市“加速消化庫(kù)存”的態(tài)度來(lái)看，目前市場(chǎng)各方對(duì)于樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，未來(lái)一段時(shí)間新房市場(chǎng)的主旋律仍然是消化庫(kù)存、低價(jià)走量。他認(rèn)為，市場(chǎng)將表現(xiàn)出量增和價(jià)格企穩(wěn)的特征，大幅反彈的可能行不大。