李嘉誠重組地產(chǎn)業(yè)務(wù) 內(nèi)地經(jīng)營模式將生變

每經(jīng)編輯 白亞靜發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

1月9日，長和系實(shí)際控制人李嘉誠提出一套重大重組計劃，其旗下的長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱長江實(shí)業(yè)，00001，HK）與和記黃埔有限公司 （以下簡稱和記黃埔，00013，HK）將合并、重組、再分拆，目的是消除控股長江實(shí)業(yè)的股權(quán)折讓問題，為股東釋放價值。

計劃完成后，李嘉誠的長和系將鮮明地分成“長地”與“長和”。其中，新成立的長地集團(tuán)（全稱為長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司）將持有長江實(shí)業(yè)與和記黃埔旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

諸多業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔均涉足內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)，然而近兩年表現(xiàn)平平。在中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智看來，此次重組有益于長和系在內(nèi)地地產(chǎn)市場的銷售，并將助力其改變現(xiàn)有經(jīng)營模式。

內(nèi)地項目總價將達(dá)352億元

雖然李嘉誠旗下有長江實(shí)業(yè)、和記黃埔兩家同時開展內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，但獲得廣泛知名度的項目卻寥寥無幾。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，作為港資房企標(biāo)桿的長和系，近兩年的內(nèi)地地產(chǎn)銷售成績表現(xiàn)并不好。

李嘉誠在2014年長江實(shí)業(yè)的董事會主席業(yè)績報告中稱，2014年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)較為放緩，銷售收益比預(yù)期低。

長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄在接受香港媒體采訪時也曾透露，2014年前8個月，長江實(shí)業(yè)在香港的合約銷售金額已經(jīng)逼近200億港元，是公司2013年在香港銷售額的4倍。然而，公開數(shù)據(jù)顯示，長江實(shí)業(yè)2014年上半年在內(nèi)地的銷售金額僅為30.75億港元，與去年同期相比，接近腰斬。

不過，最近情況有了新變化。針對長江實(shí)業(yè)的股份被低估的情況，2015年1月9日，李嘉誠拋出了對長江實(shí)業(yè)、和記黃埔的重組分拆計劃。兩家企業(yè)分別發(fā)布公告稱，新成立的長地將成為香港最大的上市房地產(chǎn)公司之一。

長和系的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月30日，長江實(shí)業(yè)及和記黃埔合計擁有約1581萬平方米土地儲備，其中，約有1469萬平方米的土地儲備位于內(nèi)地。

若按照和記黃埔2013年的內(nèi)地土地儲備平均成本2400元/平方米計算，僅內(nèi)地項目的總價值就將達(dá)到約352億元人民幣。

長和系方面表示，長江實(shí)業(yè)及和記黃埔的所有土地儲備都將注入新成立的長地集團(tuán)中。除此之外，長地集團(tuán)還將獲得建筑面積約158萬平方米的出租物業(yè)，成為香港房地產(chǎn)中第二大的香港出租物業(yè)組合。并獲得約1.47萬間酒店房間，成為香港最大的酒店業(yè)主營商。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，長和系是港資中進(jìn)入較早的，而且名氣很大，不過在深圳似乎沒有多少能受到關(guān)注的項目。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會行業(yè)研究部部長徐楓認(rèn)為，長和系的產(chǎn)品同內(nèi)地企業(yè)相比，只能算是中等水平。

長和系在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩

那么在此次重組分拆后，集合了長江實(shí)業(yè)及和記黃埔地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長地集團(tuán)，能否掃除長和系在內(nèi)地地產(chǎn)銷售中的頹勢？

李耀智向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次合并，對于其內(nèi)地市場銷售而言，將產(chǎn)生諸多利好。一是以前長和系在內(nèi)地有長江實(shí)業(yè)、和記黃埔兩個品牌，對普通消費(fèi)者而言難以分辨，合并后在戰(zhàn)略層面更加統(tǒng)一；二是兩家的人力等資源更加統(tǒng)一；三是合并后的長地可以更加專注于住宅地產(chǎn)。

不過，徐楓對此有不同意見。在她看來，資產(chǎn)重組只是企業(yè)發(fā)展的手段之一，可能不會產(chǎn)生什么特別的影響，反倒是合并后可能存在一定的風(fēng)險，影響原有的成熟品牌。

據(jù)記者了解，長和系在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩，除了與市場大環(huán)境有關(guān)，還與其開發(fā)速度較慢有關(guān)。

在李耀智看來，速度慢有3個原因，一是以前更多是以協(xié)議方式拿地，港資企業(yè)比不過內(nèi)地房企；二是港資企業(yè)在內(nèi)地的融資渠道受限，多依靠外匯，要經(jīng)過外匯局拿到批文；三是對內(nèi)地的了解比不過內(nèi)地房企，雖然進(jìn)入內(nèi)地，但總體還是以香港為基地，決策時會比較慢。

何倩茹稱，港資房企在內(nèi)地的投資規(guī)模較小，自身可能也并不習(xí)慣內(nèi)地的開發(fā)速度。

另外，長和系的投資策略轉(zhuǎn)變，或也是最近在內(nèi)地地產(chǎn)銷售中表現(xiàn)不好的原因之一。2013年以來，李嘉誠不斷拋售包括地產(chǎn)項目在內(nèi)的內(nèi)地資產(chǎn)，并將目光轉(zhuǎn)向歐洲市場。

2013年2月，對商業(yè)地產(chǎn)向來只租不售的李嘉誠，罕見地將位于深圳核心區(qū)的世紀(jì)匯廣場的27個樓層作價近30億元賣出。2014年，又逐漸遣散和記黃埔與中國航空技術(shù)深圳有限公司的合資企業(yè)——深圳和記黃埔中航地產(chǎn)有限公司的員工。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長和系撤出深圳的意愿明顯。

何倩茹表示，十幾年前長和系在投資內(nèi)地地產(chǎn)項目時很踴躍，與近幾年的情況正相反。她舉例說，近幾年，深圳一直希望吸引港企進(jìn)來投資，也曾因?yàn)榍昂５牟糠值貕K找過李嘉誠，但是并沒有成功，一方面內(nèi)地地塊普遍較貴，壓縮了房企的利潤空間；另一方面港企非?？粗赝顿Y回報率，低于一定水平就不會考慮。

徐楓稱，港資房企在香港有很多投資機(jī)會，如今內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的成本已經(jīng)不低，不是進(jìn)入的最好時機(jī)。

李耀智也認(rèn)為，未來長和系的主要業(yè)務(wù)可能會更多地放在香港，逐漸減少對內(nèi)地的投資，但不會完全退出。在他看來，未來長和系在內(nèi)地地產(chǎn)的經(jīng)營模式也將改變，以前長和系的操作多是低價拿地，等待有更高的溢價后再賣出，然而，現(xiàn)在內(nèi)地地價已經(jīng)不低，這種模式無法繼續(xù)復(fù)制。因此，在合并了地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，長地集團(tuán)在內(nèi)地的經(jīng)營模式，可能變成“高買高賣、高周轉(zhuǎn)”，通過調(diào)整定位等方式加大附加值，更多關(guān)注一線城市。