李宇嘉：樓市存量時(shí)代的五大特征

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

1月7日，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元奪得北京豐臺(tái)一幅地塊。由于該地塊被稱(chēng)為北京“三最地王”（面積最大、自住房最貴和總價(jià)最高）而備受媒體關(guān)注。這并非今年房企搶收北京土地 “第一單”。1月5日，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安聯(lián)合體搶收北京豐臺(tái)另外兩宗地塊。

與上述場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比的是，即便是限購(gòu)?fù)顺?、限貸松綁、各地刺激不斷，全國(guó)樓市依舊疲弱。此時(shí)，房企瘋搶一線(xiàn)城市土地意味著什么？樓市在邁向存量時(shí)代的過(guò)程中，又有哪些新的特征？

目前，房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)投資達(dá)9萬(wàn)億元、施工面積超過(guò)70億平方米、年度銷(xiāo)售面積13億平方米，這些指標(biāo)相比2008年翻了一倍多。由于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著60%的固定資產(chǎn)投資、關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)著60%的銀行貸款。哪怕是些許下滑，由于強(qiáng)大的基數(shù)效應(yīng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)，房地產(chǎn)對(duì)于“保底”和邁向“新常態(tài)”的沖擊都非常明顯。即便未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政要去除房地產(chǎn)依賴(lài)，但在未來(lái)若干年，如何穩(wěn)住這個(gè)“龐然大物”，讓其在歷史的頂部上維持幾年，不至于快速下滑，減緩其對(duì)于固定資產(chǎn)投資、上下游傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)被動(dòng)“去產(chǎn)能”、銀行貸款質(zhì)量的沖擊，將是國(guó)家在樓市政策上的基本思路。

在樓市政策上，國(guó)家將堅(jiān)持“政策適度刺激以維持頂部運(yùn)行”的策略，這是包括2015年在內(nèi)的未來(lái)幾年，國(guó)家在樓市政策上的基本策略，也是樓市在存量時(shí)代的第一個(gè)特征。

第二個(gè)特征，就是行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)將呈現(xiàn)“弱勢(shì)增長(zhǎng)”到“弱勢(shì)回落”的平滑走勢(shì)。盡管勞動(dòng)年齡人口和婚齡剛需人口進(jìn)入下行通道；城鎮(zhèn)家庭平均擁有住房1.02套/戶(hù)，在建未售住房可解決1.5億人的住房需求，住房供求基本平衡或略顯過(guò)剩，但在“政策適度刺激”的思路下，未來(lái)幾年，通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造、改善性住房消費(fèi)、完善住區(qū)配套、收購(gòu)商品房做保障房等，依然可以保持房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10%左右的增速。即便未來(lái)幾年會(huì)下滑，在政策“托底”的作用下，也不會(huì)大幅度下滑，5%左右的個(gè)位數(shù)緩慢下滑是大概率事件。

2014年，在限購(gòu)限貸相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過(guò)去幾年 “一有刺激便雄赳赳、氣昂昂”，而且疲態(tài)盡顯，全國(guó)樓市成交規(guī)模在2014年下滑了10%，一線(xiàn)城市下滑15%。這說(shuō)明，樓市供需格局正在從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求，多數(shù)城市庫(kù)存壓力太大，市場(chǎng)整體對(duì)于政策刺激的彈性下降了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)集中在人口凈流入的一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市。

2014年，一線(xiàn)城市住宅用地的出讓金達(dá)到3500億元，同比增長(zhǎng)54.8%，溢價(jià)率41%。但是，2014年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌了27%，溢價(jià)率只有10%。土地市場(chǎng)的分化說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存僅限于重點(diǎn)城市，即便是廣大的二線(xiàn)省會(huì)城市，樓市庫(kù)存消化的壓力也非常大。樓市的有效市場(chǎng)區(qū)域在進(jìn)一步收窄，在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū)，未來(lái)土地拍賣(mài)出現(xiàn)“天價(jià)”，應(yīng)該不是奇怪的事情，這是樓市在存量時(shí)代的第三個(gè)特征。

樓市進(jìn)入存量時(shí)代后，新增土地開(kāi)發(fā)的空間已經(jīng)見(jiàn)頂，以復(fù)制圖紙開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，靠土地溢價(jià)賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，若不轉(zhuǎn)型只有死路一條。樓市在向“新常態(tài)”過(guò)渡過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一方面要積極賣(mài)房，通過(guò)消化庫(kù)存兌現(xiàn)對(duì)股東的承諾，降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，要思考如何轉(zhuǎn)型升級(jí)。

但房地產(chǎn)下游服務(wù)業(yè)，如物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、智能社區(qū)等，盡管被認(rèn)為是藍(lán)海，但成熟的盈利模式至今沒(méi)有浮出水面，基本沒(méi)有哪家房企轉(zhuǎn)型成功，而逃離地產(chǎn)行業(yè)的卻很多。萬(wàn)科與綠地的老大之爭(zhēng)，是“拼規(guī)模”的舊模式之爭(zhēng)，凸顯行業(yè)龍頭轉(zhuǎn)型迷茫，不得不靠提高市場(chǎng)占有來(lái)延緩傳統(tǒng)行業(yè)衰退。房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)和事業(yè)合伙人制度等，看似謀求轉(zhuǎn)型，但尋求賣(mài)房新渠道的成分更大。在市場(chǎng)有效空間收窄，庫(kù)存“壓力山大”，轉(zhuǎn)型異常艱難的情況下，未來(lái)幾年，借助于政府托底創(chuàng)造的機(jī)會(huì)，龍頭房企的第一要?jiǎng)?wù)是加速賣(mài)房，并期待轉(zhuǎn)型的曙光，這是樓市在存量時(shí)代的第四個(gè)特征。

過(guò)去10多年，無(wú)論供應(yīng)多少房子，似乎都滿(mǎn)足不了狂熱的需求，除了強(qiáng)大的居住需求推動(dòng)外，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的可觀資產(chǎn)收益是最重要的力量。當(dāng)今，居民收入差距不在工資，而在資產(chǎn)收入差距。本在同一起跑線(xiàn)上的兩個(gè)人，就因?yàn)橐粋€(gè)人炒了幾套房，從此兩個(gè)人的收入差距就若天壤之別，這一財(cái)富效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下的需求，是造成樓市供求長(zhǎng)期失衡的主要因素。在經(jīng)濟(jì)邁向新常態(tài)的過(guò)程中，緊縮地方債務(wù)和預(yù)算制度改革，將從根本上破除地方政府依賴(lài)土地，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、造成貨幣超發(fā)的局面，基于投資目的的購(gòu)房需求開(kāi)始退潮。目前樓市整體供求格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn)、住房需求基本解決，基于居住目的的住房需求也開(kāi)始消退。

購(gòu)房需求的趨勢(shì)性下降，意味著住房占家庭資產(chǎn)高達(dá)70%的比例也可能是最高點(diǎn)。盡管重點(diǎn)城市、城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)還可能會(huì)上漲，這一比例會(huì)有差異，再加上政策托底，未來(lái)這一比例下降緩慢，但整體下降的大趨勢(shì)不改。隨著資產(chǎn)證券化的推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)有望從“磚頭化”向“證券化”轉(zhuǎn)變，這是樓市在存量時(shí)代的第五個(gè)特征。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）