《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公布 農(nóng)地入市將加速

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

一項(xiàng)與房地產(chǎn)市場以及土地改革等密切相關(guān)的制度終于正式出爐。

昨日（12月22日），國務(wù)院公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自明年3月1日起正式施行，其內(nèi)容由征求意見稿中的30條細(xì)化至35條。

《條例》的發(fā)布是否意味著房產(chǎn)稅漸行漸近？中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不動(dòng)產(chǎn)登記工作最重要的意義，在于建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，這一平臺(tái)的建立，不僅可以實(shí)現(xiàn)多部門間審批以及申請(qǐng)流程的簡化，更重要的是，這為我國未來完善房地產(chǎn)稅體系、個(gè)人住房信息系統(tǒng)、個(gè)人信用體系等一系列長效工作提供基礎(chǔ)。

同時(shí)，近日一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，近九成受訪者支持條例出臺(tái)后“以房查人”反腐。不過專家認(rèn)為，《條例》屬于私法范疇，包括公務(wù)人員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度在內(nèi)的 “陽光立法”屬于公法范疇。物權(quán)法所說的不動(dòng)產(chǎn)信息“公開”，是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易利害關(guān)系人，不同于公法意義上的“公示”、“公告”。

黃瑜表示，以土地為核心的登記方式，將進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，推動(dòng)農(nóng)地入市。

30條內(nèi)容細(xì)化至35條

國務(wù)院昨日公布的《條例》與8月15日的征求意見稿相比，主體框架保持一致，分為總則、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)、法律責(zé)任及附則六項(xiàng)內(nèi)容。具體來看，《條例》在多個(gè)細(xì)則方面有所調(diào)整，原30條內(nèi)容細(xì)化至35條。

其中，《條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的基本概念作出了界定。該條例第5條規(guī)定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：(一)集體土地所有權(quán)；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)；(七)海域使用權(quán)；(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。”

國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》明確，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響；本條例實(shí)施前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

登記信息共享與保護(hù)為此次變動(dòng)最大的部分，由征求意見稿的4條內(nèi)容細(xì)化至6條內(nèi)容。此次《條例》最新提出，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任”。

黃瑜分析說，這使得不動(dòng)產(chǎn)登記工作具備法律保障，也保證了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記工作的依法開展。

關(guān)于登記資料查詢，條例主要規(guī)定：一是查詢主體，按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，權(quán)利人和利害關(guān)系人，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的登記資料。同時(shí)第二十八條中也明確指出“未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”，強(qiáng)化了對(duì)于國家、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)信息的保護(hù)，較征求意見稿更加嚴(yán)密，范圍也更加廣泛。

“很多人提出了自己的一些設(shè)想，他們希望不動(dòng)產(chǎn)信息能夠充分公開，讓大家都能夠查詢。從法理上來講，這是有缺陷的。”社科院學(xué)者孫憲忠表示，為什么要建立登記的制度，對(duì)哪些人要公開，實(shí)際上跟物權(quán)法和市場交易和秩序是密切相關(guān)的。

但“公示”、“公告”有社會(huì)監(jiān)督性質(zhì)，說明涉及公共利益事項(xiàng)，大伙要睜大眼睛，防止損害公共利益現(xiàn)象發(fā)生。世界各國“陽光立法”針對(duì)的是官員，有強(qiáng)力的執(zhí)法權(quán)，可以無孔不入，但不適用普通民眾。

短期對(duì)房地產(chǎn)市場影響不大

不動(dòng)產(chǎn)登記制度被推至前臺(tái)后，很多人的第一聯(lián)想便是房產(chǎn)稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從征稅角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使得征稅更具有科學(xué)性和針對(duì)性，或者說在一個(gè)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記信息制度下，征稅的有效性在增加。

事實(shí)上，由于今年房價(jià)步入下跌區(qū)間，房產(chǎn)稅提法已趨于弱化，建立全面、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)檔案更為重要。

今年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議指出，將“用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)”。這意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記真正作用于房地產(chǎn)市場尚需時(shí)日。

黃瑜認(rèn)為，短期來看，由于條例執(zhí)行對(duì)象為發(fā)生交易、轉(zhuǎn)讓或抵押行為的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及存量房地產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)全面運(yùn)行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或?qū)⒓又兀顿Y性購房者大量拋售的可能性較小。

《條例》出臺(tái)對(duì)農(nóng)村土地更具意義。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會(huì)使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

黃瑜表示，以土地為核心的登記方式，將進(jìn)一步完善集體土地產(chǎn)權(quán)，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，推動(dòng)農(nóng)地入市。