上市一年實現(xiàn)“彎道超車”時代地產(chǎn)突圍白銀時代

在房地產(chǎn)政策調控市場化、長效化趨勢下，樓市進入去投資化、理性成交、價格趨穩(wěn)的“新常態(tài)”。面對新常態(tài)，“拿地就能掙錢”的美好時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷提高，小型房企正在加速被淘汰，只有具備百億以上規(guī)模、堅持主流產(chǎn)品定位、擁有順暢融資渠道的上市房企，才有望在新的格局中脫穎而出。

2013年12月11日，歷經(jīng)六年努力的時代地產(chǎn)（01233，HK）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，公開發(fā)行總股本為4.31億股，發(fā)行價為3.6港元/股，募集所得款項凈額約14.4億港元。成為繼2009年恒大地產(chǎn)成功登陸香港聯(lián)交所后，近四年來又一家成功上市的粵派地產(chǎn)商。

上市一年后，盡管2014年樓市低迷，但時代地產(chǎn)仍舊保持穩(wěn)定的銷售增幅及利潤率，在發(fā)展速度和財務穩(wěn)健方面保持良好的均衡性，以穩(wěn)健的姿態(tài)逐步向150億元目標邁進，有望在本輪市場調整中實現(xiàn)“彎道超車”。

逆市保持快速增長

受到今年以來房地產(chǎn)市場陷入低迷的影響，多數(shù)房企距離年初制定的銷售目標差距甚遠。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,如果單純按照市場下滑幅度的邏輯來看,今年房企銷售業(yè)績普遍下滑2～3成屬于正常,預計今年上市房企的銷售目標達成率僅為60%左右。

盡管面對不利的市場局面，但時代地產(chǎn)依然實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。根據(jù)公司于10月6日發(fā)布的公告，截至2014年9月30日的前九個月，時代地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約98.1億元（人民幣，下同），簽約建筑面積約為90.10萬平方米，同比增長分別為73%及43%，增幅在上市房企中位居前列。按照時代地產(chǎn)2014年全年150億元的業(yè)績目標計算，至9月底已完成65.4%。

仔細研究不難發(fā)現(xiàn)，時代地產(chǎn)始終堅持高周轉、高去化率的銷售策略，以及根據(jù)市場狀況掌握好推貨節(jié)奏與制定合理的定價策略，是公司實現(xiàn)逆市增長的重要原因。今年3月起，當市場仍在延續(xù)去年火熱勢頭時，時代地產(chǎn)在廣州區(qū)域率先全線促銷，時代傾城、時代南灣、時代外灘、時代花生II等各在售項目紛紛推出不同程度的置業(yè)優(yōu)惠，在市場出現(xiàn)降溫前搶占了銷售先機，有效推動了集團整體銷售增長。

在市場布局上，堅持深耕廣州的戰(zhàn)略，為時代地產(chǎn)的銷售增長與毛利水平提供有力的保證。數(shù)據(jù)顯示，今年前九月公司在廣州市場的銷售占比高達50%，得益于一線城市項目較高的毛利率，推動集團上半年整體銷售毛利率從23%增長到34%，凈利潤率從6%增長到16%，凈利潤更是大幅增加150%至4.14億元。

進入下半年，時代地產(chǎn)銷售增長勢頭不減。在“十一”黃金周期間，公司在廣州各項目繼續(xù)取得良好銷售業(yè)績，為第四季銷售取得開門紅。在“決戰(zhàn)性”的第四季度，時代地產(chǎn)共有四個新項目入市，分別為時代云圖（廣州）、時代花城（清遠）、時代·香海彼岸（珠海）、時代傾城（順德），產(chǎn)品均以針對剛性需求的中小戶型為主，受惠于佛山、珠海全面取消限購，央行930新政以及降息等政策利好，將成為公司沖刺全年目標的主力。

值得一提的是，隨著廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息落地，地處廣州最南端的南沙區(qū)有望成為廣州樓市新一輪熱點。據(jù)了解。時代地產(chǎn)至今在南沙共有兩個項目，除了已經(jīng)成為區(qū)域熱門樓盤的時代南灣外，地處南沙核心位置的時代云圖也于日前正式開售，項目靠近南沙地鐵四號線金洲站，緊鄰南沙最大商圈，其所在的南沙核心板塊區(qū)域可開發(fā)土地日漸稀少，在自貿(mào)區(qū)的政策利好東風下，有望成為時代地產(chǎn)又一個熱銷樓盤。

優(yōu)化財務結構

與銷售業(yè)績大幅增長相對應的是，時代地產(chǎn)自上市后積極開拓融資渠道，通過多種集資渠道完成融資，并調整長短期債務結構，成功實現(xiàn)財務結構的優(yōu)化。

今年3月，時代地產(chǎn)首度宣布發(fā)行一筆于2019年到期的2.25億美元優(yōu)先票據(jù)，年息率為12.625%。兩個月后，時代地產(chǎn)宣布與廣州越秀產(chǎn)業(yè)基金訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同合作的最高本金額將為30億元，合作內(nèi)容包括公司現(xiàn)有及新物業(yè)開發(fā)項目的融資、一般營運資金的融資及其他一般企業(yè)活動的融資。

今年7月，公司宣布發(fā)行于2019年到期的3.88億元的可換股債券，年利率為8%。10月份，時代地產(chǎn)再度發(fā)行于2017年到期的6億元的優(yōu)先票據(jù)，利率為10.375%。

一位房地產(chǎn)分析師認為，時代地產(chǎn)頻繁進行境外融資的目的，是通過低成本的海外資金替換高成本的境內(nèi)信托，帶動整體融資成本的下降。財務結構的優(yōu)化，不僅推動時代地產(chǎn)的銷售規(guī)模迅速擴張，還能帶來更高級別的國際評級，最終倒逼融資成本下降。

國際評級機構穆迪于今年9月給予時代地產(chǎn)家族B1評級，高級無抵押票據(jù)B2評級，展望穩(wěn)定。穆迪認為，時代地產(chǎn)發(fā)展迅速，品牌知名度高，公司定位為大眾剛需市場，支持其銷售增長和未來2-3年的現(xiàn)金流。聚焦于廣東省的布局，加上公司于廣州擁有地理位置優(yōu)越、成本具競爭力的土地儲備，將為其未來2-3年的合約銷售和盈利能力帶來支持。

此外，今年5月30日，上市尚不足一年的時代地產(chǎn)獲納入MSCI全球小型股指數(shù)MSCI中國指數(shù)成份股，該指數(shù)由全球知名投行摩根士丹利推出，根據(jù)全球上市公司股票市值、流通量以及財務表現(xiàn)等一系列因素評選，被全球投資專業(yè)人士奉為研究資本市場最重要的參考指數(shù)之一，這也是資本市場對時代地產(chǎn)出色的企業(yè)實力與未來增長潛力的充分肯定。

可以預見的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升，強者恒強的格局將愈發(fā)明顯，銷售業(yè)績實現(xiàn)“彎道超車”、擁有豐富融資渠道的時代地產(chǎn)有望成為 “白銀時代”的又一顆新星。