中城投資總裁路林：房地產(chǎn)投資將進(jìn)入“金融時代”

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，在互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起時，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級勢在必然，地產(chǎn)投資也將進(jìn)入“金融時代”。值得注意的是，行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化引起了與會者廣泛共鳴。“互聯(lián)網(wǎng)就像個妖精，這個小妖精已經(jīng)占領(lǐng)了我們這個行業(yè)。”萬通控股董事馮侖昨日在外灘金融論壇之房地產(chǎn)投資分論壇上如此調(diào)侃。

在昨日由中城投資承辦的房地產(chǎn)投資論壇上，國家發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳表示，2014年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面調(diào)整態(tài)勢，而且房價調(diào)整幅度大于交易量調(diào)整幅度，5月份后房價下行速度加快，調(diào)整幅度和范圍均為歷史最高。盡管限購解除、限貸放松、降息等均對市場成交有短期刺激效果，但市場調(diào)整趨勢仍未改變。

劉琳估計，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策氛圍將保持寬松，但房地產(chǎn)市場發(fā)展將繼續(xù)面臨經(jīng)濟(jì)下行局面，加上人口年齡結(jié)構(gòu)的變化和前幾年住房供給的大幅增加，從中長期來看，住房需求增長將逐步下降。在“保增長”政策作用下，2015年房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)軟著陸，市場繼續(xù)去庫存，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長降至10%以內(nèi)，行業(yè)集中度上升。

如果說劉琳是以精確的數(shù)據(jù)說話，那么素有地產(chǎn)界演說家之稱的馮侖則說得更生動活潑。對于房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)是什么呢?“互聯(lián)網(wǎng)就是夏天馬路上一閃而過的小妖精，很妖嬈，每個人都以為看清楚了，其實每個人都看了一半，有的看見了裙子，有的看見了頭發(fā)，都說看清楚了。其實不攬在懷里不跟她過日子誰都不知道?；ヂ?lián)網(wǎng)就像這個妖精，現(xiàn)在已經(jīng)把我們?nèi)澜缛齻€部位(意指房子銷售、家裝、社區(qū)服務(wù)等三個環(huán)節(jié))搞很得亂了。這個小妖精已經(jīng)占領(lǐng)了我們的身體，占領(lǐng)了我們這個行業(yè)。”馮侖如此說。

馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過長個子的青春期，步入了成年人生活時期。因此房企要從單一開發(fā)模式向資產(chǎn)管理、運(yùn)營乃至互聯(lián)網(wǎng)化方向發(fā)展。“如果朝這個方向變，我們的日子其實是越過越好，雖然難度也在變大”，“未來20年我們不再成為媒體焦點(diǎn)，不再成為地方政府最重要的座上賓，但是我們的使命并沒有完結(jié)。”馮侖最后有點(diǎn)悲情地說。

昨日剛當(dāng)選上海房地產(chǎn)投資協(xié)會分會長的中城投資總裁路林亦認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正面臨巨變。他指出，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于增長換擋期、前期經(jīng)濟(jì)刺激消化期和改革陣痛期重疊中，房地產(chǎn)業(yè)也處于存貨周期、投資周期和產(chǎn)業(yè)周期重重疊加中。當(dāng)此之時，中國金融已進(jìn)入“資本性、技術(shù)性雙重脫媒”時代，社會融資滄海橫流，“影子銀行”、“另類融資”總額已經(jīng)超過“銀行融資”，游資、熱錢四處奔流，互聯(lián)網(wǎng)金融和“P2P”異軍崛起，以私募基金為代表的“市場化融資渠道”大有作為。隨著9.30房地產(chǎn)金融政策邊界突破、降息降準(zhǔn)周期開啟以及最近A股資本市場的奔騰，中國房地產(chǎn)投資將加速從“開發(fā)時代”進(jìn)入“金融時代”。房地產(chǎn)投資將從“單打”投資，走向“合作”投資。路林對上證報解釋稱，所謂“金融時代”，就是房地產(chǎn)投資將以大宗資產(chǎn)包投資、私募基金投資和以MBS/ABS/Reits為代表的證券化投資?；鸹?、證券化投資將驅(qū)動開發(fā)商、投資商轉(zhuǎn)型和提升。

中城投資是國內(nèi)管理規(guī)模最大的獨(dú)立房地產(chǎn)基金管理人。截至2014年9月末，中城投資累計投資規(guī)模400億元人民幣，管理余額200億元。