“長(zhǎng)三角同城”正醞釀 虹橋商辦物業(yè)價(jià)格已達(dá)3.8萬(wàn)

2015年，備受矚目的上海車(chē)展將從上海浦東國(guó)際博覽中心搬到虹橋中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體?！败?chē)展向西”成為大虹橋規(guī)劃起步多年后一個(gè)關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。日益擁擠的上海浦東，漸漸將部分功能讓位于日益成熟的大虹橋。 虹橋區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)緊張的跡象，寫(xiě)字樓空置率低。連續(xù)多個(gè)季度的數(shù)據(jù)顯示，虹橋商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓租金持續(xù)上漲。而在住宅行情遇冷的2014年，虹橋商務(wù)區(qū)商辦物業(yè)的售價(jià)卻在大幅攀升，銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)超市中心。一些企業(yè)和個(gè)人，搶在大虹橋起飛之前這一時(shí)機(jī)大舉投資虹橋商務(wù)區(qū)。 由于虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)用于出售的寫(xiě)字樓屈指可數(shù)，價(jià)格處在快速攀升階段。而唯一臨水的虹橋天街雖然賣(mài)出3.8萬(wàn)元／平方米的高價(jià)，仍然在最近的半年內(nèi)快速銷(xiāo)售。 長(zhǎng)三角同城 大虹橋規(guī)劃有著可供參考的國(guó)際案例。在日本，隨著新干線(xiàn)的開(kāi)通，圍繞東京形成“大東京”一體區(qū)域。虹橋的“國(guó)家會(huì)展中心”在落子之前經(jīng)過(guò)了一番競(jìng)爭(zhēng)。廣東希望將這一重要會(huì)展項(xiàng)目放在廣州，而決策層最終還是選定了虹橋。 高鐵的發(fā)展，讓“長(zhǎng)三角同城”不再只是愿景。虹橋商務(wù)區(qū)位于上海西側(cè)，長(zhǎng)三角核心，緊鄰虹橋交通樞紐，總占地面積86.6平方公里，是陸家嘴的3倍。根據(jù)設(shè)想，未來(lái)將形成東有“陸家嘴”、西有“大虹橋”的杠鈴格局，是上海未來(lái)與陸家嘴相同量級(jí)的核心CBD。 虹橋商務(wù)區(qū)東側(cè)是世界上最大的虹橋交通樞紐，除依托民航、高鐵實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈外，還有上海絕無(wú)僅有的5條在建或已通車(chē)的地鐵。 而虹橋商務(wù)區(qū)的西側(cè)，正是將上海車(chē)展從浦東“搶”過(guò)來(lái)的國(guó)家會(huì)展中心。虹橋商務(wù)區(qū)早在幾年前土地出讓時(shí)就吸引來(lái)一大批知名房企，其中包括龍湖、萬(wàn)科、瑞安、富力等。隨著多家房企在虹橋商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目逐漸開(kāi)盤(pán)，近期價(jià)格快速攀升。 整個(gè)2014年，上海樓市一直處在低迷狀態(tài)。而在虹橋天街，面對(duì)客戶(hù)擁擠的場(chǎng)景，前來(lái)探訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)觀(guān)察人士表示：“長(zhǎng)三角民營(yíng)企業(yè)一向發(fā)達(dá)，企業(yè)主商業(yè)嗅覺(jué)靈敏。早在2008年住宅市場(chǎng)低迷時(shí)就有溫州企業(yè)大舉投資樓市，在眼下的樓市谷底踴躍投資虹橋商務(wù)區(qū)的商辦物業(yè)，就是想搶在大虹橋騰飛之前，低價(jià)入市?！? 目前已經(jīng)不斷攀升的區(qū)內(nèi)價(jià)格，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，仍然屬于“谷底”。 虹橋天街：高價(jià)仍火爆 今年10月，協(xié)信地產(chǎn)將虹橋商務(wù)區(qū)物業(yè)以2.8萬(wàn)元／平方米的價(jià)格賣(mài)給平安信托，物業(yè)類(lèi)型是帶底商的寫(xiě)字樓。而萬(wàn)科等知名房企也在虹橋商務(wù)區(qū)展開(kāi)商辦物業(yè)交易，價(jià)格在3.1萬(wàn)元～3.2萬(wàn)元／平方米這一區(qū)間。 筆者近期了解到，虹橋商務(wù)區(qū)的龍湖虹橋天街項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬(wàn)元／平方米。該項(xiàng)目于今年6月底開(kāi)盤(pán)，近半年迅速去庫(kù)存化，已經(jīng)超越了公司預(yù)定的目標(biāo)。 除了為自己的企業(yè)選擇辦公樓的中小企業(yè)主外，一些具有特色產(chǎn)業(yè)的地區(qū)商會(huì)、企業(yè)家團(tuán)體，“組團(tuán)”前來(lái)選樓。其中包括經(jīng)營(yíng)多年，出口海外的家具制造之鄉(xiāng)，以及紡織之鄉(xiāng)的企業(yè)們?？蛻?hù)不僅來(lái)自長(zhǎng)三角，還有來(lái)自其他距離較遠(yuǎn)的省份，希望在長(zhǎng)三角落子，以享受物流、出口、供應(yīng)鏈便捷的企業(yè)主們。他們往往集體下單，從而在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中保持合作的便捷。 目前搶先入駐龍湖虹橋天街的客戶(hù)群較為多元，有的客戶(hù)選擇買(mǎi)下一整層，購(gòu)買(mǎi)一到兩個(gè)單元的客戶(hù)也不在少數(shù)。龍湖虹橋天街開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓單元最小面積的在100平方米以下，其中主力面積段為150~200平方米，而整層面積可達(dá)到1400~2000平方米。 除了一些來(lái)自制造、商貿(mào)行業(yè)的中小企業(yè)客戶(hù)入駐之外，龍湖虹橋天街最引人注目的是個(gè)人投資者。那些凈值在一兩千萬(wàn)的個(gè)人通過(guò)投資寫(xiě)字樓，獲取租金及物業(yè)升值的回報(bào)。這在以“只租不售”為行業(yè)慣例的上海市場(chǎng)，并不多見(jiàn)。由于供應(yīng)稀缺，投資者早早下單。 “有一位韓國(guó)明星已經(jīng)定下在龍湖虹橋天街投資?！焙鐦蛏虅?wù)區(qū)內(nèi)部人士告訴筆者，韓國(guó)藝人向來(lái)重視投資理財(cái)，近來(lái)韓劇在中國(guó)大熱，韓國(guó)投資者看好中國(guó)市場(chǎng)。 高緯環(huán)球今年第三季度報(bào)告稱(chēng)，虹橋商圈的大部分甲級(jí)寫(xiě)字樓常年維持滿(mǎn)租狀態(tài)。陸家嘴和虹橋商圈的租金保持穩(wěn)定上行，環(huán)比上季度分別上漲1.6%和2.8%。 熱銷(xiāo)為何？ 虹橋商務(wù)區(qū)是上海市“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)為上海市政府直派管理機(jī)構(gòu)，上海市范圍內(nèi)享有如此政策的只有自貿(mào)區(qū)、陸家嘴和虹橋商務(wù)區(qū)。 上海市政府已斥資100億建設(shè)虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的20個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和功能性項(xiàng)目，國(guó)家會(huì)展中心由商務(wù)部和上海市政府共投資150億進(jìn)行建設(shè)，開(kāi)發(fā)商投入的資金成本也不容小覷。從政府到民間，投入虹橋商務(wù)區(qū)的資金形成滾雪球的模式。 虹橋商務(wù)區(qū)分核心區(qū)一期以及核心區(qū)二期。其中龍湖虹橋天街因位于核心區(qū)一期最優(yōu)的位置。龍湖虹橋天街是純商辦項(xiàng)目，并不與住宅“混搭”，而商業(yè)方面由龍湖開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心配套。區(qū)內(nèi)其他寫(xiě)字樓的的商業(yè)配套以寫(xiě)字樓底商為主。 “地段好、升值空間大、樞紐與會(huì)展中心的不可復(fù)制性和稀缺性。”一位虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)部人士解釋稱(chēng)。這就是為什么龍湖虹橋天街為什么在售價(jià)明顯高出區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目時(shí)，仍然引來(lái)大批投資者。 虹橋天街與其他緊靠高架或高鐵軌道項(xiàng)目不同，所有產(chǎn)品均臨河而建，且緊鄰綠化帶景觀(guān)，為企業(yè)提供安靜、舒適和綠色生態(tài)的辦公環(huán)境。被公認(rèn)為核心區(qū)內(nèi)位置最好，環(huán)境最佳的稀缺沿河景觀(guān)辦公。 虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期10個(gè)項(xiàng)目中，8個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商全部自持，龍湖虹橋天街的21萬(wàn)平方米商業(yè)也由龍湖全部自持。一些開(kāi)發(fā)商看好這一區(qū)域內(nèi)的投資價(jià)值，并不愿意馬上出售。 名企相繼入駐 目前世界上最大的綜合交通樞紐已經(jīng)在虹橋商務(wù)區(qū)附近落成，國(guó)家會(huì)展中心明年6月份將竣工，在今年年底時(shí)會(huì)投入試運(yùn)轉(zhuǎn)。 整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)各大地產(chǎn)商會(huì)在2015年集中交付，其中包括瑞安的虹橋天地項(xiàng)目。羅氏公司已經(jīng)確定將從市中心靜安寺附近的會(huì)德豐廣場(chǎng)搬遷至虹橋天地。阿里巴巴、臺(tái)達(dá)、拜耳等知名企業(yè)也相繼確定入駐。 據(jù)國(guó)際貨幣基金組織于2014年10月發(fā)布的經(jīng)濟(jì)展望，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型的背景下，預(yù)計(jì)中國(guó)2014年全年經(jīng)濟(jì)增速為7.4%，2015年為7.1%。 在商業(yè)上，龍湖自持近20萬(wàn)平方米的商業(yè)，涵蓋了從一線(xiàn)到大眾化品牌的各類(lèi)業(yè)態(tài)，再加上對(duì)面瑞安的10萬(wàn)平方米集中商業(yè)，已達(dá)到30萬(wàn)平方米這一形成核心商圈的面積指標(biāo)。目前上海西部片區(qū)商業(yè)分布較散，且以中低端消費(fèi)為主，嘉定、青浦、松江等均沒(méi)有大型商業(yè)。依托嘉閔高架的通車(chē)，“龍湖—瑞安”商圈即將成為整個(gè)上海西區(qū)的商業(yè)核心，而人流的大量進(jìn)入及區(qū)域知名度的飛速提升也包裝了整個(gè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的升值及收益。 瑞安方面透露，瑞安主席在2006年已經(jīng)看中上海西邊的發(fā)展。公司在2010年前后就拿下虹橋商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，在年底就進(jìn)行開(kāi)發(fā)。與龍湖思路不同之處在于，瑞安堅(jiān)持只租不售，投資者并不能購(gòu)買(mǎi)瑞安的商辦物業(yè)。目前，龍湖虹橋天街是虹橋商務(wù)區(qū)最貴的項(xiàng)目。 目前，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)只有虹橋天街和綠谷可售，其他項(xiàng)目均為自持租賃，而綠谷是2000平方米起整層銷(xiāo)售，因此虹橋天街是核心區(qū)內(nèi)唯一可以靈活滿(mǎn)足各種面積需求的可散售辦公。 高力國(guó)際今年第三季度報(bào)告稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，上海不同物業(yè)市場(chǎng)板塊將呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)。對(duì)商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場(chǎng)而言，“盡管未來(lái)供應(yīng)體量龐大，但平均租金將在項(xiàng)目品質(zhì)提升的支撐下持續(xù)攀升，該板塊投資需求亦將保持強(qiáng)勁?！? 筆者從龍湖虹橋天街客戶(hù)中了解到，一些中小企業(yè)主認(rèn)為，目前上海市中心可夠購(gòu)買(mǎi)的商辦物業(yè)價(jià)格過(guò)高，看不到上漲的空間，而虹橋商務(wù)區(qū)在2015年全面交付前，仍處在一個(gè)價(jià)值低估的階段。對(duì)于在長(zhǎng)三角地區(qū)興辦實(shí)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，辦公樓是必不可少的，在虹橋商務(wù)區(qū)辦公，可以更有效率地與工廠(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)聯(lián)系往來(lái)，且固定資產(chǎn)的投資對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更低。