年內(nèi)一線城市賣地已狂攬4500億元 今年將破記錄

樓市的寒冬似乎并未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，甚至沒(méi)有耽誤一線城市土地出讓樓面地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，2014年年內(nèi)，“北上廣深”四個(gè)一線城市總土地成交金額已高達(dá)4519億元，平均樓面單價(jià)為每平方米8341.9元，比2013年年度的平均樓面單價(jià)大漲53.4%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2014年全年一線城市土地出讓總額必然突破2013年創(chuàng)造的5245億元的歷史紀(jì)錄。

“248億元的天價(jià)地王，超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的樓面單價(jià)，這勢(shì)必抬升周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)。”某開發(fā)商向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，土地成本過(guò)高，房?jī)r(jià)大幅降價(jià)的可能性必然會(huì)非常低。實(shí)際上，“我們對(duì)明年樓市的預(yù)判是樂(lè)觀的，所以會(huì)加緊爭(zhēng)取低價(jià)拿地”。

宅地成交額首次破3000億元

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，2014年年內(nèi)，“北上廣深”四個(gè)一線城市的住宅土地成交額高達(dá)3037.9億元，與2013年全年2728.9億元的成交額相比，提前兩個(gè)月創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。對(duì)此，張大偉預(yù)計(jì)，2014年全年一線城市住宅用地成交額將首次突破3500億元。

值得一提的是，從成交樓面價(jià)來(lái)看，截至11月18日，2014年年內(nèi)成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)每平方米高達(dá)11892.4元，與2013年的每平方米7571元相比，上漲幅度高達(dá)57%。

而從一線城市所有土地出讓情況來(lái)看，截至11月18日，一線城市買地收入已高達(dá)4519億元。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的一組數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，北京土地出讓金收入超過(guò)去年全年總額，并刷新2013年創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄，達(dá)到1861.67億元，預(yù)計(jì)2014年賣地收入將突破2000億元；上海11月18日更是拍出了248億元的年度總價(jià)地王，目前土地總收入為1382.8億元，預(yù)計(jì)今年賣地收入將超過(guò)1700億元；而廣州和深圳買地收入均超過(guò)了500億元。

對(duì)此，張大偉向記者表示，與一、二線城市樓市有回暖跡象相比，目前庫(kù)存過(guò)高的三、四線城市銷售速度并未加快，這一趨勢(shì)已經(jīng)非常明確。鑒于此，一、二線城市的土地市場(chǎng)沉寂半年之后，后市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。畢竟，雖然房企扎堆一、二線城市會(huì)推高地價(jià)，也可能醞釀風(fēng)險(xiǎn)，但與布局三、四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)相比，一、二線城市更吸引開發(fā)商一搏，其抄底拿地的風(fēng)險(xiǎn)也要低得多。

房企加快抄底拿地步伐

值得一提的是，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2014年10月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.7個(gè)月，相比9月份的17.2個(gè)月而言出現(xiàn)明顯下滑，可見其庫(kù)存去化速度有所加快。這或許在某種程度上也刺激了房企拿地的熱情。

不過(guò)，易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然搭乘限貸松綁等利好政策的快車后，房企積極推盤促銷，庫(kù)存去化周期明顯收窄，但整體樓市庫(kù)存仍處于高位盤整狀態(tài)。

不過(guò)，一線城市仍舊一直是開發(fā)商爭(zhēng)相搶奪土地的重點(diǎn)區(qū)域，9月份以來(lái)，萬(wàn)科、保利、首開、遠(yuǎn)洋等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出擊拿地，雖然目前土地市場(chǎng)依然將低位運(yùn)行，但“930”新政落地、上海“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，改善性需求開始入市救市，房企抄底意愿也馬上有所增加，部分熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將比三季度更加激烈。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，短短18天內(nèi)，20大標(biāo)桿房企拿地花費(fèi)262億元，為近8個(gè)月來(lái)最高，同時(shí)有望突破300億元，但其購(gòu)入的土地大部分土地價(jià)格相比之前有所下行，可見抄底意圖明顯。

“政府迫于財(cái)政收入壓力要盡快賣地，而有些房企近期都有大筆融資動(dòng)作，還債之余也是用來(lái)低價(jià)購(gòu)入土地儲(chǔ)備的。”某房企高層向本報(bào)記者透露，部分開發(fā)商對(duì)明年樓市預(yù)期是“謹(jǐn)慎樂(lè)觀的”，加上一線城市樓市有反彈跡象，各種境內(nèi)外資金看好一線城市樓市，這增加了開發(fā)商布局一線城市的動(dòng)力。

“對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在一線城市布局的項(xiàng)目即使在弱市下，減少一些利潤(rùn)，降價(jià)促銷就可以賣掉，進(jìn)而能快速換回現(xiàn)金，但在某些三、四線城市的項(xiàng)目，即使大幅降價(jià)也無(wú)法快速周轉(zhuǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，在融資困難，資金鏈較為緊張的背景下，房企顯然都在走快周轉(zhuǎn)的路線，盡量降低滯銷品給企業(yè)帶來(lái)的資金沉淀重負(fù)。

鑒于此，一線城市土地出讓屢屢創(chuàng)下新紀(jì)錄也并不讓業(yè)界意外了，但其另一面則是，房?jī)r(jià)難以走低。

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