借小股操盤跨界養(yǎng)老地產(chǎn) 云南城投青島拿地

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

繼近日巨額定增之后，云南城投又開始推進地域擴圍與跨界運作。

10月30日，云南城投（600239，SH）對外公告稱，下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（以下簡稱安盛創(chuàng)享）擬與北京天安佳盈置業(yè)有限公司（以下簡稱天安佳盈）合資成立項目公司，擬定注冊資本8000萬元，參與青島拿地及相關(guān)地塊的后續(xù)開發(fā)。

據(jù)了解，安盛創(chuàng)享擬持股49%，天安佳盈持股51%，同時約定拿地及后續(xù)支出總額不超過6億元，由安盛創(chuàng)享以債權(quán)形式向項目公司借款，年利率14%，且合作方以上述持有股權(quán)質(zhì)押于安盛創(chuàng)享。

云南城投公開表示，上述布局有利于品牌輸出，探索養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這其實是云南城投借助小股操盤跨界養(yǎng)老地產(chǎn)的一次嘗試。

按照云南城投的表述，項目地塊位于青島市城陽區(qū)城陽街道瑞陽路北側(cè)、薈城路西側(cè)，選址于城陽區(qū)規(guī)劃的會議會展區(qū)內(nèi)，地塊緊靠進出青島的兩條南北大動脈青銀高速和銀湖高速。

據(jù)了解，項目地塊大約占地442畝，總建筑面積53萬平方米，綜合容積率1.8。云南城投方面透露，目前這個項目地塊內(nèi)無拆遷，土地取得后可快速啟動項目建設(shè)。

熟悉青島樓市的銳理數(shù)據(jù)青島分公司總經(jīng)理馬光明向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，城陽區(qū)面積大，屬于青島市的郊區(qū)，直線距離20公里。

按照合作約定，上述意向地塊的土地成本及后續(xù)開發(fā)支出不超過6億元，而這筆錢將由上述基金以債權(quán)形式投入項目公司，但合作方須以持有51%的項目公司股權(quán)質(zhì)押于上述基金。此外，這一借款交易年化成本14%，期限3年。

云南城投方面表示，上述拿地符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于探索養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也有助于形成品牌效應(yīng)等。馬光明認(rèn)為，城陽區(qū)的定位就是青島市的“后花園”，氣候資源較好，有產(chǎn)業(yè)和人口，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)也具備一定的市場基礎(chǔ)。

“云南整體經(jīng)濟較為落后，人均收入和消費理念與發(fā)達地區(qū)還有差距，目前做養(yǎng)老地產(chǎn)還比較難。”云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，青島市人均收入和消費能力相對強一些，云南城投選擇青島可能有這方面的考慮。

實際上，除了云南城投之外，當(dāng)前包括萬科、保利、招商等一線品牌房企以及中天城投等眾多區(qū)域房企也在加碼布局養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，險資、私募等社會資本也在強勢進駐這一領(lǐng)域，試圖從中分得一杯羹。

在周大研看來，當(dāng)前我國離退休人員越來越多，但以居家養(yǎng)老為主，而將來肯定要進入專門的養(yǎng)老社區(qū)。云南城投布局養(yǎng)老地產(chǎn)，實際上是在推進專業(yè)化之下的多元化戰(zhàn)略，比如同樣是地產(chǎn)開發(fā)，其做過住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

然而，當(dāng)前多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)仍只是賣養(yǎng)老投資產(chǎn)品，養(yǎng)老真正需要的醫(yī)療服務(wù)等需求仍存在短板。長城證券報告稱，對于銷售策略的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8%~10%。

馬光明表示，“目前國內(nèi)房企還沒有形成一套成熟的盈利模式，有錢的人不去買，沒錢的人又買不起，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)整體銷售不太好，多數(shù)仍處于探索之中。”