資金市場分配不均 大開發(fā)商“撐飽”小房企“挨餓”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

MBS發(fā)展面臨多重困難

本次央行出臺的房貸新政中，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

黃立沖向記者表示，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體 （pool），利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機構(gòu)或政府背景的金融機構(gòu)對該證券進行擔(dān)保，發(fā)行券商會將抵押集合體所產(chǎn)生的本金與利息轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。

“央行鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行MBS的目的之一，是為了緩解今年以來商業(yè)銀行收縮房貸所帶來的負(fù)面沖擊，吸引更多社會資金支持房貸業(yè)務(wù)”，德信資本董事長陳義楓認(rèn)為。

陳義楓同時表示，由于大部分商業(yè)銀行地產(chǎn)類貸款的頭寸已經(jīng)很高，且綜合負(fù)債成本攀升，在房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境下，無論是出于控制風(fēng)險還是追求收益，銀行做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行MBS，銀行可以把過去發(fā)放的房貸以證券的形式賣出去以騰出更多的資金頭寸，同時也能降低在房地產(chǎn)領(lǐng)域的頭寸以減小風(fēng)險。

然而，美好的前景并不意味著MBS的發(fā)展將一帆風(fēng)順。擁有多年商業(yè)銀行工作經(jīng)驗的禮德財富CEO洪凱彬向記者表示，發(fā)行MBS首先要解決信用擔(dān)保的問題。美國的MBS市場之所以發(fā)達是因為兩房（即房利美與房地美）的擔(dān)保，由于兩房同樣具備國家信用，MBS的利率比美國國債要稍高一點，投資者自然愿意購買。但國內(nèi)的MBS單靠商業(yè)銀行并無法提供如此高級別的信用擔(dān)保，這需要一家超大型的保險機構(gòu)或者政策性銀行解決信用擔(dān)保的問題。

此外，洪凱彬表示，目前五年期國債票面年利率達到5.41%，銀行發(fā)行的1年期理財產(chǎn)品收益率也有5%以上，信托產(chǎn)品的收益率更達到9%～10%，但幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準(zhǔn)利率85折左右，平均利率約在5.56%，扣除管理費用后提供給投資者的收益可能更低，長短期利率倒掛導(dǎo)致現(xiàn)階段MBS收益率難以對投資者產(chǎn)生吸引力。

“MBS的發(fā)行從技術(shù)層面來看沒有難度，目前最需要的是社會無風(fēng)險利率下降，帶動MBS的收益率吸引力上升，才能吸引社會資金的興趣”，洪凱彬說。