中小房企凈負(fù)債率創(chuàng)新高 去化、還貸成新常態(tài)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

周轉(zhuǎn)率與存貨指標(biāo)均惡化

“一家快速成長型的房地產(chǎn)企業(yè)，通常會大量購地、高額負(fù)債，從而使負(fù)債率指標(biāo)很高，但這并不意味著企業(yè)就有多高的風(fēng)險”，在德咨詢總裁宋延慶看來，負(fù)債率高的企業(yè)只要有高周轉(zhuǎn)作保障，只要在銷售端上沒多大問題，就幾乎不存在資金鏈斷裂之憂，典型的企業(yè)如融創(chuàng)中國。

然而，根據(jù)蘭德咨詢的研究發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)市場低迷影響，上半年139家A股上市房企周轉(zhuǎn)率指標(biāo)均出現(xiàn)了不同程度的惡化。以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為例 （該指標(biāo)越高表示周轉(zhuǎn)速度越快），今年上半年周轉(zhuǎn)率超過0.3的房企僅有1家，2011~2013年同期分別有10家、4家與3家，但今年上半年周轉(zhuǎn)率低于0.2的房企則較去年增加了6家?？硕鹧芯堪l(fā)現(xiàn)，今年截至上半年末，A股139家房企存貨周轉(zhuǎn)率為0.09，同比下滑15%。

周轉(zhuǎn)速度放緩，導(dǎo)致行業(yè)存貨繼續(xù)攀高。克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至上半年，A股139家房企存貨達(dá)2.12萬億元，同比上升25%，環(huán)比一季度末上升5%。其中，大型房企存貨積壓并不顯著，“招保萬金”存貨環(huán)比一季度末僅微升1%，但部分中小房企庫存漲幅明顯，大名城的庫存同比與環(huán)比分別上升了111%和22%，迪馬股份同比與環(huán)比也分別上升126%和68%，泰禾集團(tuán)環(huán)比上升了26%。

值得警惕的是，部分中小房企的庫存消化周期出現(xiàn)明顯增長，萬通地產(chǎn)同比增長465%至54.49個月，京投銀泰同比增長349%至186.55個月，泰禾集團(tuán)同比增長162%至30.77個月。

“不管接下來市場行情變好或更差，業(yè)績收獲只屬于降價到位的房企”，在朱一鳴看來，如果許多房企仍像上半年一樣不肯大幅降價，恐怕銷售依然難有起色。而銷售回款不暢，對許多中小房企而言將是致命的：在巨大的資金壓力下，中小房企將不得不求助于更高代價的融資渠道，一些財務(wù)不穩(wěn)健的高負(fù)債企業(yè)很可能因此陷入還息蝕本的惡性循環(huán)中，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

光耀地產(chǎn)因資金鏈危機(jī)出現(xiàn)的破產(chǎn)傳聞，折射出多數(shù)中小房企的生存現(xiàn)狀。根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計，截至2013年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)法人單位數(shù)量共約4.2萬家，比2010年減少了36.6%，最近3年累計減少超過1/3，最近5年共有一半以上房企“消失”，2008年該數(shù)據(jù)是8.8萬家。

宋延慶指出，危險與否，關(guān)鍵看短期和長期償債能力。“綜合來看，如果速度比率低于0.4，負(fù)債同比增長超過50%，銷售額增長目標(biāo)超過30%，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于0.2，年度利息支出與同期凈利潤相當(dāng)，一旦市場有較大波動，這類企業(yè)資金鏈斷裂的可能性就比較大。”宋延慶告訴記者，全部上市房企中，這類企業(yè)有十幾家。

“雖然國內(nèi)融資閘門正在開啟，但只有財務(wù)狀況良好的房企才能從中分一杯羹”，歐陽捷認(rèn)為，對于多數(shù)財務(wù)狀況惡化的房企而言，“以債養(yǎng)債”的發(fā)展模式難以為繼，通過積極的銷售策略拉動資金回籠是唯一出路，在未來數(shù)年內(nèi)，去化與還貸將成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。