現(xiàn)在不買房 是否意味著永遠(yuǎn)買不起房?

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

未來10年才是中國房地產(chǎn)黃金10年

龔方雄

摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國經(jīng)濟(jì)師，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌摩根大通中國區(qū)的信貸利率市場(chǎng)、證券及經(jīng)濟(jì)研究工作。美國沃頓商學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位、費(fèi)城坦普爾大學(xué)物理學(xué)碩士學(xué)位，以及北京大學(xué)運(yùn)籌學(xué)及經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位以及物理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

我前幾天在北京的一個(gè)大會(huì)上談到了“未來十年才是中國房地產(chǎn)黃金十年”，為什么提出這種觀點(diǎn)呢？其實(shí)近幾年一直有這種觀點(diǎn)，很多人認(rèn)為中國的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過去式了，未來隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說未來還有沒有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認(rèn)可房地產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這種觀點(diǎn)我認(rèn)為是非常錯(cuò)誤的，為什么呢？為什么說未來十年是中國房地產(chǎn)的黃金十年呢？很簡單，未來十年是中國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵十年。

城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進(jìn)城

新領(lǐng)導(dǎo)層，總書記、總理都說了未來十年經(jīng)濟(jì)成長的主要?jiǎng)恿χ痪褪抢^續(xù)城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在的規(guī)模跟過去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績的時(shí)候，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實(shí)際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒有固定居所、沒有戶口的農(nóng)民工，也就是說把人的城鎮(zhèn)化算進(jìn)去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的居民的話，中國的城鎮(zhèn)化率只有36%。

未來十年，尤其是頭幾年，首先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民？要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機(jī)會(huì)以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的領(lǐng)導(dǎo)層提出來的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當(dāng)然會(huì)增加對(duì)住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)的需求。

52%里面其實(shí)只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，還有一兩億不是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，但即使是按照52%的城鎮(zhèn)化率來算，你要是跟發(fā)達(dá)國家相比，也就是實(shí)現(xiàn)我們所提出來的“中國夢(mèng)”，美國、日本、歐洲的城鎮(zhèn)化率80%-90%，我們現(xiàn)在是52%，城鎮(zhèn)化率提高到80%-90%是什么意思呢？我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右（把農(nóng)民工也算上），將來中國的總?cè)丝跁?huì)達(dá)到15億，中國的城鎮(zhèn)人口會(huì)是10億-12億之間，也就是未來5-10年，中國還要把4億-5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說中國還會(huì)誕生無數(shù)個(gè)千萬級(jí)人口的城市。

如果有3億農(nóng)民要進(jìn)城變成城鎮(zhèn)居民的話，3億人口就是美國現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，如果一個(gè)一千萬人口的城市，至少還得有30個(gè)千萬人口的城市誕生。具體量化到每年的增長，大家就可以算得很清楚，我們內(nèi)部做過一個(gè)測(cè)算，未來中國每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來中國雄偉的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬-1300萬套左右。每年新增1200萬-1300萬套左右的話，以保守估計(jì)來算，每一套70平米，算算每年中國在住房方面的投入會(huì)有多大？這就是我講的未來黃金十年的概念。

新增房屋與舊城改造

每年新增1200萬-1300萬套是怎么算出來的呢？其實(shí)很簡單，過去十年、二十年、三十年，中國平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過去十年稍快一點(diǎn)，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設(shè)未來城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個(gè)點(diǎn)，假設(shè)中國的人口不變，也就是說每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬以上，假如說每個(gè)家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬戶左右，你得為這500萬戶提供新的住所，1200萬-1300萬套里面，有500萬套是城市化所造成的。

此外還有棚戶區(qū)改造、舊城改造，不要說二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進(jìn)行改造，要興建新的住宅，前段時(shí)間很多人在質(zhì)疑中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候提出一種觀點(diǎn)，說中國不缺房子，為什么呢？因?yàn)橹袊杏?jì)劃生育，一般父母都有一套房子，現(xiàn)在都是獨(dú)生子女，兩個(gè)年輕人組成一個(gè)家庭，各自會(huì)從父母那兒繼承一套房子，所以未來年輕人就有兩套房子，再往下走就會(huì)有四套房子，將來中國不缺房子。

這種觀點(diǎn)是一種謬論。很多年輕人父母的房子是筒子樓，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要說二三線城市、三四線城市，即使在一線城市，你們到上海去看看，五六層樓，又沒有電梯，甚至連一個(gè)像樣的浴室都沒有，中國房子的折舊非?？欤阅悴灰催@些父母現(xiàn)在是住以前國有企業(yè)分的房子，將來這些房子都要被推倒重建的，年輕人是絕對(duì)不會(huì)去住的，哪里會(huì)每個(gè)人有兩三套房子？你把新增的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量加上舊城改造，就會(huì)得到一個(gè)數(shù)字，即每年新增的居住類房子要有1200萬-1300萬套，才能滿足基本的城鎮(zhèn)化需求，這是不是所謂黃金十年的概念？

房價(jià)是不是過高與房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問題，前者有其復(fù)雜原因。

房地產(chǎn)業(yè)跟房價(jià)會(huì)不會(huì)在未來十年重復(fù)過去十年的輝煌，這是另外一回事。房價(jià)和房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱性產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問題，過去十年房價(jià)確實(shí)輝煌得很，普遍上漲6-8倍，很難想象未來十年我們的房價(jià)還能漲6-7倍、7-8倍，過去十年房價(jià)為什么漲這么多呢？它是由各種各樣的原因造成的，有地方政府的土地財(cái)政問題，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的問題，但最重要的問題是中國人缺乏有效的投資渠道。十年前我們的GDP規(guī)模才一萬億美金，十年以后我們的GDP規(guī)模是8萬多美金，GDP規(guī)模翻了七八倍，房價(jià)也漲了七八倍，但在這期間中國的股市不但沒有漲，還回到了所謂的“建國點(diǎn)位”1949點(diǎn)。

過去十年中央政府天天都調(diào)控房價(jià)，但是老百姓發(fā)現(xiàn)不管什么時(shí)候買房都是漲的，而中國股市不管什么時(shí)候買都是虧的，中國人缺乏有效的投資渠道，同時(shí)財(cái)富又在積累。中國的股價(jià)如果不漲，中國的股市如果不能給老百姓提供長期穩(wěn)定的回報(bào)，打壓房價(jià)是不可能完成的任務(wù)。如果你打壓房價(jià)，股市又跌跌不休，老百姓的錢就會(huì)投理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)樗幌脲X在銀行趴著，幾乎是零的利息，同時(shí)又有通貨膨脹。但是對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的追求又引發(fā)了影子銀行的問題，又引發(fā)了銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。

所以中國的正解就是我們的儲(chǔ)蓄率太高，中國的老百姓有錢，但沒地方放，在這種情況下，你說房價(jià)能不漲嗎？而且長期以來的房價(jià)上升，形成了老百姓非常程式化的預(yù)期，就是政府打壓房價(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)，就是給我們一個(gè)入市的良機(jī)，所以好像什么時(shí)候買房子都是對(duì)的，什么時(shí)候買股票都是錯(cuò)的。這種預(yù)期不改變，談何容易？中國人又不能到海外投資，我們還有經(jīng)常資本項(xiàng)目的控制，中國人的理財(cái)不可能全球布局，我們這么多錢往哪里放呢？不可能都放枕頭底下吧？

房價(jià)問題非常復(fù)雜，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是兩回事，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)”，中國要進(jìn)行城鎮(zhèn)化，這是不可避免的趨勢(shì)，所謂的“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山”。如果你把這個(gè)事情想清楚了，對(duì)中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景也就想清楚了。

中國經(jīng)濟(jì)宏觀靠什么？還得靠終端投資：一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)。

這段時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)非常非常低迷，轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)不過來，靠消費(fèi)拉動(dòng)，其實(shí)現(xiàn)在消費(fèi)也挺低迷的，尤其是咱們的黨和政府作出了一些必要的動(dòng)作，就是要反對(duì)鋪張浪費(fèi)，反對(duì)過度奢靡的公款消費(fèi)。大家知道公款消費(fèi)、公款采購，就是所謂的政府消費(fèi)這一塊占中國的總消費(fèi)規(guī)模差不多30%-40%，這一部分壓下來，但是老百姓的收入還沒有完全提上去，老百姓也不愿意改變自己的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄習(xí)慣，因?yàn)槲覀兣涮椎纳鐣?huì)福利體制（醫(yī)療保障、退休保險(xiǎn)等）都沒有完全到位，政府采購和消費(fèi)這一部分下來了，老百姓這一部分還上不去，你光談消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)還不行，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)放緩很厲害，政策制定者們也知道了，如果要所謂的穩(wěn)住宏觀，放活微觀，還得要激發(fā)經(jīng)濟(jì)成長的動(dòng)力，放活微觀不是馬上就能上去，還要一系列的行政配套和中國經(jīng)濟(jì)體制改革，才能把微觀促進(jìn)增長的動(dòng)力釋放出來。

很簡單的一個(gè)問題，現(xiàn)在中小企業(yè)融資難，你即使沒有行政審批，他們拿不到錢，也創(chuàng)不到業(yè)，這跟中國資本市場(chǎng)的發(fā)展有關(guān)，中國資本市場(chǎng)非常不發(fā)達(dá)，有各種各樣問題，你現(xiàn)在放活微觀還起不到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長作用的情況下，消費(fèi)又下來了，人民幣又在不斷升值，外需也不行，所以現(xiàn)在政策制定者們知道了，要靠什么來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)呢？靠什么來穩(wěn)住宏觀呢？還得靠投資，投資又不能產(chǎn)能過剩，不能進(jìn)行所謂的中間投資，即搞產(chǎn)能方面的投資，現(xiàn)在提倡的是終端投資，終端的投資是哪兩塊呢？一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)，比如上個(gè)星期國務(wù)院常務(wù)會(huì)提出來棚戶區(qū)改造是一個(gè)投資重點(diǎn)，這不就又回到了房地產(chǎn)嗎？還得靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)短期轉(zhuǎn)不過來，怎么穩(wěn)住宏觀呢？這是一個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)。

在終端投資不會(huì)造成過度產(chǎn)能，但是它能滿足日益增長的需求，這個(gè)日益增長的需求是由中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的，農(nóng)民工進(jìn)城，他在城市里沒有戶口，基本的人的尊嚴(yán)就是住房，為什么要以提倡棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造為切入點(diǎn)呢？這不就是發(fā)展房地產(chǎn)嗎？所以尤其是我們的媒體朋友們千萬不要談房地產(chǎn)而色變，好像發(fā)展房地產(chǎn)是一個(gè)見不得人的事情，房地產(chǎn)在未來五年、十年、十五年都是中國主要的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，這個(gè)事情跟房價(jià)過高要分開來談，實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)”的必然途徑或者說是唯一途徑就是搞城鎮(zhèn)化，但是城鎮(zhèn)化怎么搞呢？

城鎮(zhèn)化拉動(dòng)基建投資

這是另外一個(gè)要探討的問題，城鎮(zhèn)化搞起來，不但要拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，同時(shí)也會(huì)拉動(dòng)相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)的投資。

我經(jīng)常講中國的基建嚴(yán)重不足，中國的城市、城鎮(zhèn)相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)有大的投資空間、發(fā)展空間，將來中國要搞起衛(wèi)星城來，即所謂遍地開花的城鎮(zhèn)化，投資強(qiáng)度可能會(huì)更大。

我經(jīng)常講中國的汽車產(chǎn)業(yè)有無限發(fā)展空間，但是中國的汽車擁有率連10%都不到，我們的汽車保有量只有1.1億，而中國有13億人口，美國是3億人口，有2億輛車，汽車保有率是67%，中國10%都不到的汽車擁有率，現(xiàn)在把北大廣深中國各大城市搞得擁堵不堪，大家經(jīng)常講北京是首堵，上海是一上路就堵，廣州是廣泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵。10%都不到的汽車擁有，搞得城市擁堵不堪，這很奇怪。你們到紐約、倫敦、東京去看過嗎？紐約不堵車，倫敦不堵車，東京不堵車，因?yàn)槿思业某鞘谢A(chǔ)建設(shè)搞得好，這些城市都有六七十條地鐵線。

我在紐約工作過三年，不管貧富，不管貴賤，很少人開車去上班，大家都是坐地鐵，很多華爾街的老總們，一年幾千萬美金的年薪，他們都是坐地鐵上班，哪有像中國每天開車去上班？人家的車買來都是停在車庫里，周末上車去郊游、購物、滑浪、看球賽，平常上班不用車的，最多把車開到家附近的一個(gè)地鐵站，然后坐地鐵進(jìn)城。但中國做得到嗎？你去擠擠北京的地鐵、上海的地鐵，地鐵高峰期的時(shí)候，人都成了肉餅。我的北京同事跟我講，坐地鐵上下班要分為兩撥人，一撥人在車外面推第一撥人，另一撥人等著下一撥人來推他們，他們都懸在空中，擠成肉餅，婦女們很容易被騷擾。

北京幾千萬人口的城市，只有十幾條地鐵線，中國的地鐵很不發(fā)達(dá)，公共交通很不發(fā)達(dá)，這只是一個(gè)例子，你們前段時(shí)間也聽說了，北京下雨都會(huì)淹死人，人家老外覺得很奇怪，你們首都怎么下雨都會(huì)淹死人？又不是農(nóng)村。因?yàn)槲覀兏愠鞘薪ㄔO(shè)只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不見，沒有人管。你們看過好萊塢大片，一著急，在警匪站之中，匪徒就把卡車開到下水道了，美國大城市的下水道是可以開卡車的，這是人家的基礎(chǔ)建設(shè)。中國城市里面的污水和潔凈水排放是同一管道，人家是分離的，我們的基礎(chǔ)建設(shè)投資嚴(yán)重不到位。

還有就是我們城鎮(zhèn)化的模式。國外的城市化是衛(wèi)星城模式，中國是CBD模式，為什么搞中心城呢？為了節(jié)省投資，因?yàn)樵谥行某瞧鹨粭澽k公大樓，就可以來上班，你不用管公共交通，不用管周圍的服務(wù)設(shè)施，不用管醫(yī)院和住宅，反正你就在市中心建一棟大樓，就有人來上班，但是所有人都擠到市中心來上班，所有人又在同一時(shí)間從市中心分散，公共交通本來就不夠，它能不擁堵嗎？國外是衛(wèi)星城模式，如果你是做投資的，做資產(chǎn)管理的，你為什么每天要擠地鐵或者堵在路上，開到市中心上班呢？美國都是在衛(wèi)星城，小橋流水的辦公空間，人家心平氣和，所以回報(bào)做得好，你每天擠得汗流浹背，到辦公室第一件事情就是把股票賣了，理財(cái)能做得好嗎？這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的。

但是建衛(wèi)星城得有多少重復(fù)投資？什么叫衛(wèi)星城？麻雀雖小，五臟俱全，衛(wèi)星城建在那兒，不但要有辦公樓，也要有購物、有學(xué)校、有地鐵、有公共交通，要有跟中心城的軌道交通，這需要多少投資？這就是未來中國城鎮(zhèn)化的模式，所有這些都要以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)、住宅、醫(yī)院、學(xué)校、購物中心等等都得建，這樣才能緩解城市的擁堵，這樣想起來，中國現(xiàn)在是不是真的到了一個(gè)節(jié)點(diǎn)，未來十年是不是中國房地產(chǎn)的黃金十年？

你把這些事情想清楚了，這是很簡單的道理，為什么房地產(chǎn)不是中國的實(shí)體行業(yè)？房地產(chǎn)就是中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它能帶動(dòng)另外50-80個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要把融資問題解決好，融資問題怎么解決？中國要搞這么龐大的建設(shè)，不是又要把地方債搞到天上去了嗎？地方融資平臺(tái)的錢怎么還？搞得好，它就是循環(huán)。

我經(jīng)常提的另一個(gè)觀點(diǎn)就是中國一定要堅(jiān)持資產(chǎn)證券化、土地貨幣化的道路，中國人有的是資產(chǎn)，國家手上有土地，關(guān)鍵是好鋼要用在刀刃上，我們一定要把土地用好，把它貨幣化到位。你看香港基礎(chǔ)建設(shè)搞得好吧，香港也不堵車，香港人口的密度比國內(nèi)任何一個(gè)城市都大多了，但是也不堵車，大多數(shù)香港人也是坐地鐵上班，但是香港的地鐵是土地貨幣化的結(jié)果。

香港政府要建地鐵了，沒錢怎么辦？他找規(guī)劃局做一個(gè)規(guī)劃，做規(guī)劃畫個(gè)圖紙不要錢吧。我要在沿線做一條地鐵，規(guī)劃做好了，馬上在市場(chǎng)上招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)來，對(duì)地鐵沿線的物業(yè)進(jìn)行入標(biāo)，香港政府通過賣土地，首先收很多錢，畫一張圖就可以收很多錢。同時(shí)香港政府的土地也不是一開始就賣，香港最大的地主就是港鐵公司，政府在還未開發(fā)的時(shí)候就把土地全賣了劃不來，因?yàn)槟菚r(shí)候便宜，地鐵建好了以后，地鐵沿線的物業(yè)升值，香港市政府再通過租和賣又收一部分錢回來，所以香港的地鐵很賺錢，這就是土地的貨幣化，現(xiàn)在我們堅(jiān)持市場(chǎng)化道路，就必須堅(jiān)持土地貨幣化、資產(chǎn)證券化，要把資產(chǎn)、土地繼續(xù)變現(xiàn)，中國搞城市化、城鎮(zhèn)化才有錢，實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)”才有可能，這些事情想清楚了以后，大家就會(huì)同意中國房地產(chǎn)的黃金十年在未來，而不是過去。

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