葉檀：房貸證券化是必由之路

每經(jīng)評論員

央行、銀監(jiān)會公布房貸政策松綁，又一輪救市舉措出臺。國慶節(jié)前夕發(fā)布的消息掐住樓市“金九銀十”節(jié)點，國慶期間各地樓市聞風(fēng)欲動，作為先行指標(biāo)的購房意愿發(fā)生巨大變化。取消限購已有作用，10月9日，交通銀行發(fā)布的第25期交銀中國財富景氣指數(shù)顯示 （調(diào)研國內(nèi)26個省市地區(qū)的1856戶小康家庭，調(diào)研時間為9月12日到9月23日）：無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意愿比上期上漲20%，小康家庭預(yù)期不動產(chǎn)投資意愿今年以來首次小幅回升，是拉動預(yù)期不動產(chǎn)投資意愿小幅回升的主要原因。

國慶期間部分地區(qū)購房情緒高漲，南京十一黃金周期間的商品住宅認(rèn)購量達(dá)到2812套，日均認(rèn)購402套，同比增長47%，創(chuàng)歷史新高。北京在黃金周期間，二手住宅成交均價為28243元/平方米，較9月份上漲6.8%。

與以往投資者主導(dǎo)市場不同，此輪房地產(chǎn)市場特色是剛需的消費者登場，如果10%左右的剛需入市，可能釋放出數(shù)百萬套的需求量。雖然無法緩解房地產(chǎn)風(fēng)險，暫時卻讓經(jīng)濟(jì)獲得喘息之機(jī)。

與投資者不同，剛性需求者欠缺現(xiàn)金支付能力，需要低息房貸幫助，對價格十分敏感。政策讓銀行幫助剛需者與改善生活者購房，首套房或者支付完首次房貸的二套房，都可享受7折優(yōu)惠利率，如此慷慨由誰來埋單？

商業(yè)銀行振振有辭地以上市公眾化、市場化作為盾牌，房貸利率下降2%左右不是個小數(shù)目，只有兩個辦法可以讓商業(yè)銀行執(zhí)行此規(guī)定：或者央行繼續(xù)釋放基礎(chǔ)貨幣，如果像歐洲央行一樣把存款利率降為負(fù)數(shù)，相信中國商業(yè)銀行會很愿意發(fā)放5%左右利率的房貸，因為，中間的差價非?？捎^。

不能大規(guī)模發(fā)放基礎(chǔ)貨幣，又要盤活資金市場，房貸資產(chǎn)證券化主張興起。央行新政將啟動房貸證券資本化，屆時將有10萬億元（可能更多）人民幣的資金進(jìn)入樓市。

資產(chǎn)證券化來自于美國。上世紀(jì)80年代，美國試水此項業(yè)務(wù)，房貸資產(chǎn)在證券化后打包成投資品，通過評級，賣給市場上想獲厚利的投資者。美國利率市場化，市場迅猛發(fā)展，產(chǎn)品余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，同時美國房地產(chǎn)價格飛速上升，買得起房的、買不起房的都通過房貸資產(chǎn)證券化，獲得資金在郊區(qū)買房子?，F(xiàn)在臭名昭著的次級債證券化產(chǎn)品，就是其中的一部分。

資產(chǎn)證券化是好事，但銷售、評級等出現(xiàn)一連串的虛假，撒上國債糖霜冒充3A級證券時，資產(chǎn)證券化就是面向投資者的龐氏騙局，最后以金融危機(jī)收場。

中國房貸資產(chǎn)證券化還處于初級階段，迄今為止，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了三筆MBS，第一筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規(guī)模30億元的MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億元的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（RMBS）在銀行間市場成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá)68.14億元”。

到目前為止，金融機(jī)構(gòu)興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資產(chǎn)，銀行沒有動力花大力氣證券化。

不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎(chǔ)貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。證券化之后我們不必關(guān)注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現(xiàn)在銀行不愿意放松手中好房貸，未來剛需人群占樓市主角、房地產(chǎn)市場大幅波動，房地產(chǎn)投資不是有錢人的游戲，房貸資產(chǎn)就像鋼貿(mào)貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機(jī)證券化，滿足于通道費用，轉(zhuǎn)讓收益與風(fēng)險，以后恐怕會后悔。

金融與互聯(lián)網(wǎng)時代，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。