中國摩天大樓熱：地方政府成推手 超長回報期考驗開發(fā)商

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳

現(xiàn)在的中國正在興起一場 “摩天大樓熱”。

一方面，一線城市核心區(qū)域地塊資源日益稀缺，大量房企寄望“舊城改造”騰出土地；另一方面，伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一線城市的商業(yè)租金已連續(xù)5年上漲。

在此背景下，中國各大城市再次興起一場向天空突破的競賽。9月17日，天津117大廈第84層混凝土澆筑完成，達到416.91米，成為中國北方最高樓。此前稍早，南京、武漢、廣州、上海和深圳等地的天際線也被陸續(xù)刷新，如廣州東塔的530米，上海中心大廈的632米、深圳平安金融中心的660米……

數(shù)據(jù)顯示，全球300米以上的超高層建筑目前在建的有125座，其中78座在中國，占比達到62.4%?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，對于這場“摩天大樓熱”的主導者地方政府而言，增加稅收或是其推動建設(shè)的初衷。而主要參與者——成熟的開發(fā)商將收獲業(yè)內(nèi)聲望、低廉的土地以及便捷的高額融資。

在建高樓多在二、三線城市

城市天際線正在不斷被拔高。

9月17日，在建的天津117大廈達到416.91米，超越415.2米高的天津廣播電視塔，成為中國北方第一高樓。

9月12日，綠地集團邀請多家媒體參觀在建的成都綠地中心，該項目預計2017年完工，468米的高度將助其成為西部第一高樓。

6月22日，339米的重慶第一高樓，因直入云霄，當?shù)厥忻裾`把烏云視作濃煙，鬧出一場虛驚。

5月20日，南京方面?zhèn)鞒鱿?，?guī)劃中的魚嘴核心區(qū)將樹起兩座超高層建筑，一座600米，一座500米，遠超目前南京最高樓450米的紫峰大廈。

隨著城市天際線不斷刷新，關(guān)于摩天大樓的高度標準也水漲船高。1985年，高達160米的深圳國貿(mào)大廈竣工，成為當時中國最高樓。1995年，384米的地王大廈竣工，成為當時亞洲最高樓。然而，到了2011年，京基100以441.8米取代地王大廈成為深圳新一代地標時，卻僅是國內(nèi)第五高樓。

以前在中國只要超過100米就算超高層，然而根據(jù)目前世界超高層建筑學會的新標準規(guī)定，300米以上才能列為超高層建筑。“根據(jù)這個標準，目前全球有79座超高層建筑，其中25座在中國，占比31.6%；全球在建的有125座，78座在中國，占比62.4%”，世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事吳沂城稱。世邦魏理仕的報告顯示，目前超高層建筑主要集中在中國、美國、中東，其中又以中國為首。

城市天際線被拔高之時，高層建筑的更迭速度也愈來愈快。在深圳，超越160米的深圳國貿(mào)大廈，用了10年，但超越441.8米的京基100，僅用了3年。今年7月14日，尚未竣工的平安金融中心大廈主體高度已達到448.3米，正式超過京基100。該項目預計在2016年竣工，屆時主樓118層，塔尖高度660米?？⒐ず螅瑢⒊^上海中心大廈，成為中國第一高樓。

在世邦魏理仕策略顧問部董事黃易里看來，超高層建筑多出現(xiàn)在區(qū)域中心城市，當這些城市的經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后，一方面核心區(qū)域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲，另一方面開發(fā)商經(jīng)過多年建設(shè)普通高層，積累了大量經(jīng)驗和資源，這時上馬超高層建筑項目便水到渠成。

2014年9月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在深圳平安金融中心大廈工地看到，該項目所在地——福田中心區(qū)已高樓林立，似無空置地塊。吳沂城向記者表示，對于一線城市而言，土地供應(yīng)不足也是政府規(guī)劃建設(shè)超高層建筑的原因之一。

不過，并不是只有一線城市在建超高層建筑，二線城市的熱情同樣不可小覷，如南京紫峰大廈450米，武漢綠地中心606米，天津117大廈597米，蘇州中南中心729米。在今年某論壇上，吳沂城曾表示，中國在建的78座超高層建筑分布在全國29個城市，一半以上在二、三線城市。

地方政府成主要推手

對于地方政府而言，建設(shè)高樓雖有政績因素的考量，但又不止于此。多位業(yè)內(nèi)人士表示，這更像是一場政府放長線釣大魚的好戲。

黃易里表示，為了吸引優(yōu)質(zhì)開發(fā)商前來建設(shè)超高層建筑，當?shù)卣鶗诔鲎屚恋氐膬r格上讓步，這意味著土地出讓金并不是政府的目標，或許稅收、區(qū)域形象和招商引資等其他因素才是。

黃易里估算稱，如果建設(shè)100米高的建筑，建筑面積一般在5萬平方米左右；如果建設(shè)300米高的建筑，建筑面積至少將達到15萬~20萬平方米。

在她看來，建設(shè)超高層建筑，一方面提升了核心區(qū)域的土地使用率，增加了納稅企業(yè)數(shù)量；另一方面，地區(qū)的區(qū)域形象得到大幅提升，更有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)將總部遷移至該地，這些都將給當?shù)卣畮碡S厚的稅收。

在業(yè)內(nèi)人士看來，中國近年的高樓熱，離不開地方政府、開發(fā)商和租賃客戶三方基于自身需求的推動。不過，黃易里認為，地方政府始終是主導因素，建設(shè)超高層建筑多由地方政府的城市規(guī)劃所決定，往往在出讓土地時就已規(guī)定好最低建設(shè)高度。

除此之外，超高層建筑還將直接拉抬當?shù)卣猩桃Y的金額，給一些城市直接帶來至少30億元~50億元的投資，黃易里保守估計道。

但是，能否順利收獲豐厚的稅收，還與當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)狀況、經(jīng)濟發(fā)展程度相關(guān)。吳沂城曾表示，目前超過六成的超高層建筑集中在二、三線城市，比如重慶、南寧等地，而當?shù)匾殉霈F(xiàn)供過于求的問題，超高層建筑的出租率堪憂。

樓高租金不見得高

超高層建筑帶給開發(fā)商的，不一定是高額租金。

對于多數(shù)參與進來的開發(fā)商而言，預期收益是推動其建設(shè)超高層建筑的動力。因為整體來看，建筑的樓層越高，租金越高。世邦魏理仕報告顯示，超高層寫字樓在第一輪租金調(diào)整結(jié)束之后，會比周邊甲級寫字樓獲取更高的租金，溢價一般在10%~40%。

吳沂城表示，高度并非影響租金漲落的核心要素。他舉例道，雖然北京、廣州是最高的建筑租金最貴，但是上海、深圳等地就不是。在他看來，影響租金的關(guān)鍵因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、開發(fā)商和物業(yè)的品牌、高層建筑的管理服務(wù)。

不同性質(zhì)的企業(yè)對建筑功能有不同需求。以占甲級寫字樓市場主力客戶——金融企業(yè)所需服務(wù)為例，直接負責運營高層建筑的廣州國際金融中心項目招商總監(jiān)石堅濤曾表示，以前銀行辦公室不需要配備金庫，但現(xiàn)在辦公室也一定要配備，而且金庫的承重甚至達到2噸，所以需要不斷更新硬件服務(wù)。

9月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到羅湖中心地帶，曾經(jīng)的深圳地標建筑地王大廈、京基100相去不遠，地王大廈內(nèi)部購物空間不足，裝飾雖然豪華但略顯老舊。與福田中心區(qū)金融、貿(mào)易等企業(yè)扎堆的濃厚商務(wù)氛圍相比，地王大廈和京基100周邊似乎更有生活氣息。

吳沂城告訴記者，目前地王大廈的租金偏低，月租金在每平方米120元~150元之間，京基100的月租金為每平方米200元左右。而從未成為深圳最高樓的嘉里建設(shè)廣場平均月租金為每平方米380元，最高要價甚至達到每平方米400元。

高額租金是由供需情況決定的。一線城市有限的甲級寫字樓市場供應(yīng)，以及不斷增加的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量，推動了近年租金不斷上漲。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅就曾表示，2014年深圳甲級寫字樓的租金將同比上升8%~10%。

超高建筑回報期較長

開發(fā)商建設(shè)超高層建筑的收益，要從兩方面考慮：產(chǎn)出和投入。在黃易里看來，雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報，但是往往帶來更低廉的土地以及更便捷的高額融資。

黃易里表示，建設(shè)超高層建筑的風險并不一定會大于普通建筑，關(guān)鍵在于拿地成本和融資能力。一方面，能夠建設(shè)超高層建筑的開發(fā)商，往往會從政府手中獲得較為低廉的土地；另一方面，開發(fā)商的啟動資金達到投資額的35%就可撬動項目，在建設(shè)后期，因為超高層建筑的估值高，開發(fā)商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資，利用滾動開發(fā)提供現(xiàn)金流。

以建設(shè)武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團為例。據(jù)《瞭望東方周刊》報道，2009年，南昌市政府、濟南市政府都曾為吸引綠地集團在當?shù)亟ㄔO(shè)超高層，捆綁低價住宅用地。此外，有綠地項目之地便有眾多銀行組成的銀行團身影。在業(yè)內(nèi)人士看來，正是綠地的超高層建筑，使得其拿地成本低、融資能力強。

不過，風險低只是對相對成熟開發(fā)商而言，超高層建筑的回報周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示，對于超高層建筑的開發(fā)商而言，回報期基本在10年左右，如果市場處于供大于求狀況，開發(fā)商還需深耕品牌，周期將進一步拉長。

不同的企業(yè)對回報期有不同要求。黃易里表示，一般而言，資金充沛的開發(fā)商多選擇長期持有物業(yè)，通過租賃及增值來實現(xiàn)投資回報，反之，則多選擇持有部分核心物業(yè)，而通過銷售快速收回投資，縮短回報周期。對于自持的資產(chǎn)部分，據(jù)高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋介紹，有多種運營模式，既可自己組建物業(yè)經(jīng)營，又可委托管理，也可引入專業(yè)管理團隊合作經(jīng)營。