豪宅市場逆市火熱 業(yè)內(nèi)稱態(tài)勢難持續(xù)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然樓市整體步入了調(diào)整期，但豪宅市場，卻逆勢火爆。

繼7月成交創(chuàng)造近四月最高后，8月別墅市場再掀高峰。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月北京別墅市場共實現(xiàn)成交246套，成交面積6.68萬平方米，環(huán)比分別增長了41%、6%，并且創(chuàng)造了近五個月來的新高。但是與去年同期相比，即使小幅沖頂之后8月成交量同比仍有一定差距。與此同時，8月別墅市場成交均價為36584元/平方米，環(huán)比上漲7%。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，豪宅市場的火熱，應(yīng)該理解是一種暫時性現(xiàn)象。由于整個樓市還處于一個調(diào)整期，未來豪宅市場持續(xù)火熱或不可持續(xù)。尤其從信貸放寬的方向看，豪宅市場可能難以受到政策的惠及。

豪宅市場放量引關(guān)注

值得注意的是，今年以來，北京別墅市場成交一度萎靡不振，除3月份之外，其他6個月成交量均在200套以內(nèi)，直到8月份才再度攀升至200套以上。而在去年同期，別墅月度成交量基本都在200套以上，甚至少數(shù)月份超過了300套。

克而瑞數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，在8月份北京商品住宅單價4萬元以上的樓盤成交面積為75838平方米，而在7月份則為41318平方米。說明整個成交量出現(xiàn)了上升。而關(guān)鍵今年1-8月份，北京此類單價的成交面積中，除3月份外，8月份的成交量是最高的。

但從較長周期來看，目前別墅市場成交仍然處于低谷階段。

對于這一現(xiàn)象的原因，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，主要是受到限購政策的影響，史上最嚴厲的限購政策已經(jīng)持續(xù)近四年，仍有資格進行購買行為的客群數(shù)量不斷減少，尤其是在別墅市場。不同于剛需客群的購買資格主要是受到社保繳納年限的限制，別墅購買人群則更多是受到名下房產(chǎn)套數(shù)的影響。達到社保年限標準的人群每年都會有新增，普宅市場的具備購房資格的客群每年都會有新血液注入，而別墅購買群體除非將名下部分房源售出，否則很少有新增購買資格，因此在限購政策持續(xù)之下，長期內(nèi)其市場需求必然會不斷減少。

嚴躍進表示，由于近期包括北京在內(nèi)的樓市成交并不好，所以相應(yīng)預(yù)售審批部門也不會過于“為難”房企，在項目新增供應(yīng)等方面會積極提供便利，這也是為近期豪宅和高端項目成交量的提升帶來了刺激作用。

豪宅市場火熱態(tài)勢不可持續(xù)

從別墅市場價格來看，在7月成交均價出現(xiàn)階段性下滑后，8月又開始回升，從今年來的月度數(shù)據(jù)中也可以看出，雖然今年來的成交不盡如人意，但是目前別墅市場價格仍然呈現(xiàn)大趨勢上漲的狀態(tài)。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，別墅市場價格的堅挺已經(jīng)在多次調(diào)控中被證實，雖然在調(diào)控重災(zāi)期也會有部分項目出現(xiàn)打折促銷等活動，但多數(shù)別墅項目均能保持價格堅挺，不會像普宅市場一樣出現(xiàn)深度全面降價的現(xiàn)象。這其中一方面是由于別墅類產(chǎn)品的稀缺性以及未來可預(yù)知的絕對數(shù)量的不斷減少；另一方面則是由于別墅類產(chǎn)品開發(fā)與銷售周期多較長，開發(fā)商對于長期銷售有一定預(yù)期。

分析人士指出，相比剛需對價格敏感，頂級高端更看重產(chǎn)品，高端需求客戶大部分都屬于財富自由人群，購買物業(yè)主要從個人愛好角度看。

在目前市場低迷的情況下，豪宅市場的營銷手段絲毫不遜色。據(jù)了解，日前迪拉索·高品開始與合生霄云路8號開始聯(lián)手。而記者查閱的資料顯示，合生霄云路8號是北京四環(huán)內(nèi)的豪宅。而迪拉索·高品是意大利著名設(shè)計師設(shè)計的皇室尊享的一流手工定制家居的代名詞。

對于未來豪宅市場的發(fā)展，嚴躍進表示，無論從回籠資金，還是捕捉目前部分亟待抄底入市的購房需求看，近期豪宅市場回暖都是一個必然。但是，反過來看，未來對于豪宅市場的利好政策會偏少，進而使得豪宅市場火熱態(tài)勢難以維系。這也使得房企會積極在近期做謀劃和去庫存。