養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美 馬拉松式投入考驗(yàn)企業(yè)耐力

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 賈麗娟    

每經(jīng)記者 賈麗娟

在企業(yè)扎堆進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后，是國內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長年累月的艱難度日，甚至連年虧損的現(xiàn)狀。

原因何在？多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，行業(yè)的長周期性、項(xiàng)目的盲目貪大、產(chǎn)品與需求不匹配等等，都會(huì)直接導(dǎo)致不盡如人意的結(jié)果。

而眼下扎堆進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，前路究竟會(huì)如何？

尚無完全成熟模式

不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向國外“取經(jīng)”，特別是CCRC模式（持續(xù)照料退休社區(qū)），近幾年得到了不少關(guān)注。

清華大學(xué)建筑學(xué)系教授周燕珉就曾表示，最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員到國外參觀考察，希望把國外經(jīng)驗(yàn)推廣到國內(nèi)。然而養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展是帶有時(shí)代和地域特征的，從國家整體的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平到老年人的居住習(xí)慣，再到社區(qū)的服務(wù)管理模式，國內(nèi)外都不相同。更重要的是，國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的整體生態(tài)不同，比如美國養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商共同構(gòu)建，三方各司其職，每一個(gè)參與者都可以得到風(fēng)險(xiǎn)和收益的較好匹配。相比美國，中國養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司和其他民營企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運(yùn)營三個(gè)階段，都能看到開發(fā)商的身影，開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜。

曾在歐美各國研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，CCRC模式被過分推銷了。“實(shí)際上，CCRC在美國也是小眾產(chǎn)品，真正能夠負(fù)擔(dān)起這種生活方式的人寥寥無幾?！?/p>

醫(yī)療問題難解決

做養(yǎng)老地產(chǎn)，醫(yī)療是一個(gè)繞不過去的問題。目前，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。

這與美國的情況相去甚遠(yuǎn)。美國養(yǎng)老地產(chǎn)擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長期持續(xù)的檢測。

泰康人壽助理總裁劉挺軍對(duì)記者表示，國外醫(yī)療資源很豐富，分布也比較均衡?！岸袊秃芴厥猓粌H醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡，好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院?！?/p>

不僅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多種慢性病，這需要長期的預(yù)防保健和專業(yè)的調(diào)理?！凹词沟搅巳揍t(yī)院，也只能解決急診的問題，全周期的護(hù)理無從談起。我們從消費(fèi)者的角度、從社會(huì)效率的角度，包括從商業(yè)模式的角度提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合?！眲⑼娬f，“把急性病治療、術(shù)后康復(fù)、慢性病的長期干預(yù)和持續(xù)的健康管理按照老年人的需求特點(diǎn)結(jié)合起來，而不是簡單把社區(qū)和醫(yī)院放到一起?！?/p>

不過，投資類似醫(yī)院的場所，難度是可想而知的。一位長期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的投資人對(duì)記者表示，現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個(gè)醫(yī)院”，但是，醫(yī)院不是“蓋”成的，關(guān)鍵是要有醫(yī)療資源，而這是個(gè)很復(fù)雜的事情。

高端路線“曲高和寡”

在目前盈利模式并不清楚的情況下，國內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)不約而同地選擇了“高端”，月均支出動(dòng)輒上萬。有投資機(jī)構(gòu)做過調(diào)研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是說，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。

周燕珉表示，發(fā)達(dá)國家步入老齡化社會(huì)已有百年以上的歷史，其養(yǎng)老設(shè)施覆蓋體系比較完善和全面，目前比較高端的養(yǎng)老社區(qū)是在經(jīng)歷了很長的發(fā)展歷程后形成的，并且也僅僅是其養(yǎng)老居住體系中的一部分。目前，中國65歲以上的老年人口比例為8.87%，接近日本1980年的9.1%，并與美國上世紀(jì)五六十年代相近。

王勤告訴記者，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運(yùn)營商無法盈利的一個(gè)重要原因。

養(yǎng)老行業(yè)人士田國勇也對(duì)記者表示，國內(nèi)高端養(yǎng)老院目前的入住率大多不是很理想，這與國內(nèi)的老齡人口特點(diǎn)有關(guān)系。目前步入70歲的老人多是“50”前的，一輩子省吃儉用，很是樸素，享老消費(fèi)還沒有真正到來。“高端養(yǎng)老的群體只占養(yǎng)老市場份額的一小部分，目前市場還在培育期，還需要引導(dǎo)消費(fèi)，可能會(huì)在未來5~10年爆發(fā)出來。中端養(yǎng)老應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的發(fā)展前景。”

虧損局面難打破

養(yǎng)老行業(yè)出現(xiàn)了“怪現(xiàn)狀”：公立養(yǎng)老院一床難求，私營養(yǎng)老院卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經(jīng)有公司決定放棄。

今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會(huì)所有。其開發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

這只是國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。據(jù)山東省2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)刂挥?0%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠盈利，虧損的占40%。北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告訴記者，能夠盈利的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)占比都比較低。

邱浩浩表示，在國內(nèi)，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區(qū)別體現(xiàn)在民政系統(tǒng)和地方政府的補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠方面。國內(nèi)80%以上的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施等都處于非常落后的水平，入住率自然低；而盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則硬件設(shè)施非常完善，但是要么醫(yī)療護(hù)理以及服務(wù)體系沒跟上，要么價(jià)格高得驚人，要么是遠(yuǎn)離中心城區(qū)，所以入住率也不高。

入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者，養(yǎng)老院入住率一般要達(dá)到70%~80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國內(nèi)，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少，“私立機(jī)構(gòu)和一般的公立機(jī)構(gòu)，很多入住率都在50%附近。北京有一個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)3年了才住了7個(gè)老人！”

美國典型CCRC公司布魯克代爾處于連續(xù)10年虧損的境地。國內(nèi)企業(yè)又究竟能夠忍受幾年虧損呢？

“微利”本質(zhì)須認(rèn)清

即使把各方面因素都考慮到并盈利了，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不是一個(gè)“躺著數(shù)錢”的行業(yè)。據(jù)劉挺軍介紹，泰康人壽對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的盈利預(yù)期，按凈運(yùn)營收入占資產(chǎn)的比例來衡量，也不過2%~3%。

劉挺軍表示，布魯克代爾的虧損是因?yàn)橛?jì)算了折舊，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)考察其盈利能力要按經(jīng)營現(xiàn)金流和現(xiàn)金流折現(xiàn)來計(jì)算?！拔覀兿Ｍㄟ^5到8年的時(shí)間，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從大資產(chǎn)組合來看，我們會(huì)配一些收益較高的，但也要配一些穩(wěn)定的，比如養(yǎng)老社區(qū)。我們期望凈運(yùn)營收入與資產(chǎn)的比例，大概能達(dá)到2~3個(gè)百分點(diǎn)，這是社會(huì)平均租金加上服務(wù)溢價(jià)的結(jié)果?！?/p>

“第一，養(yǎng)老是長線產(chǎn)業(yè)，沒有暴利；第二，服務(wù)做好了，社會(huì)租金會(huì)回到正常水平?！眲⑼娍偨Y(jié)道，“最終能不能成功，一是要看商業(yè)模式，二是認(rèn)清行業(yè)屬性——是服務(wù)業(yè)而不是地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

王勤表示，國外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也不是暴利，“比如在西班牙，凈利率一般在6%左右?！倍谥袊?，更應(yīng)該“薄利多銷”，“開發(fā)商要從開發(fā)型的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營型的地產(chǎn)商，這是一樁長期的生意?！?/p>

一位長期關(guān)注旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的職業(yè)投資人表示，養(yǎng)老行業(yè)目前盈利狀況普遍不好，“收獲期估計(jì)還要過幾年”。在他看來，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過五年還不能達(dá)到盈虧平衡，估計(jì)這個(gè)企業(yè)也就做不下去了。

“養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長很多，而運(yùn)營達(dá)到平衡點(diǎn)一般需要3~4年以上，達(dá)到盈利狀態(tài)一般要5~6年時(shí)間。這個(gè)周期對(duì)于投資商來說是一個(gè)不小的考驗(yàn)，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運(yùn)營能力。”邱浩浩說。

細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。邱浩浩表示，由于養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

真正要做養(yǎng)老的企業(yè)，目前還在不斷試錯(cuò)的過程當(dāng)中。在王勤看來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要迎來大發(fā)展，從人口的計(jì)算上，大概有5~10年的過渡期，眼下這個(gè)行業(yè)已有很多重復(fù)投資：“不少企業(yè)往往在前期準(zhǔn)備不夠充分，項(xiàng)目來來回回地修改，造成了資源浪費(fèi)?！?/p>

對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多企業(yè)也理解不到位?！澳苡臋C(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的。”王勤說，人才不足是目前房地產(chǎn)商遇到的大問題之一。

此外，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在法律方面的風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)還認(rèn)識(shí)不足。“風(fēng)險(xiǎn)還是比較大，比如老人在院內(nèi)有個(gè)閃失，家屬把養(yǎng)老院告上法庭，這樣的例子并不少。想要規(guī)避，要注意兩方面，第一是在法律條文上規(guī)定，還有入院時(shí)的評(píng)估，有據(jù)可查；第二就是從設(shè)計(jì)上考慮到位。”