一線城市房?jī)r(jià)連跌3月 去庫(kù)存成房企主要任務(wù)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

樓市降溫，此效應(yīng)在持續(xù)傳導(dǎo)。

一線城市目前成為“放開(kāi)限購(gòu)”的孤島，未來(lái)的政策走向正引起市場(chǎng)關(guān)注。

上海易居研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為21690元/平方米，環(huán)比減少3.3%，同比增長(zhǎng)3.2%。8月份成交均價(jià)比7月份下跌了738元/平方米。

房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)在9月份繼續(xù)蔓延，這使得房企的以價(jià)換量的策略將持續(xù)運(yùn)用。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)建議，對(duì)于沒(méi)有供應(yīng)泡沫的區(qū)域，降價(jià)是回籠資金的一種方式。房企還要和金融機(jī)構(gòu)好好溝通，以保證資金鏈的安全。“不開(kāi)工”也是一種“渡關(guān)”方法。

而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前一線城市行情不好，房?jī)r(jià)低迷，說(shuō)明擠泡沫的效益正在顯現(xiàn)。但隨之而來(lái)的是，這使得關(guān)于限購(gòu)松綁的各類說(shuō)法很多。實(shí)際上，政策能否變動(dòng)關(guān)鍵要看北京市場(chǎng)，而北京市場(chǎng)也關(guān)鍵要看北京近期的量?jī)r(jià)關(guān)系。但總體上以擠泡沫、維持穩(wěn)定為基本原則。

金九成色不足

目前北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)在下行通道，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的一線城市報(bào)告，北京新建商品住宅成交均價(jià)在6月份為27151元/平方米，而到了7月則為24933元/平方米，到了8月繼續(xù)下跌至22621元/平方米。目前已經(jīng)跌了兩個(gè)月。對(duì)于8月份數(shù)據(jù)，則環(huán)比跌幅為9.3%，同比跌幅也達(dá)到了9.3%的同樣水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的《2014年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，目前北京新建商品住宅價(jià)格為-1.3%和-1.2%，已經(jīng)跌了兩個(gè)月。

不過(guò)從目前金九銀十的整個(gè)大環(huán)境看，似乎并不樂(lè)觀。上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月1日-20日，監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約601萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌約2%。9月前20日樓市的成交反彈力度比預(yù)期的要低，這會(huì)促使房企加大促銷(xiāo)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院的成交預(yù)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，北京在9月1日至20日新建商品住宅成交為42萬(wàn)平方米，而在8月份同期為56萬(wàn)平方米。如此計(jì)算，9月前20日跌幅為24%。

北京的市場(chǎng)壓力大，使得房企紛紛以加大推盤(pán)量為策略，進(jìn)而希望加大庫(kù)存去化。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月、8月北京樓市各有3個(gè)商住項(xiàng)目入市，分別新增商品產(chǎn)品供應(yīng)370套和914套，而9月至今（9.1-9.21）北京已有7個(gè)商住項(xiàng)目入市，僅上周就有3個(gè)商住類型項(xiàng)目入市，這7個(gè)項(xiàng)目共為樓市新增商住產(chǎn)品供應(yīng)1412套，超過(guò)了7月、8月兩個(gè)月商住產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)的總和。

平價(jià)、低價(jià)入市逐漸增加

市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系的變動(dòng)下，相應(yīng)的市場(chǎng)參與主體調(diào)整了策略，包括了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略等方面。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，在房地產(chǎn)下行階段，特別是自住房集中入市帶來(lái)的沖擊，造成北京住宅市場(chǎng)濃厚的觀望情緒，而商住項(xiàng)目由于低總價(jià)、小戶型、不限購(gòu)等優(yōu)勢(shì)，部分購(gòu)房需求迫切但被阻隔在限購(gòu)門(mén)檻外的置業(yè)客群正在轉(zhuǎn)向商住項(xiàng)目，促使商住產(chǎn)品成為樓市低迷時(shí)期的去化利器，需求拉升是造成9月北京商住產(chǎn)品增加的重要原因。

在自住房拉升整體成交量的同時(shí)，低價(jià)項(xiàng)目也成為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量的利器。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京商品住宅成交排行中，扣除自住房金隅匯景苑以及定向銷(xiāo)售的恒大城以外，排名前兩位的分別為首開(kāi)?香溪郡和密云華潤(rùn)橡樹(shù)灣，兩個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)分別為19893元/平米、15136元/平米。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京政策大松動(dòng)的跡象并不明顯，不能過(guò)于期待出現(xiàn)限購(gòu)政策的大調(diào)整。這也倒逼相應(yīng)房企主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。另一方面，這也使得部分投資投機(jī)者開(kāi)始轉(zhuǎn)移北京市場(chǎng)。這對(duì)于目前北京樓市的健康發(fā)展是有利的。

任啟鑫認(rèn)為，隨著購(gòu)房者觀望情緒加重，今年3月以來(lái)樓市成交持續(xù)低迷，在售項(xiàng)目的去化周期被迫拉長(zhǎng)，各大房企為了銷(xiāo)售提速，已經(jīng)不得不放低姿態(tài)，平價(jià)、低價(jià)入市的樓盤(pán)逐漸增加，欲以低價(jià)打破樓市銷(xiāo)售僵局，清理庫(kù)存、回籠資金。