深圳擬放行經(jīng)適房上市 50%增值收益上繳被指過(guò)低

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

作為深圳第一批面向戶籍低收入家庭銷售的經(jīng)適房項(xiàng)目，位于寶安區(qū)的桃源村三期有望率先“變性”為商品房。

9月9日，《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人要取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，應(yīng)當(dāng)按照50%的比例繳納增值收益。

但上述意見(jiàn)稿也引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深圳作為近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，即便是按照50%的比例征收增值收益，也意味著巨大的升值套利空間，對(duì)于社會(huì)公共資源造成侵犯。相比之下，通過(guò)政府回購(gòu)補(bǔ)充廉租房與公租房房源或許是更可行的辦法。

上繳比例相對(duì)較低/

上述意見(jiàn)稿顯示，辦法適用于2008年1月18日以后，市區(qū)兩級(jí)住房保障主管部門與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的相關(guān)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)當(dāng)按照50%的比例繳納增值收益，具體計(jì)算公式為：應(yīng)繳增值收益=（經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)價(jià)格-經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)（原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際發(fā)生額）。

經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)價(jià)格按照以下規(guī)則確定：1、申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算；2、申請(qǐng)上市交易的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申報(bào)的交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)的交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格的，按照稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。稅務(wù)部門核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格低于經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買價(jià)格的，申請(qǐng)人無(wú)需向政府繳納增值收益。

深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵(lì)購(gòu)買人購(gòu)房后進(jìn)入市場(chǎng)交易獲利。部分經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人由于需要改善住房條件等原因，在符合一定條件下可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易。

韓世同向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)比其他城市的相關(guān)規(guī)定，廈門的繳納比例為增值收益的90%，同為一線城市的廣州比例也高達(dá)80%，在這樣的情況下經(jīng)適房業(yè)主出售項(xiàng)目很難獲得可觀的增值收益，深圳50%的增值收益上繳比例確實(shí)是有點(diǎn)低。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，桃源村三期于2008年出售的價(jià)格不到5000元/平方米，但目前其周邊二手房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到25000元/平方米。以一套90平方米的房子為例，當(dāng)初購(gòu)買價(jià)約為45萬(wàn)元，但目前總售價(jià)可高達(dá)225萬(wàn)元，至少上漲了180萬(wàn)元。

“即便是根據(jù)征求意見(jiàn)稿，如果要申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)或辦理上市交易，要繳納給政府的增值收益約在90萬(wàn)元左右，購(gòu)買人仍然有90萬(wàn)的收益，增值收益絲毫不遜色于同期商品房，這必然會(huì)引起社會(huì)資源分配不公的質(zhì)疑”，韓世同表示。

經(jīng)適房定價(jià)缺乏市場(chǎng)化/

經(jīng)適房由于具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，從誕生之初就飽受爭(zhēng)議。在不少反對(duì)者看來(lái)，經(jīng)適房成為多數(shù)人掏錢補(bǔ)貼、少數(shù)人牟利的工具。隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)瘋狂上漲，商品房與經(jīng)適房之間的巨大差價(jià)，為套利者制造了可乘之機(jī)。

“經(jīng)適房制度最大的漏洞在于定價(jià)缺乏市場(chǎng)化，大多數(shù)經(jīng)適房售價(jià)只有同期周邊商品房的30%~40%，極容易出現(xiàn)套利行為，所以在經(jīng)適房上市的處理上要相當(dāng)小心，一方面房屋價(jià)格評(píng)估要杜絕水分，另一方面通過(guò)提高增值收益上繳比例遏制獲利空間，讓社會(huì)資源得到公平分配”，韓世同說(shuō)。

以位于深圳市香蜜湖豪宅區(qū)的經(jīng)適房項(xiàng)目深云村與僑香村為例，據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，由于項(xiàng)目建筑規(guī)格比周邊高檔住宅小區(qū)更勝一籌，但基準(zhǔn)售價(jià)僅為周邊商品房售價(jià)的1/3，且絕大多數(shù)定向分配給深圳機(jī)關(guān)事業(yè)單位，一度在該市引發(fā)極大爭(zhēng)議。

在廣泛的質(zhì)疑聲下，經(jīng)適房自去年起在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)逐步退出歷史舞臺(tái)。去年2月，深圳推出了該市最后一批經(jīng)適房，而廣東、江西、河南等省此前已經(jīng)明確停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。北京雖然沒(méi)有宣布徹底停建，但也明確提出 “以租為主”的保障房政策，大力發(fā)展公租房和廉租房。

“隨著我國(guó)把保障性住房建設(shè)的重心轉(zhuǎn)移向公共租賃房，在居住者能享受同等社會(huì)福利的前提下，參考北京的做法，通過(guò)政府回購(gòu)的方式將經(jīng)適房從產(chǎn)權(quán)型保障房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U型保障房，或許是符合中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的一個(gè)選項(xiàng)”，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

但韓世同認(rèn)為，雖然已經(jīng)有部分地區(qū)出臺(tái)政府回購(gòu)商品房的辦法，但如何確定一個(gè)讓雙方都滿意的回購(gòu)價(jià)格存在困難，政府是否擁有足夠的財(cái)力持續(xù)回購(gòu)也是疑問(wèn)，經(jīng)適房這個(gè)歷史遺留產(chǎn)物未來(lái)仍將有許多難題需要解決。