北京前8月住宅成交創(chuàng)10年最低 分析稱需求依然較多

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 王杰

機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，1~8月，北京新建住宅成交面積創(chuàng)2005年以來的近十年最低值。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在今年下半年，房企的銷售策略基本上是以價(jià)換量。下半年的成交價(jià)格比目前會(huì)有所下降，但成交量會(huì)有一定增長(zhǎng)，傳統(tǒng)的“金九銀十”會(huì)有助于消化庫(kù)存。

他表示，今年下半年的土地市場(chǎng)都不會(huì)火熱，房企拿地也會(huì)比較謹(jǐn)慎。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，才能帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交。

北京樓市持續(xù)低迷

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至8月26日，北京新建住宅成交33715套，成交面積為390萬(wàn)平米，成交均價(jià)為25850元/平方米，成交面積同比下調(diào)了43.8%，成交均價(jià)則上漲了12.2%。

對(duì)于成交均價(jià)的上漲，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是2013年春節(jié)后開始反彈的，價(jià)格的回漲是在去年年中左右，今年同比去年的價(jià)格低點(diǎn)，自然是上漲的。

這種市場(chǎng)降溫，不僅可以進(jìn)行縱向?qū)Ρ?，從橫向看也是如此。

上海易居研究院對(duì)4個(gè)一線城市的市場(chǎng)狀況進(jìn)行過研究。相應(yīng)的報(bào)告顯示，7月份，北、上、廣、深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個(gè)月。4個(gè)一線城市的存銷比走勢(shì)趨同，相比6月份均出現(xiàn)上漲。相比來說，北京存銷比的反彈力度最大。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，北京此前的庫(kù)存去化速度最快，但今年變成庫(kù)存去化最慢，這樣的一個(gè)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，更加凸顯了樓市的低迷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，北京等主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限。在整體下調(diào)的情況下，北京新建住宅成交更是創(chuàng)了商品房十年來的最低點(diǎn)。

投資投機(jī)人群受擠壓

張大偉表示，今年以來，樓市成交量持續(xù)萎靡，進(jìn)一步加深了購(gòu)房者觀望情緒，進(jìn)而使得樓市成交量加速下調(diào)；銀行對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)偏緊的信貸政策也成為影響樓市成交的重要因素，對(duì)于多數(shù)首次購(gòu)房的剛需置業(yè)者來說，房貸利率直接關(guān)系著購(gòu)房成本。

他認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)銀行執(zhí)行的首套房貸基本依然無(wú)利率優(yōu)惠，大大增加了剛需置業(yè)者購(gòu)房成本，使其暫時(shí)擱置置業(yè)計(jì)劃；自住房的大量供應(yīng)也事實(shí)上緩解了購(gòu)房者對(duì)樓市短缺的擔(dān)憂。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京目前樓市低迷，反過來也說明一個(gè)正面的現(xiàn)象，即北京的部分投資投機(jī)需求因?yàn)檎叩臄D壓而開始退縮，相應(yīng)的樓市泡沫在破滅。但是，這并非意味著北京未來樓市成交只局限于剛需市場(chǎng)，投資投機(jī)需求依然有繼續(xù)迸發(fā)的可能。

張大偉認(rèn)為，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅較高，以價(jià)換量。整體后市預(yù)期依然處于調(diào)整過程中，信貸是關(guān)乎目前市場(chǎng)的最主要影響因素。北京作為首都年內(nèi)放開限購(gòu)的可能性不存在，2014年整體銷售萎縮已經(jīng)成為定局。從7月開始出現(xiàn)了一些以價(jià)換量項(xiàng)目的銷售升溫，證明了北京市場(chǎng)需求依然較多，只要價(jià)格平穩(wěn)，北京成交量依然會(huì)維持高位。預(yù)期在“金九銀十”以價(jià)換量項(xiàng)目的數(shù)量將明顯增加。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受記者采訪時(shí)表示，由于北京限購(gòu)、限貸，依靠買房完全作為投資屬性的人群，已經(jīng)壓縮地很窄。