杭州樓市限購解禁：豪宅“搶跑” 寧波加入政策“松綁”行列

每經(jīng)記者 徐杰  發(fā)自杭州

歷時3年多的杭州樓市限購?fù)蝗唤饨?，高端豪宅市場成為了最大的受益者?/p>

來自市場成交數(shù)據(jù)顯示，自7月29日限購以來，杭州樓市成交量出現(xiàn)上揚，其中動輒上千萬的高端物業(yè)成交可觀，就在29日當天，杭州主城區(qū)單價40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，而在此前，一周的成交也只有數(shù)套。

在資深房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、杭州雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，這些豪宅的成交更多的是由此前的線下協(xié)議轉(zhuǎn)為正式簽約，“同時，“即便限購全面放開，如果整個經(jīng)濟層面沒有好轉(zhuǎn)，限貸仍然存在，整個樓市難言樂觀”，她對《每日經(jīng)濟新聞》記者這樣認為。

不過，曾經(jīng)頒布“限購令”的浙江省內(nèi)城市已成跟風(fēng)之勢。繼杭州溫州之后，寧波也加入政策“松綁”的行列。昨日（7月30日），寧波市住建委在其官方微博發(fā)布消息，稱經(jīng)研究從7月31日起，購買寧波市各縣(市)以及鄞州、北倉、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情況查詢證明等。

豪宅“搶跑”

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市限購解禁首日（7月29日），新房方面，杭州全市新房共簽約363套，其中主城區(qū)簽約115套，較前一日增加39套，蕭山17套，余杭132套；7月30日，截止17時，主城區(qū)89套，蕭山19套，余杭96套。

相比原來，雖然整體成交量略有上揚，但更為明顯的是動輒上千萬的豪宅的成交。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月29日，杭州主城區(qū)單價40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，其中，綠城與濱江集團（002244.SZ）合作開發(fā)的武林壹號簽約6套，總價約1.6億元，其中最貴的一套550方，總價5000萬元，一次性付款，簽約單價達7萬多。

另外，濱江城市之星簽約6套，總價超過9600萬元；綠城蘭園簽約4套，總價超過3600萬元；綠城云棲玫瑰園簽約1套404方的中式大宅，總價2300多萬元；坤和和家園簽約5套，總價3800多萬元；新湖武林國際公寓簽約4套，總價2900多萬元。凱旋門、十方別墅、濱江紫金府、金隅江城府 、綠城之江1號 、綠城麗江公寓、雅戈爾西溪晴雪等樓盤都有1套簽約量。據(jù)統(tǒng)計，這些豪宅一天的成交額就超過了4億。

章惠芳認為，這些豪宅價格比較高，不可能限購放松當天就夠買，更多的是限購放松后，與開發(fā)商簽線下協(xié)議轉(zhuǎn)為正式簽約，立刻“轉(zhuǎn)正”，這種市場態(tài)勢也不會常態(tài)化。

據(jù)杭州透明售房市場研究院統(tǒng)計，目前杭州市主城區(qū)新建商品住宅面積在140平方米以上的可售房源中，140-200平方米區(qū)間可售4720套，可售面積81.1萬平方米；200平方米以上區(qū)間的住宅可售4076套，可售面積116.6萬平方米，可售套數(shù)占了140平方米以上房源近一半，200平方米以上的房源絕大多數(shù)存在于豪宅當中，總價起碼在500萬元。

“限購政策主要限制的是改善性需求，限購歷經(jīng)3年來，這些豪宅市場庫存還是比較大的，現(xiàn)在成交類似于泄洪”，浙江大學(xué)客座教授、杰盟智庫執(zhí)行長蘭洪海對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱。

世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞對此亦認為，觀望心態(tài)短期內(nèi)可能會出現(xiàn)波動，導(dǎo)致大戶型銷量短期小幅上漲，但不會持續(xù)很久。市場只是釋放了前期被壓制的需求，但需求自身并沒有大幅增長，供過于求的主調(diào)沒變。

不過，一些豪宅項目趁機推出一些優(yōu)惠活動，坐落于市區(qū)寸土寸金的武林壹號項目可謂是目前杭州目前當之無愧的在售豪宅項目。據(jù)銷售人員介紹，該項目單價從5—9萬元/平方米，總價1600萬/套起，全款可享98折優(yōu)惠，如果按時簽約還可以享受減免30萬元。

另外，據(jù)杭州當?shù)孛襟w《每日商報》報道稱，廣宇集團(002133.SZ)旗下的武林外灘借主城區(qū)140方以上戶型解限之際，推出了一口價活動，215方的精裝住宅一口價43000元/平方米，據(jù)了解，此前該樓盤215方戶型的在售均價為50000多元/平方米，總價1000萬元/套起。

昨日（7月30日），《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢武林外灘項目的優(yōu)惠舉措，據(jù)銷售人員描述，該項目4號樓為42-150方精裝公寓，精裝標準為6000元/平方米，一口價單價31998元/平方米，總價136萬/套起，住宅部門的優(yōu)惠政策正在研究當中。

公積金貸款松動

值得注意的是，除限購解禁外，杭州當?shù)卣€悄然調(diào)整了公積金政策，有坊間消息稱，杭州市公積金貸款購買二套房首付比例下調(diào)至六成。此前，二套房首付比例是七成。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者對此致電杭州市住房公積金管理中心，得到了肯定回答。有關(guān)人員證實，首套房首付3成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來的7成下調(diào)至6成，“有所放松”。

蘭洪海對此認為，對于另外一些購房者而言，限制其購房的并不是購房資格的問題，而是購買力，通過限購調(diào)整及公積金貸款放松這兩個“增量”政策進一步目前較為低迷的樓市，降價購房門檻，給樓市這個冷水加熱。

至于銀行商業(yè)貸款方面，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前致電杭州多家銀行獲悉，目前執(zhí)行的政策還是首套房基準利率，個別評級高的客戶可能會拿到9.5折利率；而二套房則依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10％的底線。

值得一提的是，在杭州房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整之際，有些開發(fā)商開始開出新房源。如全面放開限購的余杭和蕭山兩地，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，余杭和蕭山共有6個樓盤處于預(yù)售公示期。

與此同時，土地市場開始“蠢蠢欲動”。7月29日，在由余杭區(qū)人民政府主辦的杭州同城化發(fā)展論壇上，余杭2014年讀地手冊首發(fā)，其中收錄了余杭區(qū)內(nèi)的40宗成熟地塊，涵蓋了未來科技城、臨平新城、北部新城、崇賢新城等眾多熱門新興板塊，這其實也是向在場的各家開發(fā)商伸出了橄欖枝。

據(jù)了解，繼去年土地市場大熱之后，今年上半年余杭區(qū)土地成交額同比下降了39%，其中值得關(guān)注的是，成交面積達到118公頃，幾乎與主城區(qū)相當，只是成交額相差近5倍，可見土地價格還是有明顯差距。就在該論壇會議上，余杭區(qū)副區(qū)長李紅良也是信心十足地公開表示，這次政策松綁能享受到最大利好的首選余杭，余杭區(qū)會是主城區(qū)溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趨勢將成為余杭樓市最具吸引力的紅利。

同樣，就在上周蕭山率先透露限購放開消息后，第二天就發(fā)布了最新的7宗土地出讓公告，此舉立刻引發(fā)市場與解限政策的聯(lián)想。

跟風(fēng)解禁

繼杭州、溫州等地相繼調(diào)整樓市限購政策之后，寧波也加入政策“松綁”的行列，這也是浙江省內(nèi)第三個公開明確限購松綁的地級市。

7月30日，寧波市住建委在其官方微博發(fā)布消息稱，經(jīng)研究從7月31日起，購買寧波市各縣(市)以及鄞州、北倉、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情況查詢證明：購買海曙、江東、江北中心城區(qū)套型在90平米及以上商品住房，不再需要提供家庭住房情況查詢證明：購買海曙、江東、江北中心城區(qū)二手住房的不再需要提供家庭住房情況查詢證明。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，自2011年起，浙江11個地級市中，杭州、寧波、溫州、紹興、金華、舟山、臺州、衢州8市實行限購，僅剩湖州、麗水、嘉興未限購，限購城市的數(shù)量為全國之冠。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對 《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，隨著各地的樓市房價已經(jīng)觸底，浙江省內(nèi)其他城市或?qū)㈥懤m(xù)公開放開限購政策，以圖進一步活躍與刺激市場。不過，章惠芳則透露，浙江省內(nèi)更多的城市限購政策執(zhí)行當中已經(jīng)松綁，“已明朗化，只是暗中還是公開的區(qū)別”。

需要指出的是，就在杭州、溫州、寧波等地放開樓市限購之際，據(jù)新華社援引浙江省財政廳向7月28 日召開的浙江省十二屆人大常委會第十一次會議提交的一份報告稱，“上半年房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)負增長”。

這份名為《關(guān)于浙江?。玻埃保茨辏敝粒对仑斦A(yù)算執(zhí)行情況的報告》指出，房地產(chǎn)業(yè)稅收增長乏力。表現(xiàn)為：上半年，全省商品房銷售面積下降２２．６％，商品房銷售額下降２７．５％。反映到稅收上，上半年房地產(chǎn)稅收收入出現(xiàn)負增長，明顯低于前兩年的漲幅２４．３％、２７．０％。

根據(jù)浙江省財政廳的數(shù)據(jù)，今年上半年全省房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降１０．１％，降幅繼續(xù)擴大；土地增值稅、契稅增幅則比一季度分別回落２．５、１３．１個百分點。

浙江省財政廳預(yù)計，如果房價下跌預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，市場觀望氣氛蔓延，房產(chǎn)交易趨于冷清，相關(guān)稅收增長將持續(xù)乏力。

在浙江省十二屆人大常委會第十一次會議上，省長李強表示，全省要落實房地產(chǎn)分類調(diào)控要求，調(diào)整完善相關(guān)政策，科學(xué)把握商住用地供地節(jié)奏，創(chuàng)新保障房建設(shè)機制和供給機制，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，滿足多層次住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

章惠芳稱，地方政府能夠主導(dǎo)調(diào)控政策調(diào)整就是限購與公積金貸款，樓市限購已放開，這對整個樓市肯定是利好，增強購房者的市場預(yù)期，但是如果整個經(jīng)濟層面沒有好轉(zhuǎn)，限貸仍然存在，整個樓市不容樂觀，而蘭洪海則認為，目前各地面臨的難題就是去庫存問題，如杭州，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截止7月30日18時，杭州市區(qū)(含余杭、蕭山)住宅可售套數(shù)約93252 套，非住宅約41313 套，總計庫存量達13.46萬余套，如果按照今年上半年杭州市區(qū)商品房成交總量29153套 的速度計算，這些新房子在杭州至少要賣24個月。

據(jù)新華社援引浙江省省長李強要求，各設(shè)區(qū)市要建立商品房相關(guān)情況的月度統(tǒng)計制度，向省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳上報，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳匯總向省政府報告。