靳書陽(yáng)：解除限購(gòu)一線城市 房?jī)r(jià)才不會(huì)瘋狂

在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的背景下，二三線城市的限購(gòu)解除已經(jīng)此起彼伏。然而，在供需矛盾看似緊張的一線城市，能否取消限購(gòu)呢？事實(shí)上，放松限購(gòu)將向市場(chǎng)釋放投資標(biāo)的不再稀缺的信號(hào)。所以，解除限購(gòu)未必會(huì)造成一線城市房?jī)r(jià)重新暴漲的現(xiàn)象。

回顧兩年前限購(gòu)令的出臺(tái)，并未起到降低房?jī)r(jià)的作用，反而強(qiáng)化了上漲預(yù)期。因?yàn)檫@一政策，無(wú)意中制造了房產(chǎn)稀缺的預(yù)期。限購(gòu)之下，多套房產(chǎn)持有者一旦賣出房產(chǎn)，未來(lái)將無(wú)法購(gòu)回。“賣一套少一套”的現(xiàn)實(shí)使得投資人對(duì)出售房產(chǎn)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令出臺(tái)無(wú)疑是一個(gè)投資標(biāo)的更加“稀缺”的信號(hào)。既然“限購(gòu)”并沒有阻止房?jī)r(jià)上漲，同樣，一旦市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)解除限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)交易的正面影響也不會(huì)那么大。

從實(shí)際成交情況來(lái)看，呼和浩特、濟(jì)南和海口等全面取消限購(gòu)的城市，除了濟(jì)南在解除限購(gòu)之后的一周內(nèi)交易量同比翻倍，其他城市并無(wú)太大起色，更不要說(shuō)成交均價(jià)上漲了。

本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而是市場(chǎng)供需出現(xiàn)失衡引起的，某種程度上可以說(shuō)，房地產(chǎn)的行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。據(jù)瑞信證券估算，城鎮(zhèn)人口增加帶來(lái)的需求每年大概只有300多萬(wàn)套，而去年整個(gè)商品房竣工量為1100萬(wàn)套。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷比已超過(guò)20個(gè)月，已放松限購(gòu)的呼和浩特、沈陽(yáng)、天津，都屬于庫(kù)存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過(guò)20個(gè)月。

不止在二三線城市，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是陰云密布。今年上半年，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格增幅比去年同期連續(xù)8個(gè)月回落。二手房簽約量減少52.6%，當(dāng)月價(jià)格較上月連續(xù)3個(gè)月下降。

另外，由于北京的特殊性，相當(dāng)比例的住宅供應(yīng)并非由商品房用地解決。未來(lái)一段時(shí)間，北京一些原本不在商品房供應(yīng)體系內(nèi)的大量住房，極有可能搶占商品房的銷售市場(chǎng)，降低對(duì)商品房的需求。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾舉例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實(shí)際供給情況則是，商品房住宅用地2394公頃，完成計(jì)劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃。非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。上述非商品房住宅用地，定向分配給中央或國(guó)務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等用途。隨著反腐運(yùn)動(dòng)的持續(xù)性開展，部分超標(biāo)占有的住房將陸續(xù)騰退。

解放軍四總部、軍委紀(jì)委近日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好離退休干部違規(guī)住房用車問題清理工作的通知》，作出了全軍離退休干部騰退多占住房，家庭一地只能住一處合規(guī)住房，子女已購(gòu)房仍多占住房應(yīng)清退等要求。而自軍隊(duì)開始的多占住房清退措施，未來(lái)很有可能在地方各部門推廣，屆時(shí)，由于北京非商品房住宅體量的龐大，這一部分閑置住房的釋放，也將降低市場(chǎng)對(duì)商品房的需求。

如果一線城市代表的北京住房都不再緊缺，繼續(xù)限購(gòu)令還有必要嗎？