開發(fā)商體檢：多維度謀求健康增長

每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 “追求有質(zhì)量的增長?！边@是今年初以來，房地產(chǎn)開發(fā)商常掛在嘴邊的話。在港股市場，一些銷售規(guī)模大幅增長，但利潤沒有同步跟上的公司，股價出現(xiàn)下跌；反倒是銷售規(guī)模略有增長甚至下降的公司，卻因為利潤增長超過了銷售增幅，而受到資本的推崇，股價連續(xù)上漲。 一位研究港股市場的分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，資本市場非常務實，并不會因為某家公司的銷售規(guī)模大就會對其認可；他們更青睞銷售規(guī)模有增長，同時盈利能同步跟上，甚至超過的公司。 資本市場的擔憂，并非多余。海通證券之前的研究報告顯示，在過去的兩三年里，內(nèi)地房價和地價上漲的幅度均只比當年的CPI略高。西南財經(jīng)大學的一份研究報告便指出，未來房地產(chǎn)市場的供求缺口將減小，房地產(chǎn)市場的增速會越來越慢。 在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)使用粗放的發(fā)展模式，不僅不可能獲得高利潤，反而會大大提升經(jīng)營風險。這使得“有質(zhì)量的增長”已經(jīng)成為全行業(yè)的共識。 有質(zhì)量的增長，要求房地產(chǎn)商必須嚴控債務規(guī)模等問題。 在這方面，各家地產(chǎn)開發(fā)商都在最近的一年里不斷“鍛煉身體”“均衡營養(yǎng)”，提高企業(yè)的“健康”程度：一方面通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、永續(xù)債和可轉(zhuǎn)債等調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，將短期債務轉(zhuǎn)為長期債務；另一方面則通過不斷引入其他合作股東，包括股權(quán)式地產(chǎn)基金，以及引入更多優(yōu)勢的合作企業(yè)，提升公司經(jīng)營的絕對實力。 此外，近年來，房地產(chǎn)商在拿地方面也極為審慎，利用數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)，選擇盈利能力最強的房地產(chǎn)開發(fā)用地，堅決不拿高風險地塊。還有部分開發(fā)商選擇降低持有物業(yè)的數(shù)量，降低自有資金的占用比例，讓沉淀的資金發(fā)揮更高的經(jīng)營效益。對那些根據(jù)規(guī)劃不得不開發(fā)的商業(yè)項目，開發(fā)商也會選擇減少需要持有的商業(yè)面積，盡可能地出售，或者打包成金融類的理財產(chǎn)品，實施持有物業(yè)的資產(chǎn)證券化。 與此同時，開發(fā)商的運營模式也發(fā)生了非常大的變化，從重資產(chǎn)的開發(fā)逐漸向輕資產(chǎn)的資產(chǎn)管理開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，進而控制風險。社區(qū)金融、物業(yè)管理、增值服務……這些原本開發(fā)商看不上的業(yè)務，現(xiàn)在也被其視為新的利潤增長點。 龍光地產(chǎn)：“低成本、高利潤”成核心競爭力 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 近年來，與多數(shù)新晉內(nèi)地房地產(chǎn)在港交所上市企業(yè)上市即破發(fā)不同的是，龍光地產(chǎn)自去年12月在港掛牌以來，始終收報于2.1港元/股的發(fā)行價上方，顯示出公司深受投資者信賴。這與龍光地產(chǎn)追求的質(zhì)量型增長模式不無關系。 龍光地產(chǎn)公布的2013年年報顯示，龍光地產(chǎn)去年已確認的收益為111.2億元，同比增長68.8%，報告期內(nèi)核心溢利為20.45億元，同比大增73.6%，核心利潤率為18.4%，較2012年全年的17.9%增加了0.5個百分點。龍光地產(chǎn)董事會主席紀海鵬坦言，龍光地產(chǎn)的核心競爭力在于成本低、利潤高，2012年公司的凈利潤率（不含評估增值）達到18%，毛利率達到39%，在內(nèi)地房地產(chǎn)在港上市企業(yè)中處于較高水平。 此外，龍光地產(chǎn)上市后打通了海外融資渠道，一方面對債務結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，財務風險處在更加健康的水平；另一方面，上市加強了企業(yè)的內(nèi)部治理，公司更加強調(diào)透明和規(guī)范化發(fā)展。公司年報顯示，龍光地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)簡潔，融資成本較低，所融資金的平均成本僅為8.42%，截至去年末，龍光地產(chǎn)成功將凈負債率大幅降低至60.9%，遠低于行業(yè)平均水平，良好的財務狀況為龍光地產(chǎn)未來實現(xiàn)高速增長奠定了堅實基礎。 雅居樂地產(chǎn)：“去家族化”完善管理體制 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 盡管今年上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，但雅居樂依然獲得了可觀的業(yè)績增長。公司最新公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂累計實現(xiàn)的銷售金額為216.7億元，同比增長34.2%，銷售增速在行業(yè)內(nèi)位居前列，按照今年初公司公布的480億元銷售目標，上半年雅居樂的完成率為45.1%，成為少數(shù)完成率在四成以上的房企。 雅居樂良好的業(yè)績與今年來推出的多項戰(zhàn)略改革不無關系。今年3月，雅居樂在人事結(jié)構(gòu)方面進行了重大調(diào)整，任命黃奉潮、梁正堅、陳忠其3位職業(yè)經(jīng)理人擔任執(zhí)行董事，其中黃奉潮負責海南及云南區(qū)域項目管理及經(jīng)營，梁正堅負責華南區(qū)域項目的管理及經(jīng)營，陳忠其負責地產(chǎn)開發(fā)工程管理。此外，雅居樂管理層提出了銷售管理權(quán)限下放，企業(yè)五個區(qū)域的地區(qū)總監(jiān)將負責擔當起投資、拿地、營銷等全方位的管理，并且通過良好的獎罰制度，提升員工積極性。 輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕認為，隨著雅居樂從一家區(qū)域性房企發(fā)展成全國性地產(chǎn)公司，企業(yè)的管理層從原來的家族式管理逐漸向職業(yè)經(jīng)理人模式調(diào)整，這是企業(yè)在治理體系上的一次巨大進步。隨著公司注重提高周轉(zhuǎn)率且在全國的布局逐漸完善，將有助于雅居樂在未來沖刺更高的銷售目標，甚至進入上市房企第一梯隊。 佳兆業(yè)地產(chǎn)：聯(lián)手生命人壽探索雙贏合作 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 目前，房地產(chǎn)開發(fā)已從單兵作戰(zhàn)進入聯(lián)合戰(zhàn)斗的時代，合作開發(fā)逐漸成為主流模式，險資與房企的聯(lián)合更是成為行業(yè)內(nèi)的新穎合作模式。 今年4月9日，經(jīng)過21輪爭奪，佳兆業(yè)地產(chǎn)和生命人壽聯(lián)合體以54億元競得“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項目”，這也是深圳自2001年建立土地招拍掛市場以來，出讓土地面積最大的一幅地塊。 事實上，佳兆業(yè)地產(chǎn)與生命人壽的合作由來已久，早在2009年12月，佳兆業(yè)地產(chǎn)宣布，與生命人壽簽訂為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，共同探索商業(yè)地產(chǎn)領域的投資商機，雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。此外，生命人壽自去年10月以來，已連續(xù)兩次增持佳兆業(yè)，目前的持股比例高達15.2%，是佳兆業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。 克爾瑞研究員陳開朝表示，隨著雙方合作不斷深入，佳兆業(yè)地產(chǎn)后續(xù)拿地和開發(fā)投入都可以通過項目合營公司向生命人壽借貸，這樣佳兆業(yè)就可實現(xiàn)低投入、低成本運作。對生命人壽而言，其則可以坐享借貸利息和盈利分紅，這是房企與保險機構(gòu)合作的一次創(chuàng)新。 時代地產(chǎn)：“生活藝術家”增加產(chǎn)品價值 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 摩根士丹利資本國際指數(shù)（MSCI）于今年5月宣布，將時代地產(chǎn)納入MSCI全球小型股指數(shù)MSCI中國指數(shù)成份股。此舉意味著這家于去年12月才成功登陸香港聯(lián)交所的新晉內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，僅用半年時間便獲得國際投資者的認同。 與追求規(guī)模化、標準化擴張的大多數(shù)“粵派”房企不同，時代地產(chǎn)以“生活藝術家”為定位，旗下眾多房地產(chǎn)項目中均規(guī)劃有藝術類配套。 在產(chǎn)品打造上，時代地產(chǎn)更注重配套設施的建設，在社區(qū)中強化客戶的藝術體驗，并首度將國家級美術館引入社區(qū)，以此提高產(chǎn)品附加值。這一產(chǎn)品布局同樣反映在公司的業(yè)績上，時代地產(chǎn)去年的銷售額達111億元,同比增長57.2%，營業(yè)收入為96.95億元，同比增加203.2%，利潤為9.87億元，同比增加172%。 值得一提的是，時代地產(chǎn)在上市招股時成功引入富力地產(chǎn)主席李思廉作出基礎投資者入股，有分析師認為，時代地產(chǎn)目前主要專注住宅產(chǎn)品的開發(fā)，隨著李思廉的入股，時代地產(chǎn)未來有可能通過與富力合作介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，進一步完善業(yè)務布局。 領地集團：深耕華南實現(xiàn)“彎道超車” 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 作為“川派”房企的代表之一，領地集團在全國擴張的步伐正在不斷加快。領地集團執(zhí)行總裁李濤此前曾透露，今年集團的目標是“雙百戰(zhàn)略”——產(chǎn)值突破100億元，同時進入行業(yè)百強。預計到2016年，領地集團的銷售額將突破400億元，這意味著公司在未來3年的年復合增長率將超過92%。 要實現(xiàn)“彎道超車”，全國化布局必不可少?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，領地集團于2004年10月才在成都設立分公司，不到兩年就出川赴粵，在廣東注冊了房地產(chǎn)公司。此后幾年內(nèi)，旗下的子公司遍布北京、四川、廣東、吉林等地，并成功開發(fā)了多處大型住宅社區(qū)、大型購物中心和超甲級寫字樓。2014年，領地集團在群雄割據(jù)的華南區(qū)域進一步加強了拓展力度，兩個月內(nèi)公司就在廣東區(qū)域獲得4塊土地，同時把區(qū)域總部從佛山遷至廣州珠江新城，準備在廣東全面發(fā)力。 李濤表示，領地集團崛起于四川，但要實現(xiàn)跨越式發(fā)展目標，深耕廣東區(qū)域是重要的戰(zhàn)略選擇。目前，領地集團在廣州、佛山禪城、南海、順德等區(qū)域持續(xù)投資儲備資源，2014年將實現(xiàn)在廣東地區(qū)“十盤齊發(fā)”的階段性目標，中長期還會逐步把發(fā)展版圖擴張到珠三角其他區(qū)域，力爭不斷提高市場份額。 世紀金源：大盤路線的快速之道 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 從最初的“北京世紀城”到后來的“重慶世紀城”、“杭州灣世紀城”，世紀金源數(shù)年來打造的十多個世紀城項目，基本上每個規(guī)模都超過了400萬平方米。超大體量的開發(fā)規(guī)模意味著資金的長期占用，這對于企業(yè)的開發(fā)能力以及資金實力都是極大的考驗。 但對世紀金源來說，類似這樣的“造城”項目同樣可以快速的周轉(zhuǎn)起來。一般600萬平方米以上的項目，大部分企業(yè)需要近十年的開發(fā)時間，而世紀金源則將其縮短到了3～4年。以其在昆明開發(fā)的世紀城項目為例，當時開發(fā)周期僅用了3年，這一快速周轉(zhuǎn)的大盤開發(fā)也被稱之為世紀金源的造城模式。 在世紀金源集團董事局主席黃如論看來，以快制勝尤為重要。以最快的時間，滾動發(fā)展，提高資金利用效率。實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，則需要掌握好輕重緩急，保證資金的平衡，以及更好的適應市場需求。 據(jù)了解，在世紀金源的“造城”過程中，資金優(yōu)勢也較為突出，很少會借助于銀行貸款，自有資金的運營大大降低了使用成本。關鍵在于，集團旗下的其他產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)項目提供了持久且穩(wěn)定的資金支持。 旭輝地產(chǎn)：高周轉(zhuǎn)已是基本能力 每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 “高周轉(zhuǎn)對我們來說，已經(jīng)是基本能力，不是追求速度有多快，而是要像賽車那樣想快就快，想慢就慢?！边@是上半年業(yè)績發(fā)布會時，旭輝集團總裁林峰提出的高周轉(zhuǎn)的看法。 旭輝集團董事長林中在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，快速發(fā)展的過程中要注重控制風險，要堅持在安全底線之上的成長。旭輝內(nèi)部一直在堅持可持續(xù)、有質(zhì)量的增長。 今年，旭輝集團發(fā)展的主題強調(diào)快速增長、均衡發(fā)展。對旭輝來說，均衡發(fā)展更關鍵。目前旭輝在負債、盈利和質(zhì)量等平衡發(fā)展上做得最好。去年其銷售利潤增長60%以上，同時負債率沒有明顯增長，工程質(zhì)量、客戶滿意度都有一定程度提高，這就是旭輝均衡發(fā)展的策略。 和記黃埔：拿地即有成熟方案 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 深入研究后的開發(fā)設計，可以避免項目定位的缺失和浪費。和記黃埔根據(jù)既往案例，熟知頂級圈層的喜好和習慣，因而在拿地之時，就已經(jīng)有了較為成熟的方案。正是這種模式，讓其在現(xiàn)在地產(chǎn)價格上漲幅度已經(jīng)不高的時代，依然能有不錯的收益。 和記黃埔地產(chǎn)的項目開發(fā)理念是要深入研究每座城市的文化底蘊與氣質(zhì)，講究文化交融，充分理解城市精英人群的需求。從早期項目至今，一直堅持定位于精英人群，通過不斷積累、完善，為后續(xù)的項目提供了經(jīng)驗。 和記黃埔早期在上海開發(fā)的四季雅苑、御翠園是低密度住宅項目。公司認為，大都市精英人士在居住之余，也追求休憩和社交等多項需求的生活空間。近期在趙巷板塊推出的“瀧灣”和“臻水岸”項目，也是基于對上海目前正在逐步成長的金領階層及商務人士的需求的充分研究。 景瑞控股：嚴格篩選土地控風險 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 景瑞地產(chǎn)2013年在港交所上市，市場策略是深耕長三角。景瑞在市場規(guī)模擴張的過程中，注重土地儲備的價值。 在杭州蕭山的土地競拍中，景瑞和九龍倉綠城、合景泰富、保利等多家企業(yè)競價達350輪，通過嚴謹?shù)耐恋匮信?，最終出價25.74億元。景瑞的策略是，堅持對土地的嚴格刪選，廣泛參與獲取優(yōu)質(zhì)土地，拿地的成功是最終項目成功的先決條件。 2014年上半年，景瑞地產(chǎn)陸續(xù)在江蘇無錫、太倉拿地，實現(xiàn)首次進入無錫地區(qū)。景瑞在蘇州有三個不同開發(fā)程度的項目，近期在太倉獲兩幅地塊，再度印證其深耕長三角核心城市的策略。 景瑞控股重視土地成本管控，認為廣泛參與的同時，必須理性出價。對于地理位置、配套條件優(yōu)越的地塊，既要積極爭取，也要根據(jù)嚴密、科學的計算，設定出價上限，保證拿地精準合理。景瑞控股在杭州曾奪下雅戈爾退出的地塊，價格僅為雅戈爾成本的8.5折。 龍湖：合作開發(fā)帶來穩(wěn)健經(jīng)營 每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 在港股市場上，龍湖是融資成本最低的民營地產(chǎn)公司之一。而龍湖的融資成本低于很多房地產(chǎn)企業(yè)，其最根本的原因，在于龍湖一直追求有質(zhì)量的增長，把穩(wěn)健發(fā)展作為經(jīng)營的首要任務。 為了實現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健增長，龍湖一直把負債率控制在合理范圍內(nèi)，不斷在發(fā)展模式上尋求新突破。此前，龍湖很少與其他企業(yè)合作開發(fā)項目，僅上市前在個別項目上與香港置地、ING等進行過合作。而目前，龍湖至少擁有四個合作開發(fā)項目，分別是與綠地合作的北京昌平沙河區(qū)域滟瀾新宸，與中青旅合作的北京司馬臺長城的長城源著、和海外基金合作的重慶紅旗河溝項目，以及通過部分股權(quán)收購來進行合作開發(fā)的佛山項目。 以北京昌平滟瀾新宸項目為例，該項目地塊由龍湖在去年11月28日競得，總價21.6億元。該項目的開發(fā)商為北京錦昊萬華置業(yè)有限公司，原為龍湖的間接全資子公司。不過，今年3月該公司引入兩個投資人，分別是綠地和合景泰富。 中弘股份：聚焦旅游地產(chǎn)多處開花 每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 當住宅地產(chǎn)的開發(fā)遭遇“天花板”瓶頸后，不少企業(yè)寄希望于在其他行業(yè)逆襲。 作為一家以旅游地產(chǎn)為主營業(yè)務的房企，中弘股份不斷為其多元化發(fā)展鋪路布局，投資礦業(yè)就是中弘的選擇之一。 早在2011年8月，中弘股份就曾發(fā)布公告，宣布以自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)。彼時，鑫興礦業(yè)擁有一個采礦權(quán)和一個探礦權(quán)，且兩個礦業(yè)權(quán)均不存在質(zhì)押、司法凍結(jié)等權(quán)利限制情況。 作為推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一次嘗試，中弘股份首次涉足有色金屬行業(yè)，用以拓寬公司盈利渠道，增強可持續(xù)發(fā)展能力 此外，2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團隊簽訂《手機游戲戰(zhàn)略合作協(xié)議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網(wǎng)絡有限公司,有望在2016年前成為中國手機游戲的領先公司之一。 國泰君安的研報指出，涉足礦產(chǎn)投資和金融投資，分散主業(yè)風險并增強長期盈利能力。公司涉足礦業(yè)/金融投資，并在北京、海南、云南等地均有較大規(guī)模的特色/旅游地產(chǎn)項目，后期具較大空間。 在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進看來，多元化的發(fā)展策略，一來是能夠分散企業(yè)投資的非系統(tǒng)性風險，二來也利好企業(yè)對新領域進行試探和體驗。在樓市政策不斷調(diào)整的環(huán)境中，過于專注單一的產(chǎn)業(yè)，往往會被政策所羈絆。若有多元化產(chǎn)業(yè)做后盾，那此類企業(yè)的抗風險能力自然會增強。