濟南樓市限購松綁顯效 7月前20日成交環(huán)比增188%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

7月的樓市依然在低位徘徊。中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月份1～20日，新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，一線城市下滑幅度較為明顯，二線城市下降6%。

不過，作為二線城市的濟南，樓市成交卻逆勢上揚：7月前20日，成交量環(huán)比大增188%。

上海易居研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，濟南在7月傳出限購松綁的信號，使得市場成交活躍，政策松動刺激成交，側面說明對于部分城市來說，限購政策松綁的成交拉升作用還是具備的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，除一線城市外，限購在其他城市只是影響市場變動的最小因素，大規(guī)模的松綁對購房心理也有一定影響，但樓市歸根結底依然看信貸。

環(huán)比增幅居20城之首/

上海易居房地產(chǎn)研究院提供的關于7月份市場成交的預測報告顯示，7月1日～20日，濟南樓市成交量的環(huán)比增幅位居20個城市首位，增幅達188%。

報告解釋稱：7月10日濟南房管局用口頭的方式進行了限購政策的松綁，導致7月中旬網(wǎng)簽數(shù)量大增，進而提振7月前20天的成交。當然，也有可能是之前有些成交因為限購而沒網(wǎng)簽，現(xiàn)在限購放開后集中網(wǎng)簽。

7月10日，濟南房管局發(fā)出口頭通知，濟南全面松綁樓市限購。就在限購松綁當天，濟南商品房網(wǎng)簽量急速攀升?？硕饳C構的數(shù)據(jù)顯示，當天網(wǎng)簽達到687套，成交面積為72458平方米。第2天，濟南商品房網(wǎng)簽量再創(chuàng)新高，達到740套的高峰，面積達72851平方米。

“不限購了，就不能再等了，孩子馬上要上學了。”外地購房者彭先生本月在濟南就購置到一套學區(qū)房。

同筑（中國）研究機構副總經(jīng)理徐荔枝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，濟南樓市限購取消后，近兩周的成交量出現(xiàn)了井噴，但成交價格并沒有變化。從項目上了解到的信息，目前新增的客戶多是之前沒有購房資格的人群。

山東大學房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，環(huán)比上升應該是限購取消造成的。他分析稱，限購取消不會對整個房產(chǎn)市場交易量萎縮、房價下降趨勢有大的逆轉。

他認為，目前取消限購，會讓一些購房需求提前釋放。當被問及取消限購的原因，李鐵崗分析稱，取消限購政策成本較低，而別的措施或增加成本。

嚴躍進表示，上半年濟南樓市比較低迷，當?shù)胤科髩毫Ρ容^大，這是倒逼地方政府調(diào)整政策的原因。

嚴躍進指出，限購政策松綁能否帶來樓市成交的活躍，取決于兩個條件：一是松綁政策能否貼近當?shù)刭彿空咝枨?；二是當?shù)刭彿空邔Ψ績r的預期。

限購松動城市占比43%/

中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，已經(jīng)有20個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的比例為43%。

這些松綁限購政策的城市可分為兩類：一類為呼和浩特、南寧及濟南等發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購政策；另一類為蘇州、南昌、廈門、溫州、昆明、天津濱海新區(qū)、長春、蘭州、無錫、杭州等16個城市，事實上有松綁政策，但未明確發(fā)文件的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，一線城市需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行。二線城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如南京、武漢，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松，限購可能只松不發(fā)文，也有可能在落戶政策上出臺放松的文件。他預計，二線中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策松綁影響市場預期的作用。

嚴躍進表示，當前市場成交低迷，在于整個信貸環(huán)境還是比較緊，所以救市能否提振效果，還需要信貸因素做支持。

張大偉認為，不限購的原因是供大于求，大部分松綁限購的城市都是人口漲幅放緩，庫存壓力大。他建議，在這種情況下，對于購房者來說，越是限購的城市反而是越值得買的，越是松綁限購的城市，購房越要謹慎。

逆市“下鄉(xiāng)”金科7.6億重慶涪陵拿地

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

在樓市新變局面前，大多數(shù)房企為避風險正加速收縮戰(zhàn)線，而仍有部分房企堅持逆市“下鄉(xiāng)”。

7月22日，金科地產(chǎn)底價拿下重慶涪陵區(qū)284畝商住用地，土地成本7.58億元，總建筑面積37.9萬平方米，樓面地價不足2000元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這僅是金科地產(chǎn)逆市拿地擴張的一個縮影，尤其是在布局三、四線城市上，金科地產(chǎn)仍然不遺余力。

重慶市場成業(yè)績“引擎”

據(jù)金科地產(chǎn)公告，7月22日，金科地產(chǎn)以每平方米1999元、7.58億元的總價，拍下重慶市涪陵區(qū)荔枝街道宏聲大道的一宗土地，占地面積約19萬平方米，建筑面積約38萬平方米，用地性質(zhì)為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

眼下重慶土地市場持續(xù)低迷，尤其是區(qū)縣批量地塊，地價低廉且極具誘惑力，但房企開發(fā)區(qū)縣樓盤面臨的銷售風險也不容忽視。

金科地產(chǎn)品牌總監(jiān)夏紹飛向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，金科在涪陵有絕對的品牌影響力，完全不擔心銷售壓力。在重慶中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)孫剛看來，不同于純粹的新城區(qū)，涪陵屬老縣城，有產(chǎn)業(yè)和消費力的支撐，而且從區(qū)位來說，金科拿的那塊地周邊的配套做得還不錯，所以一定程度上風險比很多區(qū)縣都小。

今年上半年，金科地產(chǎn)全國銷售斬獲113億元，僅重慶就貢獻近70億元，似乎更增強了其加速擴張的信心。即便如此，金科地產(chǎn)數(shù)十億的定增預案至今未果，在資金壓力下，不得不通過高成本舉債加速拿地開發(fā)。

資管巨頭“輸血”63億

雖然上市房企這一輪再融資已開閘，但對于繼亟需資金的金科地產(chǎn)來說，在這一重大事項上似乎還不太順利。

去年10月底，金科地產(chǎn)修訂了再融資方案，定增發(fā)行總股份由原來的4億股調(diào)整為2.9億股，每股發(fā)行價不低于10.81元，再融資總額也由43.2億元縮水至31.4億元，縮水比例高達三成。

截至2013年末，金科地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負債率達84.09%。金科地產(chǎn)亦坦言，公司希望通過此次增發(fā)再融資來降低資產(chǎn)負債率。

前不久，金科地產(chǎn)因為去年底利潤分配而再次調(diào)整定增方案，每股發(fā)行價改為不低于6.46元，發(fā)行總股份也改為4.86億股。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金科地產(chǎn)再融資至今仍無結果。

在品牌房企陣營日趨分化之下，尤其是上市房企也絕不敢有絲毫懈怠。為了擴張規(guī)模并拉升股票價格，部分上市房企仍在逆市高成本舉債擴張。

今年初以來，金科地產(chǎn)向東方資產(chǎn)、銀華資本以及平安大華資本累計借款總額約63億元，綜合資金成本高達11%以上。其中，金科地產(chǎn)對平安大華資本債務為45億元。

不過，夏紹飛向記者解釋說，目前金科地產(chǎn)的資金狀況非常好，不存在資金鏈壓力。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）