解困溫州關鍵一環(huán)：盤活企業(yè)房地產(chǎn)不良貸款

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

即便是在國內(nèi)整體經(jīng)濟企穩(wěn)回升的當下，溫州樓市依舊顯得有些“執(zhí)拗”。

上半年各地經(jīng)濟數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，溫州成了國家統(tǒng)計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了將近三年。

這個此前民營經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破產(chǎn)的新聞。在追因的過程中，一個數(shù)字或許可以回答上面的問題。

據(jù)悉，溫州中小企業(yè)大概有70%與房地產(chǎn)有關系，有的買樓，有的入股投資房地產(chǎn)。地產(chǎn)市場縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，導致銀行縮小這些企業(yè)的信貸規(guī)模，“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)。更為嚴重的是，由于不少企業(yè)之間的互聯(lián)互保模式，導致這樣的鏈式反應還在繼續(xù)。

當前，在“穩(wěn)增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)實，可以發(fā)現(xiàn)它背后的企業(yè)資金沉淀于樓市等折射的意義。

2014年已經(jīng)過半，中國經(jīng)濟也走完了上半場，在這樣一個節(jié)點，我們對溫州經(jīng)濟的再回眸和再調查，希望能找到對于其他地方的鏡鑒意義。

跑路、跳樓或破產(chǎn)，自2011年以來，民營經(jīng)濟重鎮(zhèn)溫州便被這幾個關鍵詞充斥。而互保聯(lián)保所引發(fā)的資金鏈斷裂現(xiàn)象已經(jīng)成為困擾當?shù)卣块T的難題。

溫州下屬轄區(qū)金融辦人士張明（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在經(jīng)常要下去調研，了解企業(yè)情況，為企業(yè)制定化解資金鏈風險的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對當?shù)匾患抑菩镜馁Y金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔保的企業(yè)也超過十家，其中有幾家已經(jīng)出現(xiàn)問題。

“這家企業(yè)其實還算好處理的，屬于資可抵債，我們建議它出售一些資產(chǎn)，先活下來。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基于實際情況，爭取銀行支持，引導企業(yè)互救自救。

而溫州房價方面，在民營經(jīng)濟資金鏈問題持續(xù)發(fā)酵等背景下，近三年同比連續(xù)下跌，跌幅超過30%。當?shù)囟辔徽耸勘硎?，如何盤活沉淀在房地產(chǎn)的資金是最大難題。

據(jù)記者了解，溫州中小企業(yè)大約有70%與房地產(chǎn)有關系，有的買樓，有的入股投資。地產(chǎn)市場縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，銀行會縮小這些企業(yè)信貸規(guī)模，這也使得 “棄房”（借款人因房屋市值低于銀行貸款余額而放棄還款）現(xiàn)象在溫州出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。

房地產(chǎn)沉淀大量資金

當?shù)匾晃粦鞭D貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司提供的是正規(guī)的轉貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應仍沒有結束，也不敢貿(mào)然幫企業(yè)應急轉貸。一旦銀行對企業(yè)抽貸，走入法院保全和訴訟程序，錢幾乎不可能回來，不要說第一權益人，能排上號就不錯了，因此企業(yè)資金也因為閑置產(chǎn)生大量成本。

2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創(chuàng)下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業(yè)資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此后一直呈上升態(tài)勢。

截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款余額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續(xù)“雙升”之后，3月份實現(xiàn)“雙降”。但4月份不良貸款率又環(huán)比上升了0.16個百分點。

張明說，不良貸款中又有很大一部分集中于房地產(chǎn)領域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當?shù)碾y度。

溫州市市長陳金彪認為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業(yè)家理念有關，企業(yè)轉型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業(yè)家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現(xiàn)問題。

“由于世界經(jīng)濟形勢發(fā)展、國家政策調整，特別是房地產(chǎn)政策，使得很多資金沉淀在房地產(chǎn)，這樣一來，造成企業(yè)資金流動性減弱，資金鏈、擔保鏈就出問題，導致一部分成為不良貸款。”陳金彪說。

據(jù)人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與其中，規(guī)模高達1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生產(chǎn)領域。

當?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于溫州新增樓盤供應少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產(chǎn)，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經(jīng)超過了北京、上海等一線城市。

他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應，很多溫州企業(yè)家看到商機，逐漸脫離主業(yè)，將錢投入地皮和房產(chǎn)，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發(fā)商，這些開發(fā)商往往背后有幾十個甚至幾百個股東。

一位當?shù)亻_發(fā)商也證實了上述說法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其余3000萬元都用來買地皮了。

溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開數(shù)據(jù)顯示，彼時溫州商品房均價達33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。

張明介紹說，房價下跌直接導致抵押物縮水，加之目前的高利息現(xiàn)狀，一些企業(yè)開始出現(xiàn)資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業(yè)還會與其他幾家企業(yè)存在互保聯(lián)保關系，風險便開始一環(huán)一環(huán)地蔓延。

盤活資金遭遇難題/

2013年全年，溫州擁有抵押物權的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房產(chǎn)中，普通住房的抵押數(shù)最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業(yè)用房2.1516萬套。

另外，房地產(chǎn)價值縮水也使得“棄房”在溫州出現(xiàn)。上述房產(chǎn)中介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。

浙江省溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)較早，目前依然存在。

2013年，溫州銀監(jiān)分局曾對當?shù)?ldquo;棄房”現(xiàn)象做過相關統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。

即便進入法院拍賣程序，拍賣低成功率也使得房地產(chǎn)風險嫁接至金融領域。據(jù)初步統(tǒng)計，2013年溫州市被執(zhí)行房產(chǎn)司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低于5%。

為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房產(chǎn)拍賣協(xié)作紀要，規(guī)定溫州市范圍內(nèi)的司法拍賣房產(chǎn)可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網(wǎng)拍門檻。

同時將比照新建商品房買賣，在全國范圍內(nèi)率先創(chuàng)設司法拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權和抵押權預登記制度，有效解決銀行對被執(zhí)行房產(chǎn)拍賣成交后產(chǎn)權尚未轉移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發(fā)放抵押貸款存在信貸風險的顧慮，切實保障銀行“零風險”、買受人“零負擔”。

陳金彪介紹說，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風險。其中包括對經(jīng)營不善的企業(yè)，通過司法重組，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，處置資產(chǎn)，不允許其擴散；企業(yè)自身資質好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導，幫助其轉型升級等。

陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資產(chǎn)，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。“房地產(chǎn)健康發(fā)展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經(jīng)濟發(fā)展有緊密關系。第五把剪刀，差異化的房地產(chǎn)政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來說就能夠緩解，那實體經(jīng)濟就能得到資金的供血，實體經(jīng)濟就能更快復蘇。”

經(jīng)濟筑底回升跡象顯現(xiàn)

7月初，由農(nóng)業(yè)部副部長陳曉華率領的國務院督查組行至溫州，督查組先后主持召開專題匯報會以及座談會，其中金融和房地產(chǎn)是最主要的兩項內(nèi)容。

陳曉華說，溫州開改革之先河，在發(fā)展民營經(jīng)濟、市場經(jīng)濟方面走在全國前列。溫州也是最受關注的地區(qū)之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標任務。

在處置金融風波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎上各推出十條支持溫州實體經(jīng)濟的升級版措施，助推溫州實體經(jīng)濟的趕超發(fā)展。

其中包含加大不良金融資產(chǎn)處置力度，各級法院要盡量壓縮金融債權案件審理周期，推行金融擔保物權直接實現(xiàn)機制，支持民間資本參與銀行不良資產(chǎn)轉讓，強化執(zhí)行、破產(chǎn)程序和銀行不良資產(chǎn)核銷的銜接等內(nèi)容。

“雙十條”升級版強調“四大突出”，分別是突出企業(yè)分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規(guī)模要求；突出工作量化目標。

溫州銀監(jiān)分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業(yè)將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業(yè)融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。

目前，溫州經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)筑底回升跡象，溫州經(jīng)信委給《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，經(jīng)信委監(jiān)測的15大行業(yè)中，9個行業(yè)利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業(yè)利潤增幅均在25%以上。

即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔保鏈和房地產(chǎn)價值縮水等問題，目前并沒有最行之有效的辦法。而針對擔保鏈問題，主要是優(yōu)先處置被擔保企業(yè)，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對于擔保企業(yè)，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責任，同時解決好資金難題。

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房價調查

深度盤整近3年 溫州房價恐仍未見底

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

房價經(jīng)歷近三年同比下跌，溫州至今仍然是國家統(tǒng)計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的今年6月百城房價指數(shù)中，溫州環(huán)比價格也領跌全國。

溫州房價究竟是怎么回事？記者走訪當?shù)囟辔婚_發(fā)商老總和房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，他們普遍認為溫州樓市存在被妖魔化的傾向，一些傳言與實際情況并不符合。搜房網(wǎng)溫州總經(jīng)理王毅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在經(jīng)過前幾年非理性炒作和土地政策攪拌后，溫州樓市正在走入正軌，當?shù)貥鞘行枨笕栽冢荒苣脺刂莺投鯛柖嗨沟鹊胤较啾取?/p>

投機性需求淡出樓市

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到溫州市甌海區(qū)三垟街道甌海大道的“君庭領墅”項目售樓處。該售樓處銷售人員告訴記者，此樓盤不算任何財務和建筑成本，拿地時樓面價就已達2.7萬元/平方米，此前開盤價曾超過3萬元/平方米，但恰逢溫州樓市暴跌期，僅賣出寥寥數(shù)套。董事會經(jīng)過重組后，今年再次開盤，價格定在2萬元/平方米左右，如果通過按揭貸款方式支付可以享受九八折優(yōu)惠，全款現(xiàn)金支付則可享受九六折優(yōu)惠。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者從溫州多個房地產(chǎn)人士處獲悉，目前當?shù)叵拶徴咴趫?zhí)行中已悄然放開，第三套房源已經(jīng)可以在房屋登記中心登記，但限貸政策仍需按照銀行有關規(guī)定執(zhí)行。

近年來，溫州房價的走勢在全國比較罕見。公開數(shù)據(jù)顯示，1998年至2001年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均價從8045元/平方米一路上漲至33289元/平方米，達歷史高點。

2011年8月是溫州樓市由漲轉跌的分水嶺，部分預感前景不妙的溫州人開始拋售房產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局對70個大中城市住宅銷售價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年8月至今年6月，溫州是唯一一個住宅銷售價格連續(xù)同比下跌的城市，目前已連跌34個月。

熟悉溫州房地產(chǎn)市場的人都把甌江邊的鹿城廣場視為溫州樓市風向標。這個開盤價為4萬元/平方米的高端住宅項目在銷售一空后，其二手房曾被炒至10萬多元/平方米，目前該樓盤周邊的中介掛出的二手房售價已降至3.5萬元~4.5萬元/平方米。

香緹半島是溫州高端樓盤的另一個代表，其房價也曾超過5萬元/平方米，目前二手房價格已被攔腰斬斷。

上述君庭領墅項目銷售人員曾說，當時項目拿地時參照的是香緹半島的銷售情況，2011年初，香緹半島的二手房房價一度超過6萬元/平方米，如果這個項目遲一年開盤的話，估計和君庭領墅項目是一樣的結局。

與房價下跌相伴的是溫州土地價格下跌。當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在有些地塊的價格只是原來的四分之一。

據(jù)了解，與君庭領墅相鄰的一個項目樓面價僅為其三分之一左右，而兩者目前的樓盤價格相當，后者還要更高些。“原因在于君庭領墅當時定位是低容積率別墅，洋房戶均面積超過150平方米，而另一個項目拿地晚，項目定位是剛需，市場接受度高。”

溫州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會新聞發(fā)言人戴旭強今年初表示，與2011年初調控前相比，現(xiàn)在的溫州商品房價格平均降幅為26%。但非官方統(tǒng)計機構和開發(fā)商們認為的溫州房價跌幅已經(jīng)超過40%。

自2009年起，央行溫州中心支行每季度都會對儲戶進行“最合算投資方式”問卷調查。在調查中，“房地產(chǎn)投資”一直居首位，“民間借貸”長期位居次席。

有數(shù)據(jù)顯示，2011年末溫州全市居民儲蓄存款余額為3342.26億元，到2013年底上升至4002.43億元，房地產(chǎn)投資投機性需求已經(jīng)淡出樓市。

王毅說，幾年前，溫州人如果能買到房就算萬幸，現(xiàn)在電商優(yōu)惠、看房團直通車等在溫州當?shù)匾呀?jīng)屢見不鮮。

溫州當?shù)卮笮烷_發(fā)商、中梁地產(chǎn)集團常務副總陳永峰表示，有的房地產(chǎn)公司把價格賣低一點，稍微有點利潤，也能快速地把盤清掉，而且把資金回籠，“現(xiàn)在擔心還是去化率的問題，而不是價格的問題。”

加推土地致庫存高漲

“溫州這個城市和其他地方不同，我認為參照溫州的均價其實意義不大。房價下跌主要是（因為）這兩年（溫州）土地政策和之前差別太大。”王毅說，君庭領墅和周邊項目價格相似，但卻有人賺有人虧，所以不能說這個市場一片蕭條，根源還是在供地上。2010年之前，溫州樓市對土地供應一直處于“饑餓營銷”狀態(tài)，政府每年推地不足600畝。這一供應量甚至不如很多地區(qū)一個大型樓盤的土地占有量。“溫州是一個千萬級人口的城市，每年這么少的土地供應量，房價能不高么？”

王毅分析說，之前溫州土地供應少的主要原因應該是當時經(jīng)濟仍然十分景氣，繁榮的民營經(jīng)濟對溫州市的稅收和財政收入貢獻巨大，政府推地熱情不高。

當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當時溫州最流行的就是房票，有項目開盤時，有房票才能買到房，有朋友當時為買一套別墅，在原價基礎上加了80萬元。他說，正因為在溫州當?shù)馗举I不到房，溫州人才把購買力散布至全國，這是重要原因。“我自己就炒過房，到上海一看，房子那么便宜，還隨便買，馬上用信用卡刷了幾套房子，直到最后又賣出去，我都沒到房子里看過。”

這一現(xiàn)象在2010年后有了明顯改變。2010年，溫州土地出讓首次突破1000畝，達到1060畝。2010年供應的土地集中以商品房形式供應到樓市至少應是2011年，這與溫州房價下降的時間點吻合。

來自溫州公共資源交易中心網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，溫州成功出讓249宗地塊，總面積達9698畝，成交總額達450億元，創(chuàng)歷年新高，其中市區(qū)出讓土地為3028畝，超過前5年的供應總量。

與土地供應同步增加的是樓市庫存。由溫州市委黨校編寫的《溫州藍皮書：2014年溫州經(jīng)濟社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，溫州市區(qū)已出讓土地，未來可供商品住宅面積約210多萬平方米。這其中，2011年前出讓的土地可供住宅約40萬平方米、2012年出讓的土地可供住宅約9萬平方米、2013年出讓的土地可供住宅約165萬平方米。藍皮書還稱，綜合存量土地及增量土地兩方面的情況，2014年新增住房供應量將達120萬平方米以上，庫存壓力將進一步增加，以消費為特征的市場未必能及時消化這些供應量，因此，新建商品住房仍然面臨價格下降的壓力。

溫州樓市泡沫被擠掉？

今年4月，溫州市住建委房屋登記中心公布的《2013年溫州樓市白皮書》顯示，去年溫州新建商品住房成交10287套，成交金額為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

根據(jù)白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年溫州市區(qū)新建商品住房交易套數(shù)、成交金額同比均有明顯上漲，不過房價卻同比下降12%，11月份已經(jīng)降至2萬元/平方米以內(nèi)。

溫州樓市經(jīng)歷近三年的深度盤整，是否已經(jīng)擠出泡沫？

今年全國“兩會”期間，溫州市市長陳金彪表示，溫州的房價已經(jīng)回歸理性，再降的空間不大，因為溫州的需求量就擺在那里，而其他地方靠外地人購房，甚至炒房，所以房價必然要降。

“溫州不同，外地人到溫州購房是很少的，基本上都是溫州人自己購的，這是剛性需求，價格收縮不到哪里去。”陳金彪說。

曾有溫州住建系統(tǒng)官員對媒體算過一筆賬，溫州市區(qū)平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15%~20%的家庭需要改善住房條件，每年市區(qū)實際需要投放1.6萬~1.8萬套住宅，而市區(qū)實際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口達一半。

當?shù)貥鞘姓咭惨驗榉績r持續(xù)下跌而進行了修補。從去年8月開始，溫州讓之前更為嚴格的限購令，回歸到了國務院頒布的限購政策，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房。

陳金彪建議，希望國家能夠實行差異化的樓市調控政策，比如一線城市，房價已經(jīng)很高但還在繼續(xù)漲，可以實行嚴格的限購或者其他措施，對房價泡沫已經(jīng)得到充分釋放的城市，可以采取比較寬松的調控政策，這樣做比較符合各地的房地產(chǎn)市場實際情況。

下行恐怕還未真正結束

近一個月來，溫州樓市熱點主要是德信地產(chǎn)在溫州首推“三年無理由120%回購”以及溫州三江立體城的降價傳聞。

驅車在溫州市區(qū)行駛時會發(fā)現(xiàn)，市區(qū)在售樓盤其實只有十個左右，而熱點樓盤的廣告隨時可以映入眼簾，有的打出學區(qū)房概念，有的則凸顯自身的地段交通優(yōu)勢。

浙江德信置業(yè)有限公司溫州副總高國華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前溫州樓市處于筑底回升階段，溫州缺的不是需求量，實際上缺的是信心。他說，溫州人口將近1000萬，城鎮(zhèn)化率還比較低，會產(chǎn)生很大的購房需求，舊城改造的改善性需求也會增加。另外，溫商資金回流也會有很大的置業(yè)需求，每年春節(jié)和清明都是溫州樓市成交高峰期。

如無意外，由萬通地產(chǎn)和新希望地產(chǎn)聯(lián)手投資210億元打造的溫州最大樓盤立體城將于今年三季度開盤，該項目位于溫州永嘉縣三江商務區(qū)三號地塊，規(guī)劃用地面積765畝，建筑面積180萬平方米。當?shù)刂薪槿耸扛嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，市區(qū)在售和即將開盤的項目都對此感到不安，這一巨無霸項目幾乎相當于10個樓盤的體量，并且拿地價格低，與地產(chǎn)標桿鹿城廣場僅一江之隔，6月底時，甌越大橋通車又大大增加了這一項目的競爭力。5月時，有傳言稱，該項目銷售部門已決定用超低價格賣房，一期開盤價僅為9000元/平方米，幾乎是目前溫州新盤均價的一半。上述中介人士表示，如果真是這樣，對整個溫州樓市將是一個重大影響。溫州與北京等一線城市不同，區(qū)位并無太大差異，購房者選擇面較廣，如果三江立體城超低價入市，整個溫州樓市均價恐怕將再跌。

記者到項目實體走訪時發(fā)現(xiàn)，待入市的溫州超級大盤仍處于平整土地和打樁階段。溫州三江立體城總經(jīng)理姜孟軍向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該項目目前尚未開盤，價格還未最終確定，預計交房時間是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的價格是謠傳。他說，盡管拿地確實比較便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套設施還完全沒有，交通、水電等都要靠公司來修建。

作為去年大舉進駐溫州的外來開發(fā)商，高國華和姜孟軍認為，溫州樓市有被妖魔化之嫌，這座城市的樓市價格經(jīng)過大起大落后，“賺快錢”的小開發(fā)商已經(jīng)幾乎絕跡，溫州房地產(chǎn)市場才剛剛步入正軌，這對以房產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商來說是個好機會。

姜孟軍說，項目肯定要追求去化，在當?shù)匦￠_發(fā)商看來，不“日光”就算賣得差，其實就其他成熟市場看，剛開盤時，去化率能達到七成甚至五成就已經(jīng)相當好了。

就溫州市場來看，據(jù)上述白皮書統(tǒng)計，截至2013年底，溫州市區(qū)可銷售商品住房共有109萬平方米、8301套，較前一年增加了26萬平方米、1953套，同比增了三成。

前述中介人士稱，結合溫州當?shù)厥杖胨胶团涮自O施等，溫州樓市均價為15000元/平方米比較合理，目前距離這一價格還有空間，樓市筑底恐怕還沒真正結束。

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溫商回歸 招商舊賬攔路政府出手 監(jiān)測項目效能

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

“溫州這兩年經(jīng)濟的發(fā)展成為外界關注的焦點，外界出現(xiàn)了一些質疑溫州經(jīng)濟（的前景）的聲音，但我認為溫州經(jīng)濟有希望，我們最大的資源就是抱團的溫州人。”張康壽說。

張康壽目前擔任在外溫州企業(yè)家聯(lián)合會常務副會長，同時也是“溫商回歸”的代表人物之一，其從上海攜資金回到溫州，在溫州的業(yè)務包括文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、應急轉貸等。

類似張康壽這樣回歸故土的溫商還有很多，他們的回歸也是溫州市提振經(jīng)濟的重要砝碼。在第十一屆全國各地溫州商會年會上，溫州市長陳金彪表示，溫州經(jīng)濟發(fā)展仍處下行趨勢，然曙光在前，現(xiàn)在是溫商返鄉(xiāng)“群雄逐鹿”的最佳時機。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，雖然“溫商回歸”作為溫州多個縣區(qū)的招商一號工程正處于推進過程中，卻面臨政策扶持、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等瓶頸，特別是一些歷史遺留問題，令當?shù)卣差^痛不已。如8年前，一批溫商回歸溫州鹿城區(qū)，并在此投資一個名為“總部經(jīng)濟園”的項目，但直到現(xiàn)在，這批回歸的溫商仍在土地和房屋產(chǎn)權性質等問題上與當?shù)卣嬖谳^大分歧。

不少回歸故鄉(xiāng)的溫商告訴記者，溫州民營經(jīng)濟發(fā)達，以往都是溫州人到外地投資，致使政府不擅長招商引資，在目前的情況下，溫州的投資環(huán)境還需進一步改善，促使溫商由“應邀”回歸向“自動”回歸轉變。

鹿城總部經(jīng)濟園遭“冷落”/

7月1日，溫州鹿城中國鞋都園區(qū)三期出入口立交橋工程正式通車，這對于溫州（鹿城）總部經(jīng)濟園本應是一個好消息；但一家入駐該園區(qū)的貿(mào)易公司的老總李海（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，入口立交橋本應在2009年竣工通車，拖到現(xiàn)在才正式通車，入駐的企業(yè)真高興不起來。

據(jù)了解，2006年，為響應溫州鹿城區(qū)“溫商回歸，創(chuàng)建總部經(jīng)濟”的號召，超過20位溫商從世界各地聚集到溫州，每家企業(yè)投資1000萬元至1500萬元，合計投資5億多元，以集資聯(lián)建的方式，投資并入駐鹿城總部經(jīng)濟園。

據(jù)介紹，溫州（鹿城）總部經(jīng)濟園是中國鞋都提升發(fā)展、加快發(fā)展的重點區(qū)域，當?shù)卣Ｍl(fā)揮高架橋建成通車的帶動作用，營造總部經(jīng)濟園集聚效應，積極鼓勵引導企業(yè)入園，力創(chuàng)總部經(jīng)濟園服務品牌。

記者日前在該園區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，時隔8年，園區(qū)仍然十分空蕩。據(jù)入駐的一些企業(yè)家介紹，愿景美好的總部經(jīng)濟園項目，存在園區(qū)更名、房產(chǎn)規(guī)劃用途變更、延期交付等一系列麻煩，主要是當?shù)卣诼男谐兄Z時存在一些問題。

“最簡單的便是園區(qū)更名，”一位待入園的溫商說，“我們拿到臨時土地證時，上面寫的也是溫州 （鹿城）總部經(jīng)濟園，但拿到產(chǎn)權證后，原來溫州總部經(jīng)濟園的名稱被改為鹿城區(qū)雙嶼街道鹿翔商務中心，這簡直是天壤之別。”

記者獲得的當年鹿城總部經(jīng)濟園招商材料顯示，園區(qū)采用國外成熟的“商務花園”理念，由15幢6層獨立性總部辦公樓和6幢綜合性高層、小高層組成一個“商務花園”，建成一個以生態(tài)、科技、健康為主題的辦公環(huán)境，成為工作、生活及休閑相結合的城市新區(qū)。

對此，當?shù)卣貞Q，市、區(qū)民政部門（地名辦）認為地名的命名要一地一名，“總部經(jīng)濟園”不具有唯一性；鹿翔商務中心寓意“聚集鹿城多方精英企業(yè)匯聚一堂，提升鹿城經(jīng)濟”，符合該項目最初開發(fā)建設的理念。

企業(yè)家們并不接受這種說法。“從鹿城總部園變?yōu)橐粋€雙嶼街道的商務中心是明顯的降格，而且既然地名辦不同意，為什么招商的時候采用這個名頭？”李海說，名稱是政府與企業(yè)合約的一部分，說改就改，更名時不向企業(yè)家征求意見，這顯然不合情理。

此外，令投資總部經(jīng)濟園的企業(yè)家不滿的還有，園區(qū)房屋的產(chǎn)權性質與此前他們的預期有很大差別，企業(yè)拿到的產(chǎn)權證并非設想中的商務辦公大樓，而是工業(yè)廠房。

李海表示，“如果知道產(chǎn)權證上是工業(yè)廠房，我為什么要多花幾倍的價錢去投資。”

2010年開始，溫州民間借貸事件便持續(xù)發(fā)酵，商務辦公大樓變工業(yè)廠房直接影響企業(yè)融資能力。“每平方米工業(yè)廠房的估價在1200元到1500元左右，如果是按商務辦公大樓去評估，現(xiàn)在每平方米的價格在1萬元左右，企業(yè)融資能力縮水十倍。”李海說。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從企業(yè)和當?shù)卣嚓P人士處得到證實，總部經(jīng)濟園在規(guī)劃之初就屬于典型的“2.5產(chǎn)業(yè)”用地。據(jù)了解，所謂“2.5產(chǎn)業(yè)”是指搞研發(fā)、總部、辦公樓這樣圍繞工業(yè)的服務業(yè)。李海等企業(yè)家均認為，工業(yè)用地性質企業(yè)可以認可，但是房屋產(chǎn)權屬于工業(yè)廠房，企業(yè)實在不能接受。

當?shù)卣嚓P人士也承認，這并非是鹿城區(qū)的首創(chuàng)，是從外面借鑒而來，在實際操作中確有不當之處。

針對溫商回歸標桿意義的總部經(jīng)濟園入駐難題，當?shù)叵嚓P政府人士坦言，由于經(jīng)濟大環(huán)境在近幾年出現(xiàn)未曾預料到的變化，總部經(jīng)濟園又是以前留下的舊賬，處理起來的確十分困難。

一些企業(yè)家表示，除產(chǎn)權性質遭遇未曾想到的變更外，牽絆企業(yè)入駐園區(qū)難的現(xiàn)實狀況，還包括工程延期交付和稅收保證金不被退還等。

目前政府在處理總部經(jīng)濟園問題上的核心是希望加快引導企業(yè)入駐，上述政府相關人士說，針對總部經(jīng)濟園工作，其已成立總部經(jīng)濟園推進工作領導小組，區(qū)政府分管領導為領導小組組長，下設總部經(jīng)濟園服務中心，雙嶼街道主要負責人為服務中心主任。

上述政府相關人士還稱，服務中心從住建、工商、稅務等部門委派專職人員，一旦相關領域企業(yè)出現(xiàn)難題，便可專事專辦。“過去雖然有些磕磕碰碰，但是政府希望心平氣和地解決問題。”

政府與回歸企業(yè)存“分歧”/

雖然雙方都表示希望心平氣和解決問題，但針對遺留問題，政府與企業(yè)的想法仍然有很大出入。

鹿城區(qū)政府給記者提供的書面材料顯示，根據(jù)《溫州（鹿城）總部經(jīng)濟園入園企業(yè)集資聯(lián)建協(xié)議書》，企業(yè)建設款按工程進度分期繳納，逾期收取滯納金。因2008年受國際金融危機影響，大部分入園企業(yè)出現(xiàn)資金周轉困難，拖延繳納建設款，且承擔工程施工企業(yè)也出現(xiàn)資金周轉困難，多種因素導致工程延期。

考慮上述實際情況，經(jīng)鹿城區(qū)政府研究，同意按實際收繳入園企業(yè)2010年5月31日前（含當日）產(chǎn)生的滯納金，免收2010年5月31日以后產(chǎn)生的滯納金，以減輕企業(yè)損失和負擔。

但這一看似為企業(yè)著想的行為卻引來更大的異議。一些企業(yè)家認為，這是一種避重就輕的做法。企業(yè)出示的資料顯示，政府在2010年9月才發(fā)出最后一期建設款的交款通知。

“這足以說明政府本身就沒有按照合同完成工期，而且政府自身也承認工期拖延，滯納金本就不應由企業(yè)來繳納，反而我們還認為政府對于延誤交付需要給一個說法。”李海說。

最棘手的仍然是產(chǎn)權變更，鹿城區(qū)政府表示，在產(chǎn)權證辦理過程中，經(jīng)與市房屋登記中心對接，明確工業(yè)用地的產(chǎn)權證上只能登記為工業(yè)用房。

但考慮到企業(yè)融資的實際情況，2013年8月20日區(qū)政府分管副區(qū)長召開專題會議研究，會議紀要明確由規(guī)劃鹿城分局發(fā)函至市房屋登記鹿城分中心，市房屋登記鹿城分中心在產(chǎn)權證上規(guī)劃用途一欄工業(yè)用房后加注“總部”或者“研發(fā)中心”。

企業(yè)對此說法也深感不安和懷疑。李海說，總部經(jīng)濟園先經(jīng)歷改名，再是產(chǎn)權性質遠低于預期，即便附加注釋，在流動性趨緊時能對融資有多少幫助不容樂觀。

上述政府相關人士表示，房屋產(chǎn)權由規(guī)劃、房管局等單位來核定，區(qū)政府并沒有權力來變更。“一切都是經(jīng)濟形勢（不佳）惹的禍，如果經(jīng)濟一直在發(fā)展，樓市不縮水，也就不會有這些問題。”

李海認為，經(jīng)濟大環(huán)境并不是問題的癥結，招商環(huán)境才是導致現(xiàn)狀的真正原因，政府招商時畫下美麗的大餅，最終卻無法兌現(xiàn)承諾，這與經(jīng)濟冷暖無關。“在招商入園問題上，簽訂過合約，當企業(yè)出現(xiàn)未履約行為時，政府便以合約來處罰企業(yè)，而當政府違約時，一紙行政命令便單方面將合約或更改，或束之高閣，無論園區(qū)更名、產(chǎn)權性質變更、工程延誤和稅收保證金等都如此，這恐怕無關經(jīng)濟形勢。”

政府出政策破回歸“阻力”/

溫州市市委書記陳一新曾公開表示，“溫商回歸”已成為溫州擴大有效投資的重要手段，是溫州加快趕超發(fā)展的重要支撐，在溫州經(jīng)濟企穩(wěn)回升中發(fā)揮了重要作用，為溫州經(jīng)濟走出低谷作出了積極的貢獻。

溫州市經(jīng)合辦最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年，溫州新引進在外溫商返鄉(xiāng)投資項目207個，占招商項目的85%，總投資達到665億元。溫州市經(jīng)合辦有關人士表示，“85%是一個新高度，今后隨著我市投資環(huán)境的改善和招商力度加大，這個比例可能會再次刷新。”

對此，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文認為，“溫商回歸”早前更多停留在宣傳上，沒有認真去做；因此有些溫商回歸后比較失望。

一位不愿具名的溫商就向記者表示，市領導很重視 “溫商回歸”，但是一些政策到基層后，溫商就怕執(zhí)行變了味兒，如果企業(yè)在工商、稅務和行政審批等環(huán)節(jié)不能得到配合，很可能回歸的溫商前期投入的資金就要被擱置。

據(jù) 《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，面對溫商的上述疑惑，當?shù)卣苍诩哟罅Χ扰懦郎厣袒貧w的種種障礙。6月下旬，溫州市紀委監(jiān)察局部署新一輪溫商回歸項目效能監(jiān)察服務保障工作，增設一批溫商回歸項目效能監(jiān)測聯(lián)系點和監(jiān)督員，嚴查阻礙項目落實的 “攔路虎”。重點解決項目審批難、落地難、推進難等突出問題，為“溫商回歸”創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造良好條件。

今年5月下旬，溫州市還下發(fā)通知，確定100位首批 “溫商回歸領頭雁”，分別由市四套班子領導掛鉤聯(lián)系，提供“一條龍”服務，包括感情聯(lián)絡、招商洽談及項目對接、推進、實施、督查等全程服務。