囤地模式遭遇危機價值地產(chǎn)提供房企轉(zhuǎn)型路徑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

彩生活（01778，HK）在香港成功上市后，受到資本市場熱捧，市值一度超越母公司花樣年；陽光城也因為進軍醫(yī)療健康業(yè)，在資本市場上表現(xiàn)亮眼。這兩家發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上獲得追捧，引發(fā)了全行業(yè)的高度關(guān)注。部分正計劃在港股上市的地產(chǎn)商開始研究，如果效仿彩生活和陽光城進軍房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)服務(wù)領(lǐng)域，是否能為公司帶來高市值？

相關(guān)研究顯示，囤地模式已經(jīng)成為明日黃花，將來土地囤積越多，可能虧損越多，因此不被資本市場看好。開發(fā)商開始明白，要給股東帶來更好的回報，必須嘗試新的商業(yè)模式。

囤地模式或帶來虧損/

一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)是靠土地價值的高增長帶來收益。然而，海通證券近期一份報告卻披露，土地紅利帶給開發(fā)商的高收益即將宣告終結(jié)。從2011年到2013年，國內(nèi)地價、房價和CPI的復(fù)合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態(tài)勢，地價、房價的增幅甚至已經(jīng)比中長期貸款的基準利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信托甚至民間借貸融資囤地會產(chǎn)生巨額虧損。

與此同時，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的趨勢即將結(jié)束。海通證券經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的供求缺口正在收緊。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入成熟階段。

成熟階段的商業(yè)機會在哪里？海通證券的研究報告指出，在包括房地產(chǎn)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)后端。上市后的彩生活繼續(xù)受到資本市場的熱捧，側(cè)面反映出房地產(chǎn)拓增新盈利點的必要性。

明源地產(chǎn)研究院主編潘永堂告訴記者，在銷售、物業(yè)管理、會員服務(wù)、營銷等環(huán)節(jié)，移動互聯(lián)網(wǎng)的運用可能帶來價值。以往的物業(yè)管理盈利模式主要是收物業(yè)費，考慮到成本等因素，物業(yè)費不太可能帶來很高的收益。資本市場看中的是彩生活作為“平臺”的價值?！捌脚_價值”的挖掘目前還處在起步階段，但可能帶來各種盈利點，有待未來的發(fā)掘。

正在孕育的巨大市場/

海通證券分析認為，彩生活的B2F商業(yè)模式 （BusinessToFamily）綜合網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)有的電子商務(wù)模式B2B、B2C、C2C的諸多優(yōu)點，并根據(jù)地方特色綜合考慮，是一種電子商務(wù)升級模式。它以家庭為單位，根據(jù)全生命周期人群的不同需求，將物業(yè)服務(wù)分為基礎(chǔ)物業(yè)、增值物業(yè)和特殊物業(yè)服務(wù)，提供不同服務(wù)組合。宜華地產(chǎn)和陽光城進軍的醫(yī)療服務(wù)業(yè)，也具有類似屬性，因此信息一經(jīng)公布，股價便連續(xù)上漲。根據(jù)測算，國內(nèi)房地產(chǎn)金融和服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈價值有望逐步崛起。預(yù)計五年后14個大城市資產(chǎn)管理和服務(wù)費收入為705.65億元。

這一趨勢僅是開始。2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%；而我國對應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87%、11%和2%。這意味著我國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)即將進入高增長周期。

部分開發(fā)商顯然已經(jīng)看到了這點。一些地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在彩生活上市前后成立了物業(yè)管理運營的專業(yè)部門，建立自己的社區(qū)服務(wù)、社區(qū)電商平臺。部分企業(yè)更是在內(nèi)部進行討論研究，通過社區(qū)服務(wù)、社區(qū)電商發(fā)展社區(qū)金融服務(wù)的可能性。

然而，開發(fā)商的這些新業(yè)務(wù)要逐步實現(xiàn)盈利并不容易，怎樣培育業(yè)主使用社區(qū)服務(wù)、社區(qū)平臺的習(xí)慣？怎樣的商品和服務(wù)又適合通過社區(qū)平臺進行銷售？這些問題不僅需要開發(fā)商通過實踐摸索，也需要和業(yè)內(nèi)同行進行交流，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免再走彎路。

對多數(shù)開發(fā)商來說，由每日經(jīng)濟新聞報社主辦的今年7月25日至27日進行的第四屆價值地產(chǎn)年會，將為全行業(yè)研討企業(yè)發(fā)展新模式的最佳契機，近百家房企將通過本次論壇尋找到自己的“戰(zhàn)略藍?！薄?/p>