昔日央企巨頭、民企大鱷多地王陷尷尬

昔日無(wú)限喧囂的地王如今已歸于沉寂。

遙想去年9月，長(zhǎng)三角一日“三地王”的盛況依然歷歷在目，而短短10個(gè)月之后，曾經(jīng)的輝煌只剩下無(wú)盡的悲涼與滄桑，降價(jià)促銷(xiāo)，甚至退地轉(zhuǎn)讓，央企巨頭、民企大鱷深陷其中，艱難謀生。

曾幾何時(shí)，滾燙的房?jī)r(jià)讓“地王們”嘗盡甜頭，而這一次，一切可能都不同了。

昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當(dāng)一批地王項(xiàng)目站上銷(xiāo)售前臺(tái)，卻已陷入“賣(mài)也不是，不賣(mài)也不是”的尷尬境地。

“最后一次，還有加價(jià)的嗎？”“成交！恭喜競(jìng)買(mǎi)人！”那些發(fā)生在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的一幕幕，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于頂級(jí)國(guó)際大片。每加價(jià)一次，巨大的成本投入都在考驗(yàn)舉牌人的心理底線。地王，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個(gè)對(duì)手間的上百輪對(duì)決后榮耀登場(chǎng)，成為房企實(shí)力的象征。

然而，榮耀的背后，卻藏著幾許悲情。上證報(bào)記者經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些曾經(jīng)的地王，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開(kāi)盤(pán)，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤(rùn)；要么連開(kāi)盤(pán)都不敢開(kāi)，指望能“挺”過(guò)難關(guān)；要么土地款無(wú)法按時(shí)付清，退地或轉(zhuǎn)手；要么舉債百億信托，以支持地王開(kāi)發(fā)；更有捂盤(pán)數(shù)年仍無(wú)法賣(mài)出成本價(jià)，計(jì)提上億減值準(zhǔn)備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營(yíng)大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國(guó)企巨頭。(編者注：文中提到的房企還有福建泰禾集團(tuán)、SOHO中國(guó)、復(fù)星集團(tuán)、中冶集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、上海錦繡投資有限公司、金地、保利。）

“在忽悠了市場(chǎng)和政府的同時(shí)，也忽悠了自己。”一位房地產(chǎn)界資深人士對(duì)眾多地王的點(diǎn)評(píng)，一語(yǔ)中的。

花錢(qián)賺吆喝的地王：首付只需6%

對(duì)于原本硬性規(guī)定的首付30%的購(gòu)房門(mén)檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%

三天前，恒大在杭州第一個(gè)真正意義上的超級(jí)大盤(pán)恒大帝景開(kāi)盤(pán)。按照恒大一貫的風(fēng)格，開(kāi)盤(pán)一般都是幾千人齊聚的“大場(chǎng)面”，熱鬧非常。這次也不例外。

根據(jù)公開(kāi)信息，本次恒大帝景銷(xiāo)售均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)5億元。一個(gè)杭州項(xiàng)目能夠開(kāi)盤(pán)回款逾5億元，這無(wú)論對(duì)怎樣級(jí)別的房企來(lái)說(shuō)，都實(shí)非易事。但是，恒大這筆賬，還應(yīng)該細(xì)算。

如果就杭州蕭山區(qū)域來(lái)看，恒大帝景是毫無(wú)疑問(wèn)的地王級(jí)項(xiàng)目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達(dá)142輪報(bào)價(jià)，最終以25.95億元成交，折合樓板價(jià)為10556元/平方米。風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)拿下了這一地王項(xiàng)目。

而回看當(dāng)年數(shù)據(jù)，蕭山樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初現(xiàn)。2013年6月，蕭山商品房銷(xiāo)售均價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經(jīng)登記的商品房可售房源高達(dá)17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化周期高達(dá)21個(gè)月，超過(guò)多數(shù)城市和區(qū)域的去化周期。然而，這一切并沒(méi)有影響恒大拿地的沖動(dòng)。“從現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)來(lái)看，當(dāng)時(shí)恒大拿地的價(jià)格確實(shí)太尷尬了。”杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一資深人士稱。

一位知情人士告訴記者，恒大內(nèi)部對(duì)這個(gè)項(xiàng)目盈利前景的判斷還是挺悲觀的。“從恒大帝景1.6萬(wàn)元/平方米的定價(jià)來(lái)看，其實(shí)公司還是想賺錢(qián)的。如果沒(méi)有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣(mài)還不虧。但這個(gè)不虧有個(gè)前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開(kāi)售的原因。”上述人士稱。

就在恒大帝景開(kāi)盤(pán)前一周，記者曾赴樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。當(dāng)時(shí)，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開(kāi)盤(pán)，并已開(kāi)始接受看盤(pán)，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場(chǎng)，只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到作業(yè)吊車(chē)，出地面的高層建筑幾乎沒(méi)有。銷(xiāo)售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預(yù)售。而杭州市區(qū)更寬松，只要出地面就可以賣(mài)。這種預(yù)售門(mén)檻，遠(yuǎn)低于上海等地。

另外，在蕭山，開(kāi)發(fā)商“偷面積”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。也就是說(shuō)，報(bào)建不足100平方米的一套住宅，開(kāi)發(fā)商可以做出實(shí)際上高達(dá)120平方米的實(shí)用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

“杭州樓市是一個(gè)奇怪的市場(chǎng)。土地成本會(huì)占到商品房銷(xiāo)售額的近一半。恒大帝景這種項(xiàng)目更是占到三分之二。地方政府高價(jià)賣(mài)地的后果之一，就是縱容和放開(kāi)了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報(bào)。”一位杭州房企內(nèi)部人士說(shuō)。

實(shí)際上，為了盡快賣(mài)房，房企各類(lèi)優(yōu)惠已經(jīng)超出市場(chǎng)想象。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開(kāi)盤(pán)總價(jià)8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬(wàn)元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購(gòu)房門(mén)檻，已經(jīng)被房企化為無(wú)形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需要付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。

也就是說(shuō)，即使實(shí)現(xiàn)總額5億元的銷(xiāo)售額，開(kāi)發(fā)商實(shí)際回款金額也不足3000萬(wàn)元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。